廣州市專項(xiàng)維修資金由去年的55億元已經(jīng)增加到今年的72億元，但是整體使用額只有7200萬元，意味著99%的房子“養(yǎng)老金”都處于沉睡狀態(tài)。連日來，本報(bào)記者深入調(diào)查全市多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，專項(xiàng)維修資金在使用、增值等方面都存在重重困難，有小區(qū)700多萬元的專項(xiàng)維修資金，7年下來僅有13萬元的利息!

　　記者了解到，目前廣州正計(jì)劃重新出臺(tái)《廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》，將在制度上、體制上、機(jī)制上更進(jìn)一步規(guī)范和完善維修資金的管理。而廣州市專項(xiàng)維修資金管理中心也表示，相信隨著近年交付使用的樓盤在未來陸續(xù)進(jìn)入維修階段，專項(xiàng)維修資金的使用率將會(huì)得到提升。

　　使用難：湊齊2/3業(yè)主簽名用了一年半時(shí)間

　　根據(jù)住建部的規(guī)定，動(dòng)用物業(yè)專項(xiàng)維修資金必須有超過業(yè)主總數(shù)或總面積2/3的業(yè)主簽名。有物業(yè)公司管理的小區(qū)，一般房屋維修如屬于物業(yè)管理合同內(nèi)有約定范圍的，就用管理費(fèi)出;如果合同沒約定的，比如電梯維修、發(fā)電機(jī)和水泵房等支出花費(fèi)較大的維修，就會(huì)啟用維修資金。“目前沒有硬性規(guī)定哪些是用維修資金，哪些是用物管費(fèi)。”廣州市國土房管局相關(guān)人士表示，在使用前一定要有業(yè)主簽名同意，并在小區(qū)張貼公示。

　　記者發(fā)現(xiàn)，在部分小區(qū)，為了湊足這2/3的簽名，難度其實(shí)不小。番禺麗江花園是一個(gè)建成多年的小區(qū)，目前住戶已經(jīng)達(dá)到1.3萬戶，總的專項(xiàng)維修資金超過3000萬元。大約兩年前，小區(qū)內(nèi)的物管需要更換一百多部電梯的通話系統(tǒng)，卻足足跑了一年半�！坝械臉I(yè)主在香港等地，有的在國外，要湊齊這些簽名并不容易�！毙�區(qū)物業(yè)部的江經(jīng)理向記者表示，為了湊齊這些簽名，物管前前后后跑了大概一年半的時(shí)間，有部分簽名還是由業(yè)主的親戚等代簽，才終“搞定”�！坝捎谛�區(qū)沒有成立業(yè)委會(huì)，番禺區(qū)房管局又要求由居委會(huì)蓋章認(rèn)可，后沒有辦法，我們多花了幾千元公證費(fèi)請公證處作了公證，才在今年取到了這筆款項(xiàng)，并且完成了改裝。

　　另一方面，專項(xiàng)維修資金的管理辦法規(guī)定：“商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)��！边@在實(shí)際操作中成為部分業(yè)主不愿意出資的理由�！耙�?yàn)槲覀兇笮薜膶ο笫请娞�，有的業(yè)主雖然住的面積大，但是人數(shù)少，所以覺得出更多的錢自己吃虧�！奔易≡弃Q苑小區(qū)的業(yè)主謝小毅說，前幾年小區(qū)為了用專項(xiàng)維修資金維修電梯，苦口婆心地勸說業(yè)主，“電梯的鋼纜已經(jīng)快要斷了，如果不進(jìn)行更換，后果不堪設(shè)想�！�

　　增值難：小區(qū)欲動(dòng)用維修資金買國債困難重重

　　根據(jù)住建部和財(cái)政部的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)專項(xiàng)維修資金可以用于購買一級(jí)國債，不過記者卻發(fā)現(xiàn)，在實(shí)際操作中，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)困難重重。“我們現(xiàn)在有740多萬元的專項(xiàng)維修資金，但是過了7年利息只有13萬元。”荔灣區(qū)四季花園業(yè)委會(huì)主任徐凡向記者透露，由于小區(qū)內(nèi)有業(yè)委會(huì)，所以每年小區(qū)內(nèi)約30萬元的公共收益都?xì)w業(yè)主所有所用，而樓盤樓齡只有7年，需要保修的地方不算多，公共收益能夠應(yīng)付日常維修支出。但專項(xiàng)維修資金放在銀行中，買的是三個(gè)月短期定存，收益率極低。

