二手房的成交低迷，在8月份沒有絲毫好轉(zhuǎn)，8月周，二手住宅僅成交1497套，創(chuàng)造了近三年來單周低的成交紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著成交的持續(xù)萎縮，買方市場(chǎng)將明顯出現(xiàn)，業(yè)主頻繁調(diào)低價(jià)格，議價(jià)空間加大的趨勢(shì)將由郊區(qū)開始蔓延。

　　●一周僅簽約1497套

　　三年來新低

　　從2009年開始，北京的二手房市場(chǎng)逐漸成熟，交易量也超越新房。尤其是在樓市調(diào)控之后，市場(chǎng)的冷暖變化都能從二手房交易中一窺端倪。

　　尤其在第三輪調(diào)控后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了近半年的低迷，至今仍未有絲毫好轉(zhuǎn)。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上周二手房的成交量再次創(chuàng)下新低：一周僅成交1497套，創(chuàng)造了近三年來單周低的成交紀(jì)錄（剔除政策及假期影響）。

　　中原地產(chǎn)的張大偉表示，限購(gòu)政策的深入執(zhí)行，有效遏制了投機(jī)投資性購(gòu)房需求，目前樓市成交基本以自住為主。新政以來，購(gòu)買第二套住房的比重平均在10%左右，投資需求降到了2008年來的低點(diǎn)。

　　不僅如此，信貸政策的收緊和年內(nèi)的連續(xù)加息，使得目前貸款購(gòu)房相比去年基本利息已經(jīng)翻倍，面對(duì)下半年的加息預(yù)期，可能進(jìn)一步加大買房人的成本。此外，近一個(gè)月內(nèi)，大興、通州的新房接連出現(xiàn)明顯的降價(jià)行為，導(dǎo)致二手房買家更加期待價(jià)格的下調(diào)，觀望等待的氣氛濃厚，進(jìn)一步加劇了樓市成交的萎靡。

　　●局部二手房市場(chǎng)

　　出現(xiàn)降價(jià)房源

　　連續(xù)的成交低迷和新房的持續(xù)降價(jià)，導(dǎo)致部分區(qū)域的二手房出現(xiàn)了降價(jià)行為，尤其是在新房領(lǐng)降的通州、大興區(qū)域，二手房掛牌價(jià)甚至高過新房，只能在降價(jià)和零成交之間掙扎選擇。

　　例如，通州目前的二手房平均掛牌價(jià)為16700元/平方米，而近直降萬(wàn)元的珠江拉維小鎮(zhèn)低售價(jià)僅為14500元/平方米，二手房與新房之間的價(jià)格出現(xiàn)了明顯的倒掛。這就導(dǎo)致部分二手房業(yè)主開始調(diào)整報(bào)價(jià)。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，6月份在鏈家在線上新增的二手房房源中，有25%的業(yè)主調(diào)低了底價(jià)，平均降價(jià)在10萬(wàn)至20萬(wàn)之間，降幅約為7%。除此之外，在二手房交易過程中議價(jià)空間仍在逐步增加，大約再次擴(kuò)大了5%左右。

　　“鏈家地產(chǎn)”席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，調(diào)低出售底價(jià)，可見當(dāng)前業(yè)主的心態(tài)已經(jīng)有了明顯的變化，但是目前業(yè)主仍然采取試探性降價(jià)，不愿意直接下降至市場(chǎng)可承受價(jià)格，而是多次調(diào)價(jià)。鑫尊地產(chǎn)市場(chǎng)部的閆斌杰表示，目前北京二手房市場(chǎng)的降價(jià)主要是局部點(diǎn)狀式降價(jià)，并未出現(xiàn)的調(diào)價(jià)行為。像學(xué)區(qū)和核心區(qū)的二手房?jī)r(jià)格依然堅(jiān)挺，主動(dòng)降價(jià)的多是過去兩年間投資買房的業(yè)主，現(xiàn)在急需現(xiàn)金周轉(zhuǎn)才低于市場(chǎng)價(jià)急售。不少業(yè)主寧可標(biāo)高價(jià)待售，也不愿降價(jià)，他們普遍認(rèn)為熬過一兩年，房?jī)r(jià)又會(huì)上漲。

　　●二手房租金普漲

　　與二手房局部降價(jià)不同，租金價(jià)格呈現(xiàn)出普漲的趨勢(shì)。北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京一、二、三居室的租金價(jià)格分別為2426元/月、3577元/月和5253元/月，租金價(jià)格同比、環(huán)比均出現(xiàn)上漲。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師表示，六七月份本身就是租賃高峰期，樓市降價(jià)的預(yù)期也導(dǎo)致大量購(gòu)房需求持幣待購(gòu)，只能通過租賃暫時(shí)解決住房問題。再加上熱點(diǎn)的商圈周邊、學(xué)校周邊區(qū)域需求上漲明顯，推高了整體租金均價(jià)。

　　●成交量持續(xù)低迷

　　降價(jià)或?qū)⒙��?/STRONG>

　　從8月周的二手房成交來看，市場(chǎng)依然低迷，預(yù)計(jì)成交量將依然在8000套上下徘徊，而成交價(jià)格更是可能開始加速下調(diào)趨勢(shì)，降價(jià)也將從郊區(qū)蔓延到城區(qū)。目前樓市有限的購(gòu)房需求被新房和二手房稀釋，尤其是大興、通州、昌平等區(qū)域，恰好是商品房供應(yīng)的主要區(qū)域，新增二手房總量不斷加大，供需比出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。若成交持續(xù)低迷，急于出售的業(yè)主將更頻繁降價(jià)。