未入住物業(yè)費(fèi)該如何交納?逾期交房物業(yè)費(fèi)誰付?交納物業(yè)費(fèi)后居民可以參照哪些標(biāo)準(zhǔn)?服務(wù)達(dá)不達(dá)標(biāo)?近日，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布的《山東省前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》中都有詳細(xì)的說明

山東省前期物業(yè)服務(wù)合同截圖

　　近日，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布的《山東省前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》成為物業(yè)公司、開發(fā)企業(yè)、購房市民熱議的話題。根據(jù)規(guī)定，空房半年以上且符合規(guī)定的，可打折收取物業(yè)費(fèi);如逾期交房物業(yè)費(fèi)誰付的問題，明確房屋交付前的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)，交付之日起的物業(yè)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。

物業(yè)服務(wù)示意圖

　　1、“交房”前物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)

　　前期物業(yè)服務(wù)是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)合同的簽約雙方是開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。“去年7月份的時(shí)候省里就出臺(tái)了《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)管理標(biāo)準(zhǔn)�！背菂^(qū)某物業(yè)公司負(fù)責(zé)人韓總說，根據(jù)該規(guī)定，普通住宅交付后空置六個(gè)月以上的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收;辦理空置的程序和具體減收比例由設(shè)區(qū)的市縣人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)主管部門規(guī)定，但收取的費(fèi)用高不得超過百分之六十。

　　此次新出臺(tái)的《示范文本》明確房屋交付前的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)，交付之日起的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān);但符合交付條件的物業(yè)，物業(yè)買受人逾期不辦理交付手續(xù)的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)自開發(fā)商書面通知物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)之日起由物業(yè)買受人交納。而因開發(fā)商原因，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)備、道路通行、綠化環(huán)境等未能達(dá)到房屋買賣合同約定標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，物業(yè)費(fèi)打折收取，差額部分由開發(fā)商補(bǔ)償給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　2、未停放機(jī)動(dòng)車的免收停車服務(wù)費(fèi)

　　記者在梳理《示范文本》時(shí)發(fā)現(xiàn)，使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車庫(場)內(nèi)的車位，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供相應(yīng)服務(wù)的，由車位使用人向物業(yè)方交納停車服務(wù)費(fèi)。其中，停車服務(wù)包括，停車場共用車位和共用部位的維護(hù);停車場配套的設(shè)施、設(shè)備(包括照明、通排風(fēng)、給排水、消防、標(biāo)識(shí)、道閘等系統(tǒng))的維護(hù)、管理;停車場的公共環(huán)境清潔衛(wèi)生;車輛出入的指引、疏導(dǎo)等。

　　根據(jù)規(guī)定，普通住宅前期物業(yè)停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)約定;其他物業(yè)管理區(qū)域的停車服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。車位未停放機(jī)動(dòng)車的，免收停車服務(wù)費(fèi)。此外，對(duì)于車位場地使用費(fèi)方面，對(duì)占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機(jī)動(dòng)車的，可以收取車位場地使用費(fèi)。其他物業(yè)管理區(qū)域收取車位場地使用費(fèi)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)確定，車位場地使用費(fèi)可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。長期使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車庫(場)內(nèi)的車位，或者長期占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路或者其他公共區(qū)域停放機(jī)動(dòng)車的，可以按月收取停車服務(wù)費(fèi)或者車位場地使用費(fèi);臨時(shí)停放機(jī)動(dòng)車的，可以按小時(shí)收取，但停放未超過二小時(shí)的應(yīng)當(dāng)免費(fèi)。

　　3、小區(qū)共用部位等收益歸全體業(yè)主

　　根據(jù)去年出臺(tái)的《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入以及車位場地使用費(fèi)等收益資金歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會(huì)決定其使用方式和用途;未作決定的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以作為業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)或者折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。屬于普通住宅前期物業(yè)的，其收益資金可以優(yōu)先用于折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取、保管前款規(guī)定的收益資金的，除扣除相應(yīng)的管理費(fèi)和稅費(fèi)外，不得挪作他用。

　　“新的《示范文本》中也明確了，利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，經(jīng)營收益屬于全體業(yè)主共有。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收入以及車位場地使用費(fèi)等收益資金歸全體業(yè)主共有，提取管理服務(wù)費(fèi)用后，用于支付經(jīng)營、管理及收取、保管資金開支。”業(yè)內(nèi)人士說，同時(shí)，代為收取的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入和車位場地使用費(fèi)等收益資金，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，按季度將收支明細(xì)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公示。公示時(shí)間不少于一個(gè)月。

　　據(jù)介紹，電梯、小區(qū)內(nèi)路邊張貼的廣告，小區(qū)外車輛進(jìn)入小區(qū)收的停車費(fèi)，小區(qū)內(nèi)搞特賣、做活動(dòng)交的場地租金等其他項(xiàng)目，這些錢都是公共收益。