　　為了解決收益率低的問題，四季花園業(yè)委會(huì)嘗試組織超過2/3或以上的業(yè)主簽名，申請動(dòng)用維修資金購買國債，不過只有一半的業(yè)主同意�！爸饕�是大家擔(dān)心資金被挪用�！毙旆脖硎�，信任感不足導(dǎo)致使用維修資金買國債有難度�，F(xiàn)在他們希望把專項(xiàng)維修資金改為五年期的定存，這樣收益率能夠提高不少。

　　同屬荔灣區(qū)的金盈居小區(qū)的情況則有所不同。2010年下半年，金盈居經(jīng)過組織全體業(yè)主(301戶)投票，經(jīng)74.75%的業(yè)主同意后，向市房管局提出申請，希望從累計(jì)積存約114.5萬多元的維修基金中，取出100萬元購買三年期國債。今年2月，廣州市房管局物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理中心口頭回應(yīng)，允許購買。但就在近日，維修資金管理中心及管理物維資金的農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)工作人員約見小區(qū)業(yè)委會(huì)主任練志群，并向其介紹，目前農(nóng)業(yè)銀行按三個(gè)月定期利率給全市的物業(yè)維修基金計(jì)息。根據(jù)計(jì)算，2012年前三季度物維存款三個(gè)月的利率為3.1%，“這個(gè)利率高于財(cái)政部5年以下的國債發(fā)行利率(一期除外)”，“對比銀行存款利率和目前國債利率，銀行存款利率有較大優(yōu)勢，且有較大的上升空間，不建議物業(yè)維修基金資金購買國債�！�

　　“不能買國債，可不可以買5年期定存?”練志群昨日告訴本報(bào)記者，他們準(zhǔn)備提交報(bào)告，要求把專項(xiàng)維修資金用于購買長期定存。

　　集資難：

　　保障房小區(qū)很少人交

　　從上世紀(jì)開始就陸續(xù)建設(shè)的保障房小區(qū)聚德花苑，則有另一本難念的經(jīng)。小區(qū)內(nèi)有解困房、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等不同的保障房，但按規(guī)定，只有經(jīng)適房繳納了專項(xiàng)維修資金，至今已經(jīng)有850萬多元。但是解困房和廉租房等房源都沒有，繳納了專項(xiàng)維修資金的業(yè)主只占總數(shù)的不到1/10。

　　“同一棟樓里面有人買了，有人沒有買。這樣要盤活起來就非常困難�！本鄣禄ㄔ返臉I(yè)主蕭河告訴記者，遇到公共部位需要維修，如果要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修資金，就要向沒有繳納維修金的其他住戶集資，相當(dāng)于有9/10的業(yè)主要掏錢，存在不小的困難。

　　“例如換一個(gè)對講機(jī)，二樓的業(yè)主就未必同意換。外墻存在脫落的危險(xiǎn)，業(yè)主也未必都肯出錢維修�！笔捄诱f，要處理這些都不是輕而易舉的事，850多萬元的維修金就只有繼續(xù)沉睡。

　　專家意見：

　　創(chuàng)新機(jī)制爭取突破

　　“專項(xiàng)維修資金的所有權(quán)和使用權(quán)都屬于業(yè)主，監(jiān)管責(zé)任屬于房管部門�！鄙砑鎻V州市國土房管局法律顧問的廣東圣和勝律師事務(wù)所律師丁劍清昨日分析，從實(shí)際操作情況，要達(dá)到2/3業(yè)主同意的門檻并且動(dòng)用專項(xiàng)維修資金，確實(shí)存在一定難度。相關(guān)部門需要?jiǎng)?chuàng)新機(jī)制，研究突破之道。例如設(shè)置代表制或者時(shí)限制等方式，又可以在小區(qū)召開一次業(yè)主大會(huì)要求通過對專項(xiàng)維修資金的管理規(guī)定，這樣可以盤活這筆金。同時(shí)，也應(yīng)該探索新的機(jī)制，以使專項(xiàng)維修資金能夠得到保值增值。