國內(nèi)五大城市二手住宅市場格局7月與6月相比沒有顯著變化，數(shù)月來一直處于低位徘徊狀態(tài)。其中北京和深圳二手住宅價格延續(xù)上月走勢再次下跌；上海、廣州和天津則有小幅上揚(yáng)，但漲幅進(jìn)一步收窄；在“限購”、“限貸”政策調(diào)控下，國內(nèi)樓市僅靠剛性需求在勉強(qiáng)支撐。據(jù)中原7月對國內(nèi)五大城市二手住宅成交量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，二手住宅成交量總計(jì)約329萬平方米，這是連續(xù)4個月所保持的市場低成交水平。

　　中原指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示：7月北京二手住宅價格指數(shù)環(huán)比下跌0.44%，已連續(xù)第4個月呈下跌態(tài)勢；深圳7月出臺新的“限價”政策定出新的目標(biāo)：價格月度環(huán)比必須零增長。受此項(xiàng)政策的影響，該市一手住宅降價樓盤有所增加，同時拉動二手住宅價格繼續(xù)下跌，環(huán)比下跌幅度達(dá)到0.75%。

　　與此同時，上海、廣州和天津二手住宅價格卻有小幅上漲。值得注意的是，隨著二手房市場成交持續(xù)低迷、成交周期不斷拉長，業(yè)主原來持有的強(qiáng)勢心態(tài)正在弱化。中原集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理瞿安新認(rèn)為：后期二手住宅價格指數(shù)轉(zhuǎn)跌可能性較大。

　　除了“限購”和“限貸”政策對購房需求起到直接抑制作用外，“限購”還促使業(yè)主惜售心態(tài)大為增強(qiáng)。部分業(yè)主對二手房掛牌報價越來越高，這就進(jìn)一步阻礙整個二手房市場的流通性。這也是造成五大城市二手住宅成交量低位徘徊，二手住宅成交占比持續(xù)下滑的重要因素。

　　據(jù)中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年1~7月，除上海外，其余四大城市二手住宅成交面積比重同比有4~6個百分點(diǎn)的回落，二手房市場在本輪調(diào)控中所受到的影響比新房市場更大。

　　如果分城市來看，二手成交比重下降大的是北京和天津，分別同比下跌6.0和4.3個百分點(diǎn)。北京推出的二手房“限購”政策為嚴(yán)格，天津則因新房市場優(yōu)惠越來越多從而分流了部分二手房的購房需求；但是，上海二手房成交比重不降反升，成為2010年上半年五大城市中二手房成交面積回升快的城市。

　　二手房市場成交比重連續(xù)下降

　　近幾個月，國內(nèi)二手房市場成交比重連續(xù)下降。瞿安新認(rèn)為，主要有以下幾個方面：一是目前二手房價格優(yōu)勢不再。調(diào)整后的營業(yè)稅政策趨緊，致使二手房交易成本大幅增加。加上業(yè)主掛牌報價較為堅(jiān)挺，導(dǎo)致部分區(qū)域二手房價格甚至高于同區(qū)域內(nèi)新房的價格；二是二手房貸審批較難。二手房在獲取銀行貸款時較新房更為艱難，目前多家銀行已干脆暫停二手房貸款；三是業(yè)主惜售心態(tài)明顯�！跋拶彙闭�策執(zhí)行后，部分業(yè)主由于售出老房源后無法再購進(jìn)新房，進(jìn)而普遍“惜售”。由于上述三方面因素的共同作用，致使二手房市場流通性受限，二手房成交比重也因此有所降低滑。

　　種種跡象表明，短期內(nèi)對二手住宅市場影響大的“限購”和信貸政策非但不會有所放松，反而有進(jìn)一步加重的趨勢。受此影響，短期內(nèi)二手住宅成交面積仍將低位徘徊，市場房價的下調(diào)壓力日增。

　　據(jù)中原的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年5月以來，國內(nèi)五大城市CLI二手住宅報價指數(shù)均在50%以下，表明市場價格下跌房源占比已高于價格上漲占比。7月，五大城市報價指數(shù)基本保持平穩(wěn)，其中上海、廣州和天津報價指數(shù)相對較高，達(dá)到30%以上；北京和深圳則低于30%。

　　CLI二手住宅報價指數(shù)概括展示了中原二手掛牌房源價格變化的情況，與實(shí)際價格的走勢具有極強(qiáng)的相關(guān)性，且于價格指數(shù)，因此二手住宅報價指數(shù)可以用來預(yù)測未來房價的走向。瞿安新預(yù)計(jì)，8月的北京和深圳的二手房價格有望繼續(xù)下跌。