2009年底,在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的介紹下,想要買(mǎi)房的劉正民看中了楊辰的一套建筑面積為46.58平方米的房屋,雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商達(dá)成一致。12月5日,楊辰、劉正民簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同,約定房?jī)r(jià)款47萬(wàn)元。由于劉正民要申請(qǐng)貸款,可具體的貸款數(shù)額和時(shí)間還沒(méi)有確定,所以雙方對(duì)房屋的交付時(shí)間以及何時(shí)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記沒(méi)有進(jìn)行具體的約定,只約定在2010年2月5日前全部履行完畢,否則合同終止。

　　簽約的當(dāng)天,劉正民支付了楊辰定金5萬(wàn)元,并說(shuō)好12月7日支付剩余的付款11.5萬(wàn)元�？墒�,約好的交付款的時(shí)間,楊辰卻沒(méi)有到場(chǎng),電話聯(lián)系時(shí)他自稱正在外地。從那之后,無(wú)論是劉正民還是中介公司聯(lián)系楊辰,要求辦理訴爭(zhēng)房屋的解押與過(guò)戶手續(xù),楊辰都不配合。

　　無(wú)奈,劉正民只好將楊辰告上了法庭,要求解除合同,退還定金,并賠償經(jīng)濟(jì)損失。訴訟期間,法院委托房地產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)訟爭(zhēng)的房屋進(jìn)行了評(píng)估,其價(jià)值已經(jīng)從簽約時(shí)的47萬(wàn)元漲到了74萬(wàn)元。

　　據(jù)了解,由于房?jī)r(jià)的快速上漲,二手房交易糾紛頻繁發(fā)生,以北京市第二中級(jí)人民法院為例,2009年該院新受理的商品房預(yù)售合同糾紛1366件,二手房買(mǎi)賣(mài)案件1213件；而到了2010年,新受理商品房預(yù)售合同糾紛案件下降到了912件,可二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件卻逆勢(shì)上漲,達(dá)到了1610件,上漲比例高達(dá)32.73%。

　　對(duì)此,二中院民一庭有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō),類似楊辰一案中,賣(mài)方賣(mài)房后惡意違約的比例已經(jīng)占到了全部二手房交易糾紛的九成以上�！霸�二手房?jī)r(jià)格快速攀升,幾乎‘一天一個(gè)價(jià)’的市場(chǎng)環(huán)境下,賣(mài)房人賣(mài)出的房屋可能幾天之內(nèi)價(jià)格就又有了明顯上升。如果賣(mài)房人缺乏交易誠(chéng)信意識(shí),很容易受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使,企圖用惡意毀約的不誠(chéng)信手段,牟取房屋價(jià)格上漲帶來(lái)的非法收益�！�

　　為了達(dá)到使房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行的目的,賣(mài)房人采取的手段可謂五花八門(mén)。拖延交付房屋、拖延辦理房屋過(guò)戶手續(xù)、拒絕接受買(mǎi)房人交付的購(gòu)房款、毫無(wú)理由地退還購(gòu)房款等都是賣(mài)房人常用的方法,也有賣(mài)房人干脆隨便找一個(gè)根本不算理由的理由就要求解除合同。而惡劣的是,部分賣(mài)房人為了達(dá)到解除合同的目的,惡意地將已經(jīng)出售的房屋“一房多賣(mài)”,甚至出現(xiàn)根本沒(méi)有交易基礎(chǔ)的惡意過(guò)戶,故意釀成買(mǎi)賣(mài)合同客觀上無(wú)法實(shí)際履行的后果。

　　法官對(duì)記者說(shuō):“賣(mài)房人通過(guò)不誠(chéng)信的行為,追求的就是一種非法的投機(jī)利益,而這種利益無(wú)疑損害了守法買(mǎi)房人的正當(dāng)利益,也破壞了正常的市場(chǎng)交易秩序。對(duì)于這種行為,法院會(huì)在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上,通過(guò)相應(yīng)的手段予以調(diào)整�！�

　　在楊辰一案中,法院認(rèn)為正是由于楊辰的不配合,才導(dǎo)致合同逾期終止。因此,法院在判決解除合同的同時(shí),也依法判令由違約方楊辰承擔(dān)高額的賠償責(zé)任。除了雙倍返還5萬(wàn)元定金外,還需賠償房屋現(xiàn)值與合同價(jià)格之間的差額27萬(wàn)元。

　　法官說(shuō),只要房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙方的真實(shí)意思表示,任何一方都不得拒絕履行。從維護(hù)交易安全、交易穩(wěn)定,保護(hù)守約方利益出發(fā),賣(mài)房人以房屋價(jià)格發(fā)生變動(dòng)為由拒絕履行合同的,人民法院一般不予支持。對(duì)于善意的買(mǎi)房人向賣(mài)房人主張因其違約行為造成的經(jīng)濟(jì)損失的,人民法院一般都會(huì)予以支持。

　　但同時(shí),法官也提示房屋交易雙方,應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化慎重交易的嚴(yán)謹(jǐn)意識(shí),簽訂合同、錢(qián)房交付、貸款抵押、辦理過(guò)戶等環(huán)節(jié)都應(yīng)該嚴(yán)格依法進(jìn)行。簽訂合同不明確、有遺漏,對(duì)房屋權(quán)屬與抵押登記疏于審查,過(guò)分依賴業(yè)務(wù)并不熟練的中介機(jī)構(gòu)工作人員等,都會(huì)給糾紛的產(chǎn)生埋下隱患。