國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別公攤面積
住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將告別公攤面積了!
2月18日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范>等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。
記者注意到,在這38項(xiàng)強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中,有一份全文3.1萬(wàn)字的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》,其中第二部分2.4.6條指出,“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。”
這是住建部在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。
《住宅項(xiàng)目規(guī)范》指出
這一規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國(guó)家技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策,保障住宅項(xiàng)目安全、適用、宜居、綠色和耐久,規(guī)范住宅項(xiàng)目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定。住宅項(xiàng)目建設(shè)、使用和維護(hù)必須遵守本規(guī)范。
分析人士表示,此次出臺(tái)這一規(guī)定主要是因?yàn)椋?/p>
本條是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題,關(guān)系到每個(gè)住宅用戶的切身利益。目前,我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易,這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問(wèn)題,以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。
住建部此次組織中國(guó)城市建設(shè)研究院有限公司等單位起草了《城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范》等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域工程規(guī)范住宅項(xiàng)目規(guī)范,在征求各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門及有關(guān)單位意見的同時(shí),向社會(huì)公開征求意見。意見反饋截止時(shí)間為2019年3月15日。
事實(shí)上,對(duì)于我國(guó)大部分省市來(lái)說(shuō),目前購(gòu)買的房屋面積包括連個(gè)部分:即:套內(nèi)面積+公攤面積。
根據(jù)2000年8月1日實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000(以下簡(jiǎn)稱《測(cè)量規(guī)范》)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定:
房屋套內(nèi)建筑面積由房屋套內(nèi)使用面積,套內(nèi)墻體面積,套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。
a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等空間面積的總和。
b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。
c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井所占面積。
d.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。
而目前我們買房的建筑面積,除了房屋套內(nèi)建筑面積之外,還包括了其他公攤面積。
2018年,有關(guān)住房公攤面積曾經(jīng)引發(fā)廣泛討論
2018年7月,“瞭望智庫(kù)”微信公號(hào)發(fā)表文章談到:提到公攤面積,幾乎每個(gè)購(gòu)房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢,卻只買到一個(gè)70平米左右的房!
文章里提到:“公攤”的內(nèi)容,包括以下兩大部分:
部分包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等;
第二部分包括:樓宇(套)與公共空間之間的分隔,以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。
對(duì)普通的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),公攤面積可是個(gè)大坑!有些商鋪的公攤能到百分十四五十!有洋房住宅的公攤也到百分三三十!買房人一不留意,就會(huì)坑里面!
文中指出:
直到今天,關(guān)于“公攤面積”都無(wú)法律和行政法規(guī)加以約束,現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)中甚至還沒有“公攤建筑面積”和“公攤系數(shù)”這兩個(gè)術(shù)語(yǔ),只有住建部,包括其前身建設(shè)部(2008年國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案中將建設(shè)部改為住建部)的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出了原則性的規(guī)定。
目前該領(lǐng)域可適用的主要規(guī)定有:建設(shè)部1995年頒布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》(建房1995【517】號(hào))、2002年頒布的《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》。上述《測(cè)量規(guī)范》附錄B3“共有建筑面積分?jǐn)偂币还?jié)中,又詳細(xì)規(guī)定了共有建筑面積的內(nèi)容、計(jì)算方法和分?jǐn)偡椒ā?/p>
雖然《測(cè)量規(guī)范》沒有明確指出分?jǐn)偤蟮墓灿薪ㄖ娣e就是“公攤建筑面積”,但在商品住宅的交易和確權(quán)實(shí)踐中已得到廣泛的使用。
“公攤面積”讓我們很受傷!
2018年8月,新華社對(duì)此發(fā)表評(píng)論《買100平米房子只得70平米,“公攤面積”讓我們很受傷!》指出,誠(chéng)然,公攤面積問(wèn)題不是一個(gè)新鮮話題,但長(zhǎng)期存在并不一定意味著這種做法是合理的。值得注意的是,公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂,不僅會(huì)讓消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)需支付更多房款,更使之在未來(lái)要支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來(lái)房地產(chǎn)稅出臺(tái),購(gòu)房者遭遇到的問(wèn)題還將進(jìn)一步加劇,產(chǎn)生的各類矛盾也將愈發(fā)尖銳。
2018年9月14日,新華社發(fā)表調(diào)查文章《買100平米得70平米:公攤面積7大亂象》指出,在當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)企穩(wěn)的情況下,部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利,頻頻打起住房公攤面積的主意,“買100平方米得70方米”,個(gè)別商品房公攤面積比例甚至超過(guò)50%。記者采訪了解到,公攤面積“貓膩”嚴(yán)重影響了群眾的居住獲得感。
