近日，包括方興地產(chǎn)、華潤集團、雨潤集團、紅星美凱龍等眾多名企紛紛表示斥巨資擬建城市綜合體。盡管這兩年城市綜合體大有遍地開花之勢，但眾名企在這一特殊時段紛紛集中加碼綜合體還是給行業(yè)帶來不少思考。急速擴張的城市綜合體真的能為現(xiàn)有的居民消費能力所承載?在整個行業(yè)資金鏈趨緊的情況下，這些企業(yè)果真是“不差錢”?大量復(fù)制后的“千篇一律”如何避免?RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬在接受新華網(wǎng)記者電話采訪時稱，綜合體如果供應(yīng)到市場上，沒有大量的客群，自然會放低，這也是一個自然調(diào)節(jié)的過程。

　　方興、華潤眾名企扎堆擬建綜合體

　　據(jù)報道，華潤集團于近日在陜西啟動其在內(nèi)地大的都市綜合體(Hopsca)，總建筑面積達160萬平方米，投資逾80億元，是目前在建的西北地區(qū)大的商業(yè)購物中心。

　　雨潤集團也宣稱，將加強對旗下各產(chǎn)業(yè)品牌的統(tǒng)一管理，大力發(fā)展城市綜合體戰(zhàn)略，重塑商業(yè)格局，計劃到2015年將開發(fā)建設(shè)城市綜合體項目100個。

　　名企紛紛搶灘綜合體市場，扎堆擬建綜合體項目已成一道風(fēng)景。9月21日，方興地產(chǎn)與青島西海岸發(fā)展集團簽訂合作協(xié)議，其將在青島西海岸經(jīng)濟新區(qū)中心區(qū)內(nèi)投資100億元興建多功能城市綜合體項目。

　　9月25日，紅星美凱龍也出手75億在昆明建25棟住宅樓和6棟商業(yè)辦公綜合樓，并配套建設(shè)各類生活設(shè)施，集大型集商業(yè)、高檔社區(qū)、6A智能寫字樓等于一體的大型城市綜合體。

　　城市綜合體作為城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，已從原來單一的地產(chǎn)開發(fā)模式剝離出來，綜合體建筑模式在現(xiàn)階段地產(chǎn)行業(yè)特殊發(fā)展環(huán)境中似乎更符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略布局。因此，對于很多地產(chǎn)開發(fā)商來說，短時間內(nèi)看不到調(diào)控的松動，選擇綜合體進而發(fā)揮其連帶作用來實現(xiàn)收益將被看好。

　　野蠻生長之殤

　　一位地產(chǎn)開發(fā)商曾大致統(tǒng)計稱，“成都是160個大型綜合體，北京是100多個，上�？赡芏啵�是200多個。將來深圳這100多個綜合體里，我們已經(jīng)確定知道名字的是50—60個，還不知道名字的，加進去有100多個�！�

　　這一數(shù)據(jù)的準確性不去考證，但城市綜合體在當(dāng)下的“井噴”現(xiàn)象確實存在。開發(fā)商對城市綜合體的熱情難退，也難怪健林稱，“做住宅地產(chǎn)是小學(xué)生;做商務(wù)地產(chǎn)、寫字樓、度假村等是中學(xué)生;做商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生;做城市綜合體是研究生�！笨磥�，大家都在爭著走向“高學(xué)歷”。

　　城市化進程的加劇、經(jīng)濟的發(fā)展，人們對消費、配套需求的提升無疑都是促使綜合體大量繁殖的成因，但如此“大躍進”式地發(fā)展同樣值得思考。

　　9月26日，創(chuàng)置業(yè)(02868，HK)宣布，擬以5.8億元轉(zhuǎn)讓位于廣東省佛山市三水區(qū)的項目公司股權(quán)，其中包括佛山的購物中心和住宅綜合體項目，以及奧特萊斯名牌折扣店、酒店和住宅綜合體項目。

　　此次創(chuàng)再次在商業(yè)地產(chǎn)中受到重創(chuàng)引來業(yè)界一片嘩然。有人稱，依靠商業(yè)地產(chǎn)低價拿地，再出售住宅快速回籠資金，是典型的奧特萊斯的帽子，萬達廣場的芯。

　　盡管針對此事，創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光專門發(fā)布微博回應(yīng)稱，“廣東奧萊股權(quán)出讓是與合作伙伴重新調(diào)整股權(quán)和分工的需要，創(chuàng)投資奧萊戰(zhàn)略不會變�！辈豢煞裾J的是，這種大規(guī)模復(fù)制計劃在對市場成熟度以及品牌、商品未實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化對接等方面不完善的情況下顯得似乎過于激進和樂觀。

　　專家：綜合體定義不明確

　　目前國內(nèi)除了萬達在商業(yè)地產(chǎn)方面走的略有靠前，后進者也并沒放慢腳步，但真正稱得上“別具特色”的項目卻屈指可數(shù)。RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬在接受新華網(wǎng)記者電話采訪時稱，“說綜合體‘千篇一律’實際上綜合體本身就幾種物業(yè)，關(guān)鍵是每個物業(yè)里得有可變的因素在里面，不同的位置會有不同的定位，每個物業(yè)類別也存在差異，綜合體有差異的機會和必然。”

　　綜合體遍地開花引起業(yè)界相關(guān)思考�，F(xiàn)有的綜合體項目是否已經(jīng)利用到位?急速擴張的城市綜合體真的能為現(xiàn)有的居民消費能力所承載?在整個行業(yè)資金趨緊的情況下，這些企業(yè)果真是“不差錢”?

　　張家鵬告訴新華網(wǎng)記者，關(guān)于綜合體的定義實際上不是很標準，兩種、三種還是四種功能的現(xiàn)在都叫綜合體，沒有一個統(tǒng)一的標準。他坦言，當(dāng)前的綜合體還是具有一定匹配度的。“沒有說哪里有寫字樓大量的空置，酒店入住上不來的。如果真有這種情況，應(yīng)該考慮下自身的原因，交通等因素�！�

　　談及綜合體目前的發(fā)展勢頭，張家鵬表示，要根據(jù)各個城市的具體情況來看，有些地方確實需要綜合體，有些地方可能會出現(xiàn)階段性過量的問題�！暗�任何問題都是有先有后，有些城市關(guān)于綜合體的數(shù)量我們看到的是規(guī)劃藍圖，實際上會拉長時間。如果供應(yīng)到市場上，沒有大量的客群，自然會放低，這也是一個自然調(diào)節(jié)的過程。”

　　張家鵬同時指出，綜合體本身的復(fù)雜性決定了只有具備相當(dāng)能力的企業(yè)才有機會或者有信心去做這種項目，其中資金和人才將是至關(guān)重要的因素。

　　“做綜合體是平衡商業(yè)地產(chǎn)盈利模式的問題，拿華潤置地來說，定向增發(fā)注入母公司資產(chǎn)這種‘母公司孵化戰(zhàn)略’模式一直被認為是華潤置地快速成長的獨特捷徑。”但是，張家鵬也表示，這種做法很難做快，華潤要想提速的話，必須要整合團隊，并且有比較強的短期資金回籠能力。