讀者提問：讀者凌先生：去年以來，樓市調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵期，加息、房貸緊張、房貸利率上調(diào)……一系列調(diào)控政策接踵而來，現(xiàn)在對于限購的猜測也滿天飛，讓很多剛需購房者購房壓力增加，更有不少人擔(dān)心以后有錢買不了房子。在這種情況下，一步到位購買三房自然是好的選擇。我近在城區(qū)麥地看上了一套120平方米的二手房。想了解一下，在各大銀行銀根收緊的行情下，如何快速申請到銀行貸款？如何利用好公積金貸款？如何選擇適合自己的銀行？

　　解答：現(xiàn)在銀行按揭系統(tǒng)和房管局?jǐn)?shù)字系統(tǒng)對接，對于貸款資格審查非常嚴(yán)格。所以，先購房者需要根據(jù)自身情況檢查自己有無貸款資格及貸款額度情況。

　　此外，針對目前惠州雖然執(zhí)行限貸政策，但允許“賣一買一”，購房者如果已有一套房，則可選擇將其出售獲得房款，用以申請新房房貸。至于如果名下有兩套房或以上，銀行將停止放貸，購房者可考慮民間短期拆借，不過其供房額度較高。

　　同時，還有一個問題需注意，即使申請到貸款資格，銀行也不一定能夠及時放款。所以，申貸者可在申請貸款時選擇快貸業(yè)務(wù)，其放款時間會較短，可業(yè)主及時收樓。

　　對于按揭型買家，還可盡量使用公積金貸款，其成本將遠(yuǎn)低于商業(yè)貸款。不過需要注意的是，在購買車位、車庫、商鋪和別墅時，不得申請住房公積金貸款。

　　此外，購房者在申請房貸時，須事先作出自己的資金預(yù)算，注意將考慮稅費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)及利息等費(fèi)用列入購房預(yù)算當(dāng)中。申請銀行貸款時，好多咨詢幾家，了解各家銀行的具體貸款規(guī)定，選擇適合自己的貸款方式。低價(jià)并不是好的，合試己重要。目前由于調(diào)控收緊，不少商業(yè)銀行已經(jīng)停止了二手房貸。所以，購房者需要事先了解各家行貸款相關(guān)規(guī)定，可以優(yōu)先考慮比較大的銀行。

　　而在選擇民間融資時，購房者需要謹(jǐn)慎，好選擇知名的融資公司。一般知名的融資公司對貸款政策掌握比較到位，可以為客戶找到額度比較寬的貸款。目前市場上，有不少中介為了吸引顧客買房，會給出一些誤導(dǎo)性的信息，如可以報(bào)利稅之類的，而實(shí)際上，現(xiàn)在利稅是很難報(bào)的。一些融資公司會推薦很優(yōu)惠的貸款條件，但是又會增加很多名目的收費(fèi)，這樣其實(shí)到后，貸款者得不到優(yōu)惠，反而會花更多的錢。

　　買房送面積實(shí)惠還是虛幌？

　　讀者提問：讀者賴小姐：我在江北三環(huán)北路附近一樓盤看上一套三房一廳的單元，覺得單價(jià)有點(diǎn)貴，不過開發(fā)商說頂樓天臺的面積是贈送的，所以算起來很實(shí)惠。請問，贈送面積是不是真的實(shí)惠，天臺可以歸個人所有嗎？

　　解答：由于贈送面積多半不寫入購房合同中，當(dāng)中存在著不少風(fēng)險(xiǎn)。先,有些贈送的面積屬于公用面積,譬如庭院、屋頂花園等,該部分面積屬于小區(qū)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn),開發(fā)商無權(quán)贈送,該贈送行為本身就是不合法的。

　　其次，未來“贈送面積”發(fā)生重大的安全隱患、事故都將得不到法律的支持,即使“贈送面積”寫進(jìn)合同的附加條款,也沒有法律效力。因此,一旦“贈送面積”出現(xiàn)任何事故以及產(chǎn)權(quán)糾紛都得不到法律支持,一切責(zé)任也都由當(dāng)事人自己承擔(dān)。

　　后，樓盤贈送的這種面積,產(chǎn)權(quán)證當(dāng)中是不包括也不承認(rèn)的,因此將來購房者遇上投資、抵押、轉(zhuǎn)讓、繼承、拆遷等情況,法律不會認(rèn)可這些贈送面積,只承認(rèn)產(chǎn)權(quán)證上登記的面積。

　　綜上所述,購房者在買房時遇到這方面的贈送,還是不要輕易接受為好。如果你是從實(shí)用出發(fā)愿意接受開發(fā)商的贈送面積,也要處理好贈送面積的權(quán)屬,并要求附圖,可避免不必要的糾紛。

　　至于樓房頂層，它并非個人所有，而是屬于整棟樓的全體業(yè)主共有，與之直接毗連的業(yè)主只能在整棟樓業(yè)主無異議的情況下享有使用權(quán)，但不能妨礙消防、物管等要求。開發(fā)商對頂樓業(yè)主送平臺的承諾，無論是口頭的還是書面的，都是無效的約定――除非該頂樓平臺符合認(rèn)定為專有部分的條件，即先其必須在規(guī)劃上屬于特定的房屋，并且在開發(fā)商銷售時，贈送的部分符合有關(guān)部門的規(guī)劃，而且還要被明確地列入了商品房買賣合同當(dāng)中的，才被確認(rèn)為是房屋的組成部分之一。

　　買二手房公積金貸款的流程

　　讀者提問：讀者張先生：請問買二手房公積金貸款的辦理流程是怎樣？

　　解答：辦理公積金貸款大致可以分為5個步驟：

　　(1)初審：由住房資金管理中心對申請人提交的材料進(jìn)行初步審查，包括申請人資格、貸款額度、貸款期限，初審合格以后，由中心出具《抵押物審核評估通知單》。

　　(2)評估：申請人持《抵押物審核評估通知單》到中心指定的評估機(jī)構(gòu)，對所購買的房屋價(jià)值進(jìn)行評估。經(jīng)濟(jì)適用房不需要評估。

　　(3)審核：申請人持評估機(jī)構(gòu)出具的《評估報(bào)告》以及中心要求的初審材料到中心進(jìn)行貸款審核。如果合格，中心開具《住房資金管理中心擔(dān)保委托貸款調(diào)查通知單》。

　　(4)辦理擔(dān)保手續(xù)：申請人持《住房資金管理中心擔(dān)保委托貸款調(diào)查通知單》，按照自己選擇的擔(dān)保方式辦理擔(dān)保手續(xù)。如果選擇抵押＋的方式，人應(yīng)該出具書面的擔(dān)保函；如果選擇抵押＋保險(xiǎn)或第三人的方式，應(yīng)該到保險(xiǎn)公司投�；虻綋�(dān)保機(jī)構(gòu)辦理委托擔(dān)保手續(xù)。

　　(5)簽訂借款合同，貸款申請程序結(jié)束。