看似高端住宅成交回暖，但實(shí)際上二手房市場(chǎng)仍然是越小越好賣(mài)，尤其是70平方米以下，總價(jià)150萬(wàn)元以內(nèi)的。

　　面積越小成交量越大

　　從成交結(jié)構(gòu)看，7月二手房成交主力仍是剛性需求。永慶房屋研展部統(tǒng)計(jì)顯示，7月二手住宅的成交量和面積繼續(xù)呈現(xiàn)出鮮明的同向變化特點(diǎn)：二手住宅面積越小，成交量越大。

　　上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎分析，70平方米以下二手住宅成交6190套，占全市成交量近一半，70-90平方米占全市成交量?jī)沙桑?0平方米以下、50-70平方米、70-90平方米公寓成交均超過(guò)2600套，50-70平方米公寓成交達(dá)3289套。 90平方米以下二手住宅成交超過(guò)全市成交的七成，這是明顯的剛性需求成交特征。除500平方米以上二手住宅成交有30.8%的下降外，200-300平方米二手住宅有14.7%的增長(zhǎng)，其他段位成交均無(wú)明顯變化。

　　2010年4月和2011年2月兩次政策重大調(diào)控對(duì)上海二手房?jī)r(jià)格產(chǎn)生了重大影響，前者使得不斷攀升的同比漲幅縮小，后者促使同比漲幅降至零以下。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，自去年4月至今上海二手房成交均價(jià)變化的結(jié)構(gòu)性特征十分明顯。以今年6月為例，144平方米以上戶型的二手房成交均價(jià)同比下降17.1%，而90平方米以下則同比上揚(yáng)3.09%。而上述兩戶型在今年6月的成交套數(shù)分別同比增長(zhǎng)-2.11%和2.37%。

　　小戶型價(jià)格無(wú)一上漲

　　進(jìn)入7月，小戶型在年內(nèi)卻出現(xiàn)無(wú)一環(huán)比上揚(yáng)的情況。這是21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)中心對(duì)全市重點(diǎn)板塊40個(gè)標(biāo)桿樓盤(pán)持續(xù)監(jiān)測(cè)的結(jié)果，而在上半年，這一數(shù)字一直處于4-8個(gè)之間。中戶型價(jià)格環(huán)比上升的樓盤(pán)均僅有1個(gè)，也是年內(nèi)低，約為上半年平均水平的1/5。環(huán)比下降的樓盤(pán)數(shù)量方面，7月大戶型保持穩(wěn)定，但中、小戶型雙雙呈擴(kuò)大態(tài)勢(shì)、各增加1個(gè)，為3個(gè)和2個(gè)，降幅集中在2%-6%。

　　因動(dòng)遷配套房的上市、軌交7號(hào)線通車，房?jī)r(jià)水平相對(duì)較低的寶山顧村板塊年內(nèi)成交一直較為活躍，板塊內(nèi)的采菊苑價(jià)格水平在年內(nèi)一直保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，但在7月末其55平方米的小戶型單價(jià)為1.65萬(wàn)元/平方米，環(huán)比回落500元/平方米。又如位于徐匯中心的東方曼哈頓，7月末65平方米小戶型的單價(jià)為5萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降3000元/平方米。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，“限購(gòu)”高壓政策的延續(xù)和擴(kuò)大，以及新“滬4條”出臺(tái)，對(duì)雙方預(yù)期產(chǎn)生持續(xù)影響，個(gè)案的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭已有明顯扭轉(zhuǎn)；下一步，交投雙方博弈的加劇在后市中難以避免，局部二手房?jī)r(jià)格的下降會(huì)在外部因素的刺激下有所體現(xiàn)。一手房市場(chǎng)近幾月供銷水平持續(xù)下降， “金九銀十”成為必須抓住的銷售時(shí)機(jī)，一手房?jī)r(jià)格的優(yōu)惠或是誘因之一。