風(fēng)險(xiǎn)不斷累積 “地”陷阱下半年或爆發(fā)

　　瘋狂的地模式仍然沒(méi)有熄火的跡象。進(jìn)入6月以來(lái)短短幾日，一二線(xiàn)城市已經(jīng)涌現(xiàn)12宗溢價(jià)率超過(guò)50%的高溢價(jià)地，包括7宗區(qū)域單價(jià)與總價(jià)地。數(shù)據(jù)顯示，截至6月13日，50個(gè)大城市合計(jì)土地出讓金達(dá)到了8727.8億元，同比上漲了47%，二線(xiàn)城市占據(jù)榜。然而隨著信貸等政策的收緊、房企融資成本上漲，以及樓市需求的前期透支，一場(chǎng)由地引發(fā)的樓市陷阱似乎已經(jīng)開(kāi)始醞釀。

　　地停不下來(lái)

　　從近日開(kāi)金茂聯(lián)合體以64.1億元拿下杭州市拱墅區(qū)宅地，再到電建金茂82.9億元拿下深圳年度總價(jià)地，地節(jié)奏絲毫未放緩。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，50個(gè)大城市合計(jì)土地出讓金截至6月13日達(dá)到了8727.8億元，同比上漲了47%，二線(xiàn)城市占據(jù)榜。蘇州、南京、杭州、合肥地頻繁出現(xiàn)，成為2016年前6個(gè)月地出現(xiàn)頻繁的區(qū)域。其中，6月已經(jīng)出現(xiàn)12個(gè)地，2016年開(kāi)始的這一輪地潮還在持續(xù)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，5月更是堪稱(chēng)“地月”，地不僅僅出現(xiàn)在一線(xiàn)城市，更多地在二線(xiàn)城市出現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月單月出現(xiàn)了地宗數(shù)高達(dá)69宗，其中有56宗地出現(xiàn)在二線(xiàn)城市。而2016年前4個(gè)月只有117宗地，5月一個(gè)月的地?cái)?shù)量刷新了土地市場(chǎng)的歷史紀(jì)錄。

　　整體看，二線(xiàn)城市成為2016年地出現(xiàn)多的區(qū)域，其中主要集中在南京、蘇州、合肥等城市，而這些城市恰好是房?jī)r(jià)上漲迅速的城市。地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)從2015年的一線(xiàn)城市開(kāi)始蔓延到二線(xiàn)城市。

　　房企成本飆升“與土地成本一同上升的還有融資成本�！币晃粯鞘杏^(guān)察人士表示，在過(guò)去一年，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資金成本大幅下調(diào)，也導(dǎo)致了很多企業(yè)在土地市場(chǎng)表現(xiàn)得更加激進(jìn)。同時(shí)，地蔓延導(dǎo)致市場(chǎng)高端化，以往的非豪宅區(qū)的區(qū)域?qū)��?huì)供應(yīng)大量的豪宅項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)定價(jià)壓力空前。

　　更值得關(guān)注的是，房企的銀根正在緊縮。6月3日晚間，央行宣布，自7月15日起人民幣存款準(zhǔn)備金的考核基數(shù)由考核期末一般存款時(shí)點(diǎn)數(shù)調(diào)整為考核期內(nèi)一般存款日終余額的算術(shù)平均值。這意味著，銀行每天存入央行的準(zhǔn)備金和自有存款總額有了限制。商業(yè)銀行原有的透支運(yùn)作空間大大被壓縮。在目前，北京、上海、深圳、南京、合肥的房?jī)r(jià)大漲，已被各界公認(rèn)為貨幣現(xiàn)象的情況下，這一調(diào)整無(wú)異于釜底抽薪。

　　與此同時(shí)，此前不斷刷新的低利率公司債將越來(lái)越罕見(jiàn)，為寬松的融資窗口期或已過(guò)去。5月，A股市場(chǎng)上市房企公司債的票面利率為6.16%。相比4月增加了0.9個(gè)百分點(diǎn)，增幅為17%。觀(guān)察今年1-5月公司債的票面利率，除2月略偏低外，其余月份總體上呈現(xiàn)利率上升態(tài)勢(shì)，上市房企的直接融資成本也在加大。一些擴(kuò)張較快的企業(yè)償債壓力和風(fēng)險(xiǎn)也開(kāi)始被資本市場(chǎng)所關(guān)注。

　　地陷阱下半年或爆發(fā)

　　同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“地”頻出的結(jié)果就是一線(xiàn)城市、部分基本面較好的二線(xiàn)城市地價(jià)成本的大幅回升，這些城市的樓市也將面臨投資風(fēng)險(xiǎn)，也就是未來(lái)這些“地”項(xiàng)目在銷(xiāo)售的時(shí)候勢(shì)必會(huì)遇到問(wèn)題，這也是當(dāng)前上述城市房地產(chǎn)投資回升背后較大的投資“陷阱”。因此，當(dāng)前一線(xiàn)城市、部分基本面較好的二線(xiàn)城市“地”頻出拉動(dòng)房地產(chǎn)投資回升的現(xiàn)象，對(duì)于未來(lái)樓市平穩(wěn)運(yùn)行、房地產(chǎn)投資持續(xù)回升也不是一件好的事情。

　　同時(shí)，由于2015年下半年以來(lái)大量需求透支，未來(lái)樓市需求持續(xù)釋放仍然存在很大的變數(shù)。

　　政策方面，京滬深樓市政策已經(jīng)從嚴(yán)調(diào)控了，其他城市比如南京、蘇州等也面臨調(diào)控進(jìn)一步從嚴(yán)的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)今年下半年上述城市將進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期，那么，屆時(shí)一線(xiàn)城市、部分基本面較好的二線(xiàn)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售回升的局面將就此而止。上述城市銷(xiāo)售回升的背后也會(huì)面臨短期內(nèi)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期的“陷阱”，上述基本面較好的城市仍然面臨較大的銷(xiāo)售壓力。部分基本面不好的二線(xiàn)城市、大部分三四線(xiàn)城市面臨更大的“去庫(kù)存”壓力。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營(yíng)房產(chǎn)網(wǎng)）：地頻出，這些地的消化將會(huì)是一個(gè)大問(wèn)題。