“賣一買一”交由同一中介一次辦理———

　　北京目前執(zhí)行嚴(yán)格的限購政策，不僅使樓市的成交量迅速大幅的下降，也引起了一些新的現(xiàn)象。在二手房市場主要表現(xiàn)為“一增一減”，增的是先賣舊房后買新房的“連環(huán)單”，減的是“一房多證”的房產(chǎn)幾乎無法出手。

　　“一房多證”成交遇冷

　　“一房多證”房產(chǎn)就是一套房子卻擁有多個房產(chǎn)證。原本一套房子只應(yīng)該有一個房產(chǎn)證，但為何會出現(xiàn)多個房產(chǎn)證呢？這類房產(chǎn)普遍出現(xiàn)在2006年北京執(zhí)行“70/90”政策之后。2006年北京出臺了“70/90”政策，要求開發(fā)商一個項目中至少有70%的住房面積不大于90平方米。一些開發(fā)商為了規(guī)避這一政策多建大戶型，將兩套或三套規(guī)劃中的小戶型合成一套大戶型出售給買房人。在當(dāng)時的政策環(huán)境下，一個家庭名下?lián)碛卸嗌偬追慨a(chǎn)都是不受限制的。但是，現(xiàn)在政策變了。一個家庭可以擁有的房產(chǎn)套數(shù)受到嚴(yán)格限制，想再擁有多套房產(chǎn)已變得非常的困難。

　　而“一房多證”的房產(chǎn)合成一套大戶型容易，再分割成獨(dú)立的幾套房產(chǎn)幾乎是不可能的了。據(jù)了解，如果再分成獨(dú)立房屋，就會出現(xiàn)有的房沒有廚房或衛(wèi)生間的情況。對北京戶籍的人來說，多只能新購兩套房產(chǎn)。除非名下無房，才能買下“一房兩證”的房產(chǎn)。遇到“一房三證”的房產(chǎn)恐怕還得借助親屬的名額才能購買。而對于外地人來說，限購后多只能買一套房。因此，幾乎不可能再有外地人能夠買這類房產(chǎn)，而北京戶籍人能夠擁有多套房產(chǎn)購買資格的也少之又少。因此，這類房產(chǎn)的再上市交易就成了問題。

　　“鏈家地產(chǎn)”的席分析師認(rèn)為，由于此類房源在市場常態(tài)之下，成交量較少，成交周期緩慢。而調(diào)控后到目前為止，沒有成交也是正常的市場現(xiàn)象。

　　“連環(huán)單”二手房交易增加

　　當(dāng)前二手房交易中，改善型購房者越來越成為市場重要的部分。而由于目前房價處于較高的水平，大部分人在換房時必須出售原有房屋而獲得再次購房的資金。抑或受限購影響，必須出售原有房產(chǎn)才能有購房資格。因此，賣房后買房的人群在逐漸增多，形成了交易中的“連環(huán)單”。連環(huán)單客戶的主要表現(xiàn)為以下的特點(diǎn)：

　　先大多數(shù)需求為“賣次買好”的升級置業(yè)。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計，連環(huán)單購房的有59%的人群選擇在同區(qū)域換房，一般都會選擇房屋朝向和樓層都比較好的房屋。12%的人群是由郊區(qū)向城內(nèi)換房，其他則主要是向內(nèi)城區(qū)轉(zhuǎn)移或者購買學(xué)區(qū)房等特殊需求的換房行為。

　　其次一般連環(huán)單都是賣小買大。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，業(yè)主賣出的房源中，面積大于90平方米的房屋占比約為26%，而再次買入的房源中，大約90平方米的房屋的占比45%，比增加了約20個百分點(diǎn)。業(yè)主再次購買時，傾向于選擇更大戶型的房屋�！版溂业禺a(chǎn)”的席分析師認(rèn)為，連環(huán)單的成交主體主要是賣次買好改善性人群，因此一般都是賣房之后獲得資金再購房，因此其對套房資金獲得與二套再購買的時間節(jié)點(diǎn)配合往往要求非常高，無形之中會加大二手房成交的難度。

　　另外，賣后再買，全款占比增加27%。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計，當(dāng)前連環(huán)單業(yè)主再購房時選擇全款購房的方式占比大約是66%，這比整體市場全款購房占比高出27個百分點(diǎn)�！版溂业禺a(chǎn)”席分析師認(rèn)為，與普通購房者相比，出售一套房后，業(yè)主的資金相對充裕，所以一般會選擇全額支付，即使選擇貸款金額較少的公積金都可以購房。