“調(diào)控年”激進(jìn)拿地 中糧地產(chǎn)面臨消化不良
近日,記者在位于北京房山區(qū)的中糧·萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島看到,盡管緊鄰地鐵“長(zhǎng)陽(yáng)”站,且是下班時(shí)間,但前來(lái)看盤(pán)的人卻寥寥無(wú)幾。
截至21日,北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示,中糧地產(chǎn)位于北京房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)的云灣家園、紫云家園等項(xiàng)目大多仍處于“正在預(yù)售”狀態(tài)。其中,紫云家園項(xiàng)目位于長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)5號(hào)地,云灣家園則位于3號(hào)地南側(cè)。
中糧地產(chǎn)10月份發(fā)布的三季報(bào)顯示虧損2447萬(wàn)元,與此同時(shí),其存貨也一直處于上升狀態(tài)。在宏觀調(diào)控政策持續(xù)下,即使作為央企下屬的房地產(chǎn)上市公司,中糧地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)前兩年激進(jìn)拿地之后,當(dāng)前也面臨消化不良的狀態(tài)。
“調(diào)控年”激進(jìn)拿地
根據(jù)中糧地產(chǎn)公告及各地國(guó)土局發(fā)布的公開(kāi)信息,記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),從2009年到目前,中糧地產(chǎn)共競(jìng)得土地不少于11宗,土地價(jià)款合計(jì)超過(guò)132.18億元。其中2009年拿地3宗;2010年拿地6宗;2011年拿地2宗;2012年至今中糧地產(chǎn)沒(méi)有發(fā)布一宗拿地公告。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷2008年低迷和2009年復(fù)蘇之后,2010年迎來(lái)了被業(yè)界稱作史上嚴(yán)厲的“調(diào)控年”。正在此時(shí),中糧地產(chǎn)采取了遠(yuǎn)比其他年度更為激進(jìn)的拿地策略。公開(kāi)資料顯示,2010年中糧地產(chǎn)共斥資67.78億元競(jìng)得至少6宗土地,無(wú)論拿地?cái)?shù)量還是資金總額都分別超過(guò)了前一年和此后的三年。
此外,2010年中糧地產(chǎn)通過(guò)競(jìng)價(jià)拍賣等方式,分別在成都、深圳、杭州、南京、上海等地取得多宗地塊。值得注意的是,這些城市幾乎均為“嚴(yán)厲限購(gòu)”城市。
至2010年底,中糧地產(chǎn)已經(jīng)意識(shí)到“政策風(fēng)險(xiǎn)”對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的影響,并開(kāi)始針對(duì)拿地策略進(jìn)行調(diào)整。2010年末,中糧地產(chǎn)宣布將在“一二線城市根據(jù)公司戰(zhàn)略采取穩(wěn)健為主的土地儲(chǔ)備方針”。2011年末,則宣布將“更加審慎地獲取土地!
