2002年北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為989.4億元，而2011年猛增至3036.3億元。

　　1998年推行的商品住房改革，為房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展提供了廣闊天地，雖然江湖各路人馬都意圖分食一杯羹，但誰(shuí)也未曾料到，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)如此波瀾壯闊的大躍進(jìn)發(fā)展時(shí)期。

　　以房企龍頭萬(wàn)科為例，年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2002年萬(wàn)科營(yíng)業(yè)收入為457萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為38萬(wàn)元，房地產(chǎn)結(jié)算面積、結(jié)算收入分別為112萬(wàn)平米、44.2億元;而2012年前三季度，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積907.9萬(wàn)平米，銷售金額963.2億元;萬(wàn)科預(yù)計(jì)其2014年銷售額將突破2000億元。

　　萬(wàn)科僅是中國(guó)樓市“黃金十年”的一個(gè)縮影。中國(guó)的每個(gè)城市的開(kāi)發(fā)熱潮經(jīng)久不衰，以北京市場(chǎng)為例，北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2002年北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為989.4億元，而2011年猛增至3036.3億元。

　　分階段來(lái)看，2002年-2004年是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展初期，市場(chǎng)較小，無(wú)論投資額、銷售額或房?jī)r(jià)等主要指標(biāo)都維持在平穩(wěn)狀態(tài);2004年-2006年略有增長(zhǎng)，但仍呈平緩曲線;2007年至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始了過(guò)山車般的急上急下的動(dòng)蕩。

　　2007年為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家提出調(diào)控政策，市場(chǎng)成交低迷，2007年底石在華南提出“拐點(diǎn)論”后，北京樓市從2008年到2009年一季度持續(xù)了近一整年的低迷。

　　2009年初，在經(jīng)濟(jì)刺激政策的背景下，北京政府也推出“一攬子”政策給樓市松綁，隨后北京樓市迅速上漲，交易量和房?jī)r(jià)都升至歷史高點(diǎn)。

　　在“四萬(wàn)億”背景下，寬松的貨幣政策使投資性需求不斷釋放，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“V”形反轉(zhuǎn)。為了遏制住這一輪房?jī)r(jià)暴漲，國(guó)家自2010年開(kāi)始連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)樓市調(diào)控新政，包括號(hào)稱史上嚴(yán)厲新政的“限購(gòu)令”，2012年，樓市成交從2011年下半年的觀望中逐步恢復(fù)穩(wěn)定，從此，樓市進(jìn)入“下半場(chǎng)”。

　　【數(shù)據(jù)盤(pán)點(diǎn)】

　　銷售額

　　商品住宅2011年破1600億

　　據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2002年北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為989.4億元，而2011年猛增至3036.3億元，今年1-9月超過(guò)2203億元。房地產(chǎn)投資依然是北京市固定資產(chǎn)投資的主要組成部分，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的作用不言而喻。

　　而商品住宅市場(chǎng)依然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主力。北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，2002年北京商品住宅投資額為586.7億元，2011年達(dá)到1778億元;銷售金額也從2002年的716.7億元飆升至2011年的1606億元。

　　業(yè)界有觀點(diǎn)認(rèn)為，政府對(duì)樓市的調(diào)控以及今年全國(guó)城市化率突破50%，意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)結(jié)束了其快速成長(zhǎng)期。但他們同時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是中國(guó)大的行業(yè)之一，并且是能拉動(dòng)消費(fèi)的行業(yè)。市場(chǎng)的挑戰(zhàn)將改變行業(yè)游戲規(guī)則，如此前的高利潤(rùn)轉(zhuǎn)向合理利潤(rùn)，從純住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)、產(chǎn)業(yè)同步發(fā)展。創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光就表示，房地產(chǎn)還有15年的快速成長(zhǎng)期。

　　新房供應(yīng)量

　　2005年起逐步下滑

　　另一組值得注意的數(shù)據(jù)是，商品房的供應(yīng)卻在持續(xù)減少。北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2002年商品住宅新開(kāi)工面積5397萬(wàn)平米，而2012年前三季度僅為1111萬(wàn)平米;2002年商品住宅竣工面積為1926萬(wàn)平米，2011年為1316萬(wàn)平米，而2012年前三季度僅為641萬(wàn)平米。

　　一手商品住宅的供應(yīng)套數(shù)從2005年就開(kāi)始逐年減少，從商品房2002—2010年的供應(yīng)面積來(lái)看，北京商品房市場(chǎng)供應(yīng)鏈自2004年達(dá)到高峰的3303.9萬(wàn)平米，從2005年開(kāi)始逐步下滑。

　　供應(yīng)下降，雖然和市場(chǎng)銷售情況相關(guān)，但關(guān)鍵的還是受限于土地供應(yīng)的日漸稀缺。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，在北京招拍掛的土地中，郊區(qū)化的比重從2005年的61%一路上升，至2009年，90%的出讓土地已經(jīng)來(lái)自郊區(qū)。

　　房?jī)r(jià)

　　2010年漲得快

　　據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2002年北京商品住宅成交均價(jià)為4467元/平米，并將此4000多元/平米的價(jià)格維持了三年，2006年—2007年北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較大幅度的上漲，單價(jià)突破萬(wàn)元。十年來(lái)，北京房?jī)r(jià)的高點(diǎn)2010年，均價(jià)達(dá)17151元/平米，2012年前三季度為16407元/平米。

　　業(yè)界認(rèn)為，統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字似乎略為保守，應(yīng)是包括了經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等在內(nèi)的均價(jià)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)、北京市住建委網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，北京房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上漲勢(shì)頭，即使在成交大幅下挫的2008年，均價(jià)依然上漲千余元。

　　2009年初，在全國(guó)推行經(jīng)濟(jì)刺激政策的背景下，北京政府也推出包括契稅下調(diào)至1%，免征印花稅和土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅率從5%降至2%，商業(yè)房貸7折利率等，給樓市松綁。當(dāng)年，北京樓市交易量和房?jī)r(jià)都升至歷史高點(diǎn)。2010年更大幅飆升突破2萬(wàn)元，2012年前三季度均價(jià)已經(jīng)達(dá)到20579元/平米。

　　2011年，北京樓市遭遇史上嚴(yán)厲“限購(gòu)”“限貸”調(diào)控，成交套數(shù)、面積比2008年更低，但全年房?jī)r(jià)上漲至21699元/平米。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，明年春天之前，北京房?jī)r(jià)應(yīng)維持穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲，因?yàn)檎{(diào)控下開(kāi)發(fā)商仍處于去存貨階段，但房?jī)r(jià)仍是穩(wěn)定向上的趨勢(shì)。

　　北京一手純商品住宅年度銷售數(shù)據(jù)

　　年度 成交套數(shù) 成交均價(jià)(元/平米)

　　2006年 175902 8099

　　2007年 145788 11413

　　2008年 99651 12723

　　2009年 178744 14432

　　2010年 111049 20523

　　2011年 91016 21699

　　2012年(1-10月) 95864 20579