雖然兩萬(wàn)畝土地真假難究，但短短兩年多時(shí)間土地價(jià)值翻番超過(guò)50億元，龐大集團(tuán)(4.86,-0.06,-1.22%)拿地步伐遠(yuǎn)比同行激進(jìn)，這種以“圈”地奪取經(jīng)銷商話語(yǔ)權(quán)的模式，所面臨的是拿地合規(guī)性質(zhì)疑及后續(xù)巨大開發(fā)資金需求的考驗(yàn)。

　　“我們尚不知曉富士重工方面提出對(duì)我們收回特許經(jīng)銷權(quán)的任何消息�！比涨埃�因斯巴魯特許經(jīng)銷權(quán)回收的消息甚囂塵上，再次走進(jìn)大眾視線的龐大集團(tuán)(601258.SH)，其董秘辦公室媒體部負(fù)責(zé)人李燕向《證券市場(chǎng)周刊》如是表示。

　　斯巴魯特許經(jīng)銷權(quán)何去何從，尚未塵埃落定，然而龐大集團(tuán)面臨的考驗(yàn)不僅于此。截至三季度末，在其高達(dá)50億元價(jià)值的土地使用權(quán)背后，是土地?cái)U(kuò)張模式面臨考驗(yàn)。

　　真假兩萬(wàn)畝土地

　　據(jù)有關(guān)報(bào)道，龐大集團(tuán)在全國(guó)多個(gè)省市擁有土地共計(jì)兩萬(wàn)畝(約1334萬(wàn)平方米)，數(shù)據(jù)廣為流傳。

　　2008年，龐大集團(tuán)的一份資料顯示，擁有66宗國(guó)有土地的使用權(quán)(使用類型均為出讓)，已取得《國(guó)有土地使用權(quán)》，面積總計(jì)為158萬(wàn)平方米�！捌渲�，14宗土地的實(shí)際用途與《國(guó)有土地使用權(quán)》上記載的用途不符，該等土地使用權(quán)面積總計(jì)24.7萬(wàn)平方米，占上市集團(tuán)成員擁有的土地使用權(quán)總面積的14.05%�！�

　　土地量何以在短短數(shù)年之內(nèi)暴漲至1334萬(wàn)平方米?本刊記者查詢龐大集團(tuán)財(cái)務(wù)報(bào)表，并未找到關(guān)于土地面積的信息，而龐大集團(tuán)對(duì)此也沒有做出答復(fù)。龐大集團(tuán)董事會(huì)秘書車少華表示，“我也不知道這數(shù)據(jù)是怎么來(lái)的�！�

　　記者查詢K8土地網(wǎng)看到，從2007年底到2012年10月份，龐大集團(tuán)及其附屬公司競(jìng)買土地有29塊，這些土地出讓金額總計(jì)21.4億元，占到龐大集團(tuán)三季報(bào)公布的50億元土地使用權(quán)價(jià)值的近一半�？紤]到不少土地是前些年購(gòu)得，因此這些土地價(jià)值要比21.4億元高出不少，但總面積也僅為167.8萬(wàn)平方米。

　　根據(jù)龐大集團(tuán)招股書，2010年底公司土地使用權(quán)價(jià)值為24.3億元，加上K8土地網(wǎng)查詢到的2010年后取得的土地出讓金總額為15億元，土地價(jià)值已至少達(dá)到39.3億元，另外超過(guò)10億元賬面價(jià)值土地?zé)o法查閱。

　　另?yè)?jù)龐大集團(tuán)相關(guān)人士告訴本刊記者，在龐大集團(tuán)目前擁有的土地中，工業(yè)土地占比不到10%。若土地面積以1334萬(wàn)平方米，土地總價(jià)值以50億元計(jì)算，均價(jià)僅為374.8元/平方米，與市場(chǎng)上商業(yè)用地的價(jià)格相去甚遠(yuǎn)。

　　土地?cái)U(kuò)張非常規(guī)化近年來(lái)，龐大集團(tuán)土地使用權(quán)賬面價(jià)值呈現(xiàn)滾雪球式增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

　　安永華明會(huì)計(jì)事務(wù)所制作的審計(jì)報(bào)告顯示，從2008年到2010年，三個(gè)年份年底的公司無(wú)形資產(chǎn)分別為7.54億元、15.7億元、24.3億元。

　　2012年三季度末，龐大集團(tuán)土地使用權(quán)賬面價(jià)值達(dá)50億元，2011年年底和2010年年底分別為42.3億元和24.3億元。

