“打蛇要打在七寸上”。在一輪接一輪嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，房地產(chǎn)商的“七寸”——資金鏈被有效擊中，此前堅固的價格聯(lián)盟正露出“降價銷售”的苗頭。
繼“國八條”和房產(chǎn)稅試點之后，央行又在2月8日宣布加息。有市場分析人士對《第一財經(jīng)日報》指出，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，連續(xù)出臺的調(diào)控措施將重?fù)粜履陿鞘谐山涣浚扔谫Y金壓力，開發(fā)商或?qū)⒔祪r拋售其手中房源。
不過，本報記者在采訪過程中發(fā)現(xiàn)，在今年特殊的調(diào)控背景下，不少開發(fā)商認(rèn)為降價對其銷售的幫助甚微，怎樣讓剛性需求把房子買得更容易點，才是破冰的關(guān)鍵。
資金鏈日益緊張
2011年春節(jié)前后，房地產(chǎn)市場遭遇連環(huán)“重創(chuàng)”，尤其是作為房產(chǎn)稅試點的上海和重慶兩地樓市，更是“草木皆兵”。記者發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入“寒冬”的上海樓市已經(jīng)偶現(xiàn)樓盤優(yōu)惠促銷的身影。但是，這些樓盤打折促銷的“誠意”卻略顯不足。
上海浦東一個樓盤目前推出一批5樓以下的尾盤進(jìn)行促銷，其中2房最高可享受總價23萬元的優(yōu)惠，3房最高可享受總價25萬元的優(yōu)惠。銷售人員介紹，折前這批房源的單價不到21000元/平方米，折后單價則約為18000元/平方米。但記者從佑威樓市通獲得的數(shù)據(jù)顯示，該盤在去年12月成交的7套房源，最低單價為17816元/平方米，最高單價為22242元/平方米。前后對比看來，折后均價似乎并不“給力”。
市場分析人士認(rèn)為，這主要是因為對于身經(jīng)百戰(zhàn)的開發(fā)商來說，目前還沒到降價促銷的時候。
“開發(fā)商最主要的資金來源還是項目的預(yù)售款，‘新國八條’和房產(chǎn)稅的出臺，后期成交量必然會出現(xiàn)一波明顯的下跌。那時才是考驗開發(fā)商資金鏈的主要時候。”佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟如是說。
事實上，去年以來，開發(fā)商的資金鏈危機已經(jīng)有目共睹。Wind數(shù)據(jù)顯示，2010年前三季度，申萬房地產(chǎn)行業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%，136家房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-884.21億元，而上年同期該數(shù)額為522.19億元，近七成上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)。而隨著調(diào)控的日益深入，開發(fā)商的資金鏈問題正在被日益放大。
其中，開發(fā)商主要的銷售資金回籠渠道或?qū)⑹艿矫黠@的影響。與此同時，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場進(jìn)行公開募資的難度也越來越大。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，開發(fā)商銀行貸款和居民個人按揭貸款增速均出現(xiàn)明顯回落。央行數(shù)據(jù)也顯示，去年我國新增房地產(chǎn)貸款同比增速比上年末降低10個百分點。其中地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增速較上年驟降八成。
而經(jīng)目前的三次加息后，五年期以上貸款利率累計提升66個基點，由于未來不排除繼續(xù)加息的可能，房地產(chǎn)開發(fā)貸融資成本會逐漸提升。資深分析師夏立軍指出，從去年下半年以來，一些融資平臺比如信托方面的融資向房地產(chǎn)的流向也已經(jīng)有所控制，整個房地產(chǎn)行業(yè)資金收緊的局面在今年年初還在延續(xù)。
開發(fā)商：降價求售最沒技術(shù)含量
分析人士認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場和銀行信貸環(huán)境將在2011年變得更加嚴(yán)峻，一旦資金緊張，開發(fā)商后期就會選擇降價求售，保證其自身的資金需求。
回顧往年，以滾動開發(fā)為策略的大型開發(fā)房企，都是歷次宏觀調(diào)控下帶頭降價促銷的主角。不過，一位不愿意透露姓名的知名開發(fā)商代表昨日在接受本報記者的采訪時表示，此輪宏觀調(diào)控政策十分特殊，有限購，也有房產(chǎn)稅，還有加息預(yù)期，傳統(tǒng)意義上的降價未必能解決困擾開發(fā)商的銷售問題。
“春節(jié)期間，我和其他幾個同行都有吃飯聊天，大伙目前還處于觀望階段�！痹撻_發(fā)商代表透露，目前并沒有聽說有同行會在短期內(nèi)降價�！岸嗄杲�(jīng)驗告訴我們，這次調(diào)控下，降價沒有用，越降價越?jīng)]人買。我們聊得更多的，還是怎么樣讓自住客戶把房子買得更容易些�！彼硎荆�(jīng)過觀察發(fā)現(xiàn)，目前市場中剛性需求仍在，但有一部分需求受新政影響，會因此增加購房成本，在此背景下，如何讓市場中有限的剛性需求把房子買得更容易些，才是普通住宅開發(fā)商銷售破冰的關(guān)鍵。
和普通住宅開發(fā)商相比，豪宅開發(fā)商更為苦惱一些。一位豪宅開發(fā)商代表昨日向本報記者表示，豪宅買家名下多不止一套房源，因此許多豪宅買家已被限購�！斑@種情況下，豪宅開發(fā)商更不會降價，因為就算降了價，不滿足政策要求的購房者還是照樣不能買。所以目前來看，豪宅開發(fā)商只能熬著。時間熬長了，就肯定要融資。至于融資渠道，就要看開發(fā)商們各顯神通了。”
另據(jù)報道，目前海外融資正成為近期國內(nèi)幾家大型房企重要的議題。1月份，恒大地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、雅居樂等房企通過海外發(fā)債、優(yōu)先票據(jù)、向外資銀行借貸等方式融得資金。蘇格蘭皇家銀行近日發(fā)布報告稱，今年以來中國房地產(chǎn)在離岸的債務(wù)融資金額已達(dá)280億元人民幣，相當(dāng)于去年全年的四成，預(yù)期未來房地產(chǎn)商的債務(wù)融資將更頻繁密集。