庫(kù)存一直上漲
盡管中糧地產(chǎn)在此后兩年遠(yuǎn)遠(yuǎn)減少了拿地?cái)?shù)量,但調(diào)控政策持續(xù)下,累積效應(yīng)使得其庫(kù)存在逐年上漲。W ind的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,其近4年的庫(kù)存分別為,2009年末64.26億元;2010年末128.24億元;2011年末244.9億元;至2012年9月30日則為261.07億元。
中糧地產(chǎn)在2011年報(bào)中指出,以“限購(gòu)、限貸”為核心的調(diào)控政策仍持續(xù)執(zhí)行,已經(jīng)使得“項(xiàng)目利潤(rùn)空間下降,盈利水平降低,房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流愈趨緊張”。
截至2012年6月30日,中糧地產(chǎn)在建擬建項(xiàng)目共19個(gè),占地面積(按權(quán)益)400.04萬(wàn)平方米,規(guī)劃總建筑面積(按權(quán)益)599.22萬(wàn)平方米,其中2012年上半年住宅新開(kāi)工22.40萬(wàn)平方米。
記 者 發(fā) 現(xiàn) , 中 糧 地 產(chǎn) 計(jì) 劃 在2012年全年新開(kāi)工項(xiàng)目8個(gè),新開(kāi)工面積50.32萬(wàn)平方米(其中保障房面積1萬(wàn)平方米),同比減少51%。這些項(xiàng)目包括:北京祥云國(guó)際、上海奉賢區(qū)南橋新城項(xiàng)目、成都御嶺灣、南京頤和南園、杭州方圓府等。
按照房地產(chǎn)行業(yè)兩年的普遍開(kāi)發(fā)周期計(jì)算,中糧地產(chǎn)當(dāng)前大部分“在建擬建項(xiàng)目”正是其在2010年所競(jìng)得的土地項(xiàng)目。而這些項(xiàng)目不但在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法取得利潤(rùn),而且還需要持續(xù)的資金投入。
今年5月,天相投資顧問(wèn)有限公司的分析報(bào)告曾指出,中糧地產(chǎn)當(dāng)時(shí)處于“增收不增利”的狀態(tài),該機(jī)構(gòu)研究員石磊分析認(rèn)為,中糧地產(chǎn)當(dāng)時(shí)凈利潤(rùn)同比下降的主要原因除了毛利率下降以外,還有“投資收益減少”。
三季報(bào)虧損2447萬(wàn)
今年10月,中糧地產(chǎn)公布三季報(bào)告。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示,今年7至9月公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入為14.7億元,同比增1 .4倍;實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損2447萬(wàn)元,同比降267 .6%;久抗墒找鏋樘潛p0.01元,同比降200%。
根據(jù)公告信息,中糧地產(chǎn)前三季營(yíng)收增長(zhǎng),主要是商品房銷售收入的可結(jié)轉(zhuǎn)資源(深圳鴻云等項(xiàng)目)同比增加。但是,今年前9個(gè)月,中糧地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)成本及財(cái)務(wù)費(fèi)用都出現(xiàn)不同程度的上浮,同比分別增長(zhǎng)45.50%、48.13%。
瑞銀研究員孫旭分析認(rèn)為,由于中糧地產(chǎn)的項(xiàng)目均位于限購(gòu)城市,而在當(dāng)前的政策環(huán)境下,這些城市的改善型需求和投資性需求將保持低迷。加上中糧地產(chǎn)主要以開(kāi)發(fā)中高端住宅為主,因此限購(gòu)等調(diào)控政策將給中糧地產(chǎn)的銷售項(xiàng)目帶來(lái)不利影響。他指出,盡管中糧地產(chǎn)目前的銷售已經(jīng)開(kāi)始走上正軌,但走出困境仍需要更多時(shí)間。
本報(bào)記者試圖采訪中糧地產(chǎn)如何優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及如何有效降低庫(kù)存等問(wèn)題。但截至發(fā)稿,中糧地產(chǎn)方面仍未回復(fù)。
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- 東凱財(cái)富港 均價(jià):待定 動(dòng)態(tài)相冊(cè)戶型團(tuán)購(gòu)
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金基御景豪庭 | 10000 | 東城 | 11-30 |
新邦邦德小鎮(zhèn) | 18000 | 西城 | 11-30 |
廣饒海通名郡 | 8000 | 廣饒縣 | 11-30 |
海通碧仙湖畔 | 10500 | 東城 | 11-30 |
恒大黃河生態(tài)城 | 起價(jià)6800 | 開(kāi)發(fā)區(qū) | 02-29 |
東營(yíng)城市華府 | 6100 | 西城 | 05-01 |
凌上新街坊 | 8000-18000 | 東城 | 11-30 |
萬(wàn)達(dá)蘭園 | 一房一價(jià) | 東城 | 11-30 |
悅辰國(guó)際 | 6700 | 東城 | 11-03 |
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