　　從上市至今，龐大集團(tuán)擁有的土地賬面價(jià)值翻番，遠(yuǎn)比同行激進(jìn)。

　　同為上市公司的汽車經(jīng)銷商集團(tuán)中升控股、正通汽車、寶信汽車、永達(dá)汽車，2012年三季度末的土地使用權(quán)賬面價(jià)值分別僅為11.3億元、2.6億元、1.7億元、2.6億元。

　　如果說(shuō)上述幾家公司是以經(jīng)營(yíng)外資品牌為主的話，作為主營(yíng)國(guó)內(nèi)品牌的廣匯汽車，土地價(jià)值擴(kuò)張規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及龐大集團(tuán)。

　　今年年中發(fā)布的《廣匯汽車MTN1募集說(shuō)明書》顯示，公司 2008 年-2010 年年末以及2011年9月末的無(wú)形資產(chǎn)余額分別是7.3億元、11.7億元和22.5億元。

　　大規(guī)模的土地?cái)U(kuò)張，伴隨的是瑕疵土地問題滋生。一般而言，政府轉(zhuǎn)讓的土地必須經(jīng)過(guò)招拍掛程序。

　　記者通過(guò)查閱中國(guó)土地網(wǎng)，并沒有找到龐大集團(tuán)相關(guān)的土地拍賣掛牌信息，從K8土地網(wǎng)也只發(fā)現(xiàn)價(jià)值21.8億元的土地經(jīng)過(guò)招拍掛程序，龐大集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，“所獲得的土地是走了合法程序�！�

　　龐大集團(tuán)亦在2011年招募書中將“存在物業(yè)權(quán)屬證明不完備，物業(yè)租賃手續(xù)不完備等若干不規(guī)范情形”的部分土地與房屋稱作“瑕疵物業(yè)”，并表示，“這些瑕疵物業(yè)主要為在農(nóng)村地區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部租賃集體土地、國(guó)有土地并建造各經(jīng)銷網(wǎng)點(diǎn)或存放經(jīng)銷汽車所致�！�

　　安永華明會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)龐大集團(tuán)上市時(shí)的審計(jì)報(bào)告顯示，截至2010年底，集團(tuán)賬面凈值約7.5億的土地使用權(quán)的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證尚未由有關(guān)政府部門發(fā)出。

　　為避風(fēng)險(xiǎn)，龐大集團(tuán)在上市之后積極通過(guò)關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行資產(chǎn)騰挪，在沒有取得土地使用權(quán)證的情況轉(zhuǎn)讓“瑕疵土地”，并取得收入。2011年的一份公告顯示，龐大集團(tuán)將公司以及下屬公司位于北京朝陽(yáng)和榆林等地區(qū)22處的“瑕疵物業(yè)”轉(zhuǎn)讓給集團(tuán)董事長(zhǎng)龐慶華控制的冀東物貿(mào)，轉(zhuǎn)讓價(jià)為1.7億元，并同時(shí)向冀東物貿(mào)回租這些物業(yè)，租金為每年1000萬(wàn)元，每年遞增10%，租賃期從冀東物貿(mào)全部交款后(晚于今年6月30日)起算，這段期間集團(tuán)公司無(wú)償使用上述物業(yè)。

　　“多年租賃使用并建造房屋，這種以租代征的用地模式也是常見的一種方式，但由于租賃期過(guò)長(zhǎng)，存有爭(zhēng)議�！北本┦刑└Ｂ蓭熓聞�(wù)所李鋮律師表示，按照中國(guó)當(dāng)前的土地法律法規(guī)，經(jīng)營(yíng)性用地仍然需要經(jīng)過(guò)招拍掛并取得使用權(quán)證的情況下才可以轉(zhuǎn)讓并取得收入，龐大集團(tuán)上述土地流轉(zhuǎn)方式不規(guī)范，存在風(fēng)險(xiǎn)。

　　K8土地網(wǎng)顯示，在記者查詢出的29塊土地出讓方式中，位于廊坊、青島、承德、濰坊、沈陽(yáng)等地的8塊土地登記為拍賣，位于北京的1塊土地為招標(biāo)，其余均為掛牌。另外，記者在天津市國(guó)土資源和房屋管理門戶網(wǎng)站查詢到龐大集團(tuán)兩塊土地掛牌的記錄。

　　盡管如此，龐大集團(tuán)仍然面臨著通過(guò)非常規(guī)手段拿地的質(zhì)疑。

　　河北省張家口市宣化縣屈家莊村一位村民在網(wǎng)上抗議說(shuō)：“2009年以來(lái)，龐大集團(tuán)二期工程在未經(jīng)國(guó)家法律明確規(guī)定的征地程序情況下，征占耕地達(dá)700多畝，被征用的土地正是俗語(yǔ)說(shuō)的‘紅線內(nèi)的’耕地。”宣化縣國(guó)土局一位中層干部也在接受媒體采訪時(shí)透露：當(dāng)時(shí)，“冀東宣化汽車城所用土地的確沒有嚴(yán)格執(zhí)行政策，也沒有走招拍掛的程序，確實(shí)是犯錯(cuò)了�！�

　　北京正海律師事務(wù)所律師吳靜表示，這種現(xiàn)象是國(guó)內(nèi)一個(gè)常見的法律空白地帶，雖然得到當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的許可，一旦監(jiān)管部門對(duì)其采取措施，相關(guān)土地出讓協(xié)議就會(huì)被判無(wú)效。

　　土地?cái)U(kuò)張的考驗(yàn)

　　在龐大集團(tuán)發(fā)展過(guò)程中，土地是公司擴(kuò)張的重要依靠。

　　土地是與廠商談判的籌碼。據(jù)龐大集團(tuán)內(nèi)部人士介紹，在與汽車廠商談經(jīng)銷權(quán)時(shí)，后者往往是看經(jīng)銷商的網(wǎng)點(diǎn)，而網(wǎng)點(diǎn)的擴(kuò)張依靠的是多拿地。這與另一經(jīng)銷商巨頭廣匯汽車不一樣，廣匯汽車主要通過(guò)并購(gòu)經(jīng)銷商來(lái)擴(kuò)張，所以該公司形成了巨大的商譽(yù)。

　　土地還是融資的工具。招股說(shuō)明書顯示，公司曾以土地使用權(quán)進(jìn)行抵押取得短期借款、應(yīng)付票據(jù)和長(zhǎng)期借款。其中，長(zhǎng)期借款方面，公司2010年6月30日資產(chǎn)負(fù)債表日之抵押借款7億元系以公司及關(guān)聯(lián)方的房屋及土地作抵押/質(zhì)押，抵押/質(zhì)押土地的賬面凈值約4億元。

　　激進(jìn)的擴(kuò)張，讓龐大集團(tuán)面臨壓力。

　　公告顯示，早在上市之前，龐大集團(tuán)用于構(gòu)建固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他非流動(dòng)資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金巨大，并逐年加速增長(zhǎng)，2008年底為10.9億元，2009年底為19.7億元，2010年底為36億元，2011年為45.4億元，2012年前三季度為30.64億元。而2010年上半年末及2009年末，龐大汽貿(mào)的資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)89.98%及84.03%，雖然在2011年因?yàn)镮PO有所下降，但2012年資產(chǎn)負(fù)債率重上80%，這一數(shù)據(jù)已遠(yuǎn)高于流通企業(yè)60%左右的平均水平。龐大集團(tuán)2012年三季度財(cái)報(bào)顯示，公司2012年1-9月財(cái)務(wù)費(fèi)用高達(dá)10億元，較2011年同期增加129.78%。

　　在龐大集團(tuán)2011年8月公布的募集資金使用情況專項(xiàng)報(bào)告中，截至當(dāng)年6月底，除原計(jì)劃募集的逾18億元投入到經(jīng)銷網(wǎng)點(diǎn)以及流動(dòng)資金外，超募的近42億元資金已全部使用。其中，僅有13.41億元和4.99億元繼續(xù)投入到新增網(wǎng)點(diǎn)和購(gòu)車款中，剩下資金中超過(guò)14億元被用來(lái)償還銀行貸款。同時(shí)，龐大集團(tuán)2012年2月27日發(fā)行的22億元公司債亦幾乎全數(shù)用于償還銀行貸款。

　　事與愿違，在上市不到兩年，融資超百億元之后，由于汽車市場(chǎng)整體下行以及釣魚島事件對(duì)日系車銷售的沖擊等因素，龐大集團(tuán)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)諠u低迷。龐大集團(tuán)三季度財(cái)報(bào)顯示，公司出現(xiàn)上市以來(lái)季度虧損，虧損額高達(dá)5.16億元。

　　顯然，上述困境有賴行業(yè)環(huán)境的好轉(zhuǎn)。龐大集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“可以參考三菱重工、三一重工[微博](8.65,-0.24,-2.70%)等機(jī)械設(shè)備廠商，因?yàn)闄C(jī)械設(shè)備總要配備相應(yīng)數(shù)量的重卡，可以說(shuō)，它們什么時(shí)候回暖，我們也什么時(shí)候回暖�！彼�解釋說(shuō)，重卡銷售在龐大汽車銷售業(yè)務(wù)中占比九成，2009年、2010年的時(shí)候，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)重卡難買的景象，但在這之后，重卡銷售開始走下坡路。