聚焦:“拼合戶型”難銷售 中糧地產(chǎn)成都項目陷困境
近日，中糧地產(chǎn)深圳地項目被曝因成本過高，或成為“虧本的買賣”。無獨有偶，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其在成都項目——香榭麗都也同樣陷入銷售困境。
去化率尚不足50%
中糧·香榭麗都位于成都市武侯區(qū)二環(huán)路的高端住宅。去年7月項目開盤，銷售均為13500/平。項目的宣傳資料顯示，開盤兩小時勁銷2個多億。
然而，記者從成都房聯(lián)旗下網(wǎng)絡(luò)平臺查詢發(fā)現(xiàn)，截止今年10月22日，香榭麗都一期617套房源仍有299套為可售，去化率僅為48.4%。
“二手房網(wǎng)上掛有好多房源，估計也是中介幫中糧賣的。”作為業(yè)主，熊先生對項目的銷售狀況有些失望。“其實幾次樣板房看下來，我認為項目品質(zhì)還是算可以，現(xiàn)在還沒賣完主要是‘一房兩證’”。
據(jù)悉，為了規(guī)避國家70/90政策，中糧香榭麗都將兩套小戶型拼合成大戶型，使得這些戶型都帶有兩個房產(chǎn)證。
“一房兩證”原本對市場成交并無實際影響。但成都“限購令”實施細節(jié)出臺后，“一房兩證”便成為了去化大的阻力。
“許多人在成都主城區(qū)已經(jīng)有了一套房，也就沒法購買這種兩個房產(chǎn)證的房子。另外，二套房的話付要六成，貸款利率也不一樣�！毙芟壬M一步分析到。為了緩解庫存壓力，中糧香榭麗都近期推出了11000/平的特價活動。
或受“高地價”所累
不過，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示：“一房兩證”造成銷售受阻只是表面現(xiàn)象。若要追根溯源，應(yīng)該還是其高地價成本所致。
2010年1月，中糧地產(chǎn)于通過競價拍賣方式所獲得香榭麗都項目地塊，總價為3.34億元，折合樓面價約5676元/平。當時就有人為中糧算過這筆賬：5676元/平的樓面價，再加上5000元/平的建筑、財務(wù)、營銷等成本，項目單價要11000元/平以上才有利潤可言。
“這顯然不是成都普通住宅市場所能承受，當時武侯區(qū)普通住宅的單價約7000—9000/平。香榭麗都唯有打造成高端樓盤，才能利潤，而在高端市場，大戶型受親睞�！痹撊耸繛橛浾叻治龅健�
“若不是高地價的壓力，以中糧地產(chǎn)的背景和實力，香榭麗都不會冒險 打‘一房兩證’的政策‘擦邊球’，畢竟有損品牌形象�！�
中糧地產(chǎn)2012年中報顯示，截止6月30日，公司對香榭麗都項目的累計投入已達63589萬元，而項目累計銷售金額卻僅為43198萬元。
或許是為了緩解銷售不達預期的壓力，今年上半年，中糧地產(chǎn)先后3次拋售其所持有的金融資產(chǎn)。也正是有這一因素相助，中糧地產(chǎn)才勉強扭虧。
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