部分業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,公攤面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)“不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”,由此導(dǎo)致的房屋買賣糾紛及服務(wù)收費(fèi)爭(zhēng)議由來(lái)已久。他們建議,從制度上堵住現(xiàn)行法規(guī)漏洞,考慮適時(shí)引入國(guó)際通行的以套內(nèi)面積為單位的房屋計(jì)價(jià)體系。
新華社文章指出,調(diào)研顯示:國(guó)際通行的房屋交易計(jì)價(jià)單位多為所見即所得的套內(nèi)面積,國(guó)內(nèi)對(duì)此雖無(wú)統(tǒng)一規(guī)定,實(shí)際操作中卻普遍采用建筑面積計(jì)價(jià)。但時(shí)至今日,都無(wú)法律法規(guī)對(duì)“公攤面積”做出明確約束。
取消公攤:重慶已經(jīng)執(zhí)行17年
易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,嚴(yán)格來(lái)說(shuō),房產(chǎn)稅按套內(nèi)面積征收引發(fā)民怨較小。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看,未來(lái)要建設(shè)開放式街區(qū)小區(qū)環(huán)境,公共通道部分該如何征稅,會(huì)否增加公攤面積,如何緩解社會(huì)矛盾,都值得深思。
除了官方,一些業(yè)內(nèi)人士也開始呼吁按套內(nèi)面積計(jì)算。
2月22日,據(jù)中山日?qǐng)?bào)報(bào)道,廣東省中山市政協(xié)委員鐘國(guó)平建議,對(duì)商品住房銷售進(jìn)行立法,制定具體的操作細(xì)則。明確商品住房按套內(nèi)面積進(jìn)行銷售,并將此規(guī)定納入住房銷售合同。
實(shí)際上,早在2002年,重慶市人大常委會(huì)就以地方法規(guī)的形式,對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定和要求。2002年6月,重慶人大常委會(huì)通過(guò)了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》,要求:商品房現(xiàn)售和預(yù)售,以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù),商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。
該條例于當(dāng)年8月1日施行,宣告重慶在全國(guó)率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策,不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開發(fā)商,將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正,并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。
談及重慶為何要做強(qiáng)制改革商品房計(jì)價(jià)方式的“先驅(qū)”,時(shí)任重慶國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)處處長(zhǎng)曾強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)說(shuō):“大的目的在于讓消費(fèi)者明明白白購(gòu)房,大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛,保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。”
四層樓以上應(yīng)安裝電梯
除了按套內(nèi)計(jì)算面積之外,《住宅項(xiàng)目規(guī)范》還對(duì)未來(lái)的住宅電梯安裝提出明確規(guī)定,《住宅項(xiàng)目規(guī)范》提出,四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯,且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。
具體而言,每個(gè)設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有1臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯,且電梯轎廂尺寸不應(yīng)小于為1.50米×1.60米,轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.90米。
十二層及十二層以上的住宅建筑,每個(gè)居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺(tái),其中設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯不應(yīng)少于1臺(tái)。
對(duì)于既有住宅建筑,要求加裝電梯的載重量不應(yīng)小于300千克,轎廂門凈寬度不應(yīng)小于0.80米。
新建住宅要全裝修交付
《住宅項(xiàng)目規(guī)范》提出,城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付,即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成,給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)�、照明供電等系統(tǒng)基本安裝到位,廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢,達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。
同時(shí),住宅交付時(shí)應(yīng)當(dāng)具備接通水、電、燃?xì)狻⑴瘹獾葪l件,配套設(shè)施具備交付使用條件,安全防護(hù)設(shè)施驗(yàn)收合格。
同時(shí),《住宅項(xiàng)目規(guī)范》對(duì)房屋驗(yàn)收交付給出了詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)。如對(duì)放水工程要求,防水墻、地面無(wú)滲漏、無(wú)積水;抹灰頂面的要求則是,粘結(jié)牢固,無(wú)空鼓,表面平整、潔凈,無(wú)裂縫,無(wú)爆灰等等。
0546房產(chǎn)網(wǎng)(東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng)):購(gòu)房按套內(nèi)面積計(jì)算價(jià)格,取消公攤面積將減請(qǐng)購(gòu)房者的買房負(fù)擔(dān),增加買房群眾的居住獲得感,減少房地產(chǎn)交易糾紛,維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。
大家都在關(guān)注的樓盤:
- 大海銀座廣場(chǎng) 均價(jià):12000 動(dòng)態(tài)相冊(cè)戶型團(tuán)購(gòu)
- 凌上新街坊 均價(jià):8000-18000 動(dòng)態(tài)相冊(cè)戶型團(tuán)購(gòu)
- 東凱財(cái)富港 均價(jià):待定 動(dòng)態(tài)相冊(cè)戶型團(tuán)購(gòu)
- 萬(wàn)泉財(cái)富港 均價(jià):待定 動(dòng)態(tài)相冊(cè)戶型團(tuán)購(gòu)
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金基御景豪庭 | 10000 | 東城 | 11-30 |
新邦邦德小鎮(zhèn) | 18000 | 西城 | 11-30 |
廣饒海通名郡 | 8000 | 廣饒縣 | 11-30 |
海通碧仙湖畔 | 10500 | 東城 | 11-30 |
恒大黃河生態(tài)城 | 起價(jià)6800 | 開發(fā)區(qū) | 02-29 |
東營(yíng)城市華府 | 6100 | 西城 | 05-01 |
凌上新街坊 | 8000-18000 | 東城 | 11-30 |
萬(wàn)達(dá)蘭園 | 一房一價(jià) | 東城 | 11-30 |
悅辰國(guó)際 | 6700 | 東城 | 11-03 |
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