隨著各地商業(yè)項目逐一浮出水面，萬科在商業(yè)地產(chǎn)上的版圖也日漸明晰。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，目前萬科已擁有18個購物中心項目，遍布深圳、上海、武漢、東莞等地，其商業(yè)項目的規(guī)模更是達到600萬平米。

　　與此同時，萬科還在不斷加大其商用物業(yè)的土地儲備。不過近期有消息指出，其在北京的個商業(yè)項目——萬科大都會入市兩年以來，表現(xiàn)卻并非十分突出。

　　萬科大都會項目

　　據(jù)了解，作為北京萬科進入北京CBD的標志項目——萬科大都會，目前僅售出二三十套，而整個項目房源共計69套。

　　萬科大都會前身是贏嘉中心，曾用名為“三立大廈”及“富裕隆大廈”，項目位于北京CBD核心區(qū)域，東長安街南側(cè)，東三環(huán)國貿(mào)橋東南角，總建筑面積4.2萬平方米，其中地上面積3.6萬平方米。

　　該項目由贏嘉置業(yè)發(fā)展有限公司在2001年底建成，而后幾易買主。2010年5月，北京萬科11.5億元接盤。萬科亦將之視為在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的試驗品。

　　畢竟贏嘉中心為舊樓改造項目，故對于其改造定位萬科討論至久。

　　“(贏嘉中心的改造)做好了就是一個教科書式的改造，否則就不僅成為笑柄，甚至對北京房地產(chǎn)市場的建筑構(gòu)造都形成負面影響�！泵�大慶曾如是強調(diào)。萬科希望，完成改造后的贏嘉中心，將是北京CBD座舊樓改造后的新業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　在經(jīng)過約半年的琢磨后，北京萬科決定，將該項目的寫字樓部分將設計為企業(yè)家私人會所，以滿足CBD區(qū)域企業(yè)家的需求。而相關(guān)改造方案也在2011年3月獲批。贏嘉中心亦更名為“萬科大都會”。

　　根據(jù)改造計劃，萬科大都會的格局為：1-4層為商業(yè)，5-24層為企業(yè)家會所，共計69套精裝修房源。其中，5-16層分割為4個開間，16-23層分為3開間，頂層為兩開間，主力開間面積為300~500平米，小面積為160平米。

　　同時，萬科亦決定對該項目采取散售。然而，自此之后，市場上鮮有萬科大都會銷售的消息傳出。

　　直至今年11月初，有業(yè)內(nèi)人士透露，入市近兩年的萬科大都會的租售工作尚未完成。

　　對于這一現(xiàn)狀，北京萬科方面解釋，由于大都會是一個舊樓改造項目，不是新房，而且其項目內(nèi)部精裝修的施工還沒有做完。

　　而對該項目的銷售情況，即便是銷售人員也莫衷一是。有人指出是20多套，也有人說30多套。來自北京萬科官方的說法是“近半”。

　　北京萬科相關(guān)人士解釋，這是由于項目定位高端，售價超過8萬元/平米，項目起價2000萬元/套，雖然項目去年就已經(jīng)入市，但客群相對較小。

　　市場與定位之誤

　　不過，有北京業(yè)內(nèi)人士就指，萬科大都會畢竟是個舊樓改造項目，由于受樓高及寫字樓間距偏小的影響，改造空間有限。且項目地處CBD區(qū)域，環(huán)境嘈雜，高峰期出行頗為不便。

　　此外，盡管CBD區(qū)域內(nèi)云集了不少有實力的央企或國企，但國內(nèi)大部分企業(yè)并沒有形成像谷歌、IBM等外企那樣的企業(yè)文化，對萬科定位的“高端私人會所”需求并不大。

　　“萬科大都會有點背�！鄙鲜鋈耸恳嗳绱烁锌�，除了定位局限性大之外，萬科大都會也有點“生不逢時”。

　　相關(guān)人士指出，北京萬科剛完成項目收購不久，北京市就出臺了禁止酒店式公寓拆分銷售的規(guī)定。所以在項目改造方案通過方面，北京萬科花費了一定的時間與力氣。

　　不僅如此，2010年，北京萬科在收購贏嘉中心之時，北京樓市呈現(xiàn)出“商住倒掛”的局面，彼時，同一地段內(nèi)，高端公寓的銷售價格要高于商鋪及寫字樓。

　　然而，讓北京萬科始料不及的是，兩年之后，寫字樓與商鋪的價格遠遠超過高端公寓，受市場歡迎的程度也超出預期。

　　一個直接的例子是：北京北三環(huán)的金澳國際項目由高和資本收購并改造包裝為寫字樓項目，而后于2011年8月入市當即銷售一空，且售價、出租率均在此前基礎上倍增。

　　有房地產(chǎn)權(quán)威人士近期就認為，萬科大都會之所以在入市近兩年仍未完成銷售，主要是因為企業(yè)延續(xù)了過去的思路和判斷，把一個普通的寫字樓變成一個高端的公寓，而這個判斷顯然沒有符合北京市高端寫字樓的需求。

　　“如果趨勢都判斷錯了，你再高明的管理經(jīng)驗，再高超的經(jīng)營技巧，再精明的團隊，你也無法對抗的趨勢，你也會受到損失，在房地產(chǎn)的發(fā)展中也會嘗到失敗的苦果，所以趨勢判斷很重要。”這番話頗具警示意義。