二手房買賣中怎樣提防意向金的支付風險
意向金退賠產(chǎn)生的原因
如今的二手房市場中，上家基本上是委托多家中介公司掛牌出售房屋。因此，當一家中介公司在明確上下家的買賣意向后，會盡可能要求下家在簽訂房屋買賣合同前先支付一筆購房意向金。在把意向金交給上家后，中介公司才能取得上家的房屋兩證原件。但是在簽訂購房意向書或者交付意向金后，買賣雙方如果因種種原因沒有交易成功，中介和上下家三方往往會為意向金的退賠問題而產(chǎn)生糾紛。
意向金何時轉(zhuǎn)化為定金
在實踐中，房屋買賣雙方已經(jīng)議價成功并且上家已經(jīng)收到中介轉(zhuǎn)付的意向金時，該意向金轉(zhuǎn)化為定金。
在議價成功前，上下家均有權(quán)單方面終止對中介的委托，因此意向金應(yīng)當返還。不過，上下家撤銷委托給中介造成損害的，應(yīng)對中介承擔賠償責任。議價成功以買賣雙方已經(jīng)就買賣主要條款達成一致為準，實踐中一般表現(xiàn)為上家在下家和中介簽訂的《承購意向書》上或在意向金收據(jù)上簽字確認。
意向金轉(zhuǎn)為定金后如何處理
一般情況下，如果意向金轉(zhuǎn)為定金后。下家違約不買房，意向金將不能退還；如上家違約不賣房，則按“定金罰則”雙倍返還下家。但是如果《購房意向書》中只是對購房價格、房屋狀況作了簡要約定， 那么，當上下家在簽訂房屋買賣合同過程中，對付款時間、付款方式、房屋交付及過戶登記等其他主要條款產(chǎn)生分歧，并導(dǎo)致買賣合同終未能簽訂，上下家均不存在違約情況，交易的失敗不能歸責于任何一方。即不存在違約情形，則應(yīng)當解除意向金轉(zhuǎn)為定金后的擔保關(guān)系，即退還意向金。
如何避免意向金風險
1、上下家在支付或接受意向金時就應(yīng)當提前考慮買賣合同的內(nèi)容，并簽訂書面協(xié)議。一般來說，意向金協(xié)議中應(yīng)明確如下幾點：房屋的基本情況，房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間，房屋交付的條件及日期，房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記的辦理時限，買賣合同未能簽訂時，意向金如何處理等。
2、在“意向金轉(zhuǎn)定金”模式下，上下家沒有直接見過面，也沒有簽署過書面協(xié)議。對下家而言，只與中介簽協(xié)議，意向金是由中介公司收的；對上家而言，一般也只與中介簽協(xié)議，收到下家意向金后出具的收條也是交給中介的。在此情形下，如果不能簽訂正式合同，下家不要輕易同意中介的“上家不同意賣房，所以你把意向金拿走。”的建議，因為此時下家可以要求上家雙倍返還意向金。
3、在目前二手房交易紅火的情況下，中介在上下家的利益沖突中往往會傾向于上家，并且由于中介在下家預(yù)訂房屋和意向金交付中的角色并不明確。在與下家簽的協(xié)議中，中介實際上只起到轉(zhuǎn)交意向金的義務(wù)。至于中介何時轉(zhuǎn)交、如何轉(zhuǎn)交、是否上家接受意向金以及何時將上家出具的定金收條轉(zhuǎn)給下家等并無明確約定，導(dǎo)致下家很難要求上家雙倍返還意向金，同時也很難要求中介承擔責任，所以下家在和中介簽訂意向金協(xié)議中對于以上細節(jié)好要約定清楚。
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