上海明確重點開發(fā)世博、迪士尼、大虹橋、前灘、徐匯濱江和臨港新城等六大板塊，而這六大板塊將在未來數(shù)年影響上海樓市格局。復旦大學房地產(chǎn)研究中心副主任華偉介紹說，到目前為止，上海已經(jīng)形成比較完整的區(qū)域發(fā)展框架和戰(zhàn)略。

　　這六大板塊的出處，源于今年上海的政府工作報告。

　　上海市市長楊雄在報告中提到，2013年上海全市生產(chǎn)總值增長建議控制在7.5%左右，同時加快重點區(qū)域發(fā)展。楊雄介紹，上海今年將加快世博會地區(qū)總部集聚區(qū)建設，加快前灘地區(qū)基礎設施和功能項目建設，推動臨港地區(qū)政策創(chuàng)新和區(qū)港城聯(lián)動發(fā)展，加快虹橋商務區(qū)核心區(qū)建設和東片區(qū)改造提升，繼續(xù)推進國際旅游度假區(qū)迪士尼一期及配套項目建設。積極推進南外灘、徐匯濱江等黃浦江兩岸重點地區(qū)建設，完善北外灘、吳淞口郵輪母港功能和服務配套，繼續(xù)建設佘山國家旅游度假區(qū)。

　　對此，業(yè)內(nèi)將其綜合概括為六大板塊，即世博板塊、迪士尼板塊、大虹橋板塊、前灘板塊、徐匯濱江板塊和臨港新城板塊。

　　六大板塊2012年商品房銷售額漲六成

　　中國房產(chǎn)信息集團統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，包括大虹橋、徐匯濱江、世博區(qū)域、前灘、臨港新城和迪士尼六大板塊的92個在售樓盤2012年總銷售金額超過266.1億元，較2011年的163.8億元上漲超過60%。銷售面積由2011年的65萬平方米增至2012年的90萬平方米，漲幅近40%。相比之下，上海去年全年商品房銷售面積增幅僅為7.2%。板塊內(nèi)包括萬科、金地、綠地、合生創(chuàng)展、中海、恒盛等多家上市公司的項目出現(xiàn)熱銷。

　　以萬科為例，萬科五玠坊項目位于三林地區(qū)，屬于世博附屬板塊。2012年5月開盤，成交均價3.7萬元/平方米左右，2012年全年報收21.95億元。成為上海萬科實現(xiàn)百億銷售額的絕對主力。在大虹橋板塊的七寶地區(qū)，萬科城市花園項目去年成交497套，回款15億元�？梢姡�上海熱點區(qū)域的樓市熱銷，成為萬科全年豐收的主要原因。

　　上述板塊的受益大戶還有綠地集團和金地集團等。位于徐匯濱江板塊的綠地濱江國際中心項目去年成交均價高達6.3萬元/平方米，成交金額超過48億元;恒盛地產(chǎn)旗下的尚海灣項目，則在徐匯濱江板塊創(chuàng)下年度銷售22億的業(yè)績。位于大虹橋板塊的徐涇區(qū)域金地天御苑項目去年回款11億元。

　　值得注意的是，上述龍頭房企在上海六大熱點板塊的熱銷多數(shù)還是來自理性定價。比如萬科等龍頭房企也不得不以價換量。

　　“萬科五玠坊項目主要贏在定價�！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，在銷售規(guī)劃的前期，有傳言稱萬科曾將目前銷售價格定在5萬元左右，但在充分分析市場行情后，萬科以3.7萬元/平方米的精裝修價格迅速跑量。

　　不過，萬科等2012年保守的定價策略或?qū)⒃诮衲暧兴�改變。以臨近世博板塊的萬科海上傳奇為例，去年底該項目開盤時一次性推出408套房源，創(chuàng)下去年少有的“日光盤”記錄。而根據(jù)記者新了解，萬科海上傳奇3月新房源價格，可能在時隔僅3個月后，由原來的2.9萬元/平方米成交均價，上調(diào)至3.2萬元/平方米左右。

　　房企在熱點板塊積極“吸儲”

　　正因為看到了上海在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃上的清晰思路，各路房企從去年開始以極高熱情進駐上述板塊的土地市場。

　　去年10月，經(jīng)過上百輪激烈競拍，保利地產(chǎn)聯(lián)合體以45億元價格奪得徐匯濱江XH129B-02、XH129D-01商住辦地塊，樓板價27055元每平方米，溢價率42.86%。

　　地產(chǎn)央企魯能集團也在上海低調(diào)拿地。去年9月，一家名為“上海申電投資有限公司”的房企以20.5億的底價，拿下了位于陸家嘴地區(qū)的黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊，樓板價為28983元/平方米。后經(jīng)記者確認，這塊地就是魯能旗下資產(chǎn)，擬建上海JW萬豪侯爵酒店項目。此前不久，國家電網(wǎng)(上海)智能電網(wǎng)研發(fā)投資有限公司拿下上海世博會地區(qū)B片區(qū)B03D-01地塊，公司股東之一仍是魯能集團。

　　更多背景深厚的央企已經(jīng)云集上海。根據(jù)記者掌握的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從2011年至2012年，包括中國商用飛機有限責任公司、中國華能集團公司、中國黃金集團公司、中國中信集團公司、中國中化集團公司、中國鋁業(yè)公司等10余家央企在世博板塊B片區(qū)集中拿地，用地性質(zhì)多為辦公及商業(yè)。業(yè)內(nèi)人士介紹，上述央企將在世博板塊集中開發(fā)總部大樓，目前中國商飛、華電集團、中國中化和中外運等4家央企的總部大樓已經(jīng)開工。5.24平方公里的世博園區(qū)未來將以總部經(jīng)濟、高端會展、休閑旅游、博物博覽及商業(yè)餐飲為特色，建成黃浦江沿線新地標。

　　在央企云集世博板塊的同時，上海地方國企也將從這輪發(fā)展中受益。其中上海陸家嘴集團成為前灘板塊一級開發(fā)企業(yè)，陸家嘴股份在去年10月公告稱與上海濱江國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司合作投資前灘地區(qū)大的城市綜合體——“前灘中心”。濱江公司則為陸家嘴控股股東上海陸家嘴(集團)有限公司旗下另一控股子公司。

　　根據(jù)公告，前灘中心項目總占地面積約10.6萬平方米，總建筑面積約52萬平方米，至少包括一個步行商業(yè)中心廣場、一幢高度為270米的標志性建筑在內(nèi)的商業(yè)、辦公、住宅建筑群。