盡管多年前地產(chǎn)大佬任志強就說過，“公布房價成本就等于公布老婆的內(nèi)衣尺碼”。但是，只要房地產(chǎn)開發(fā)暴利現(xiàn)象沒有停止，對于房價成本的探究就不會中斷。眼下的南京樓市，一家“熱銷”樓盤的“吸金”手法，就堪稱房地產(chǎn)開發(fā)的暴利樣本。而監(jiān)管失范所產(chǎn)生的助推效應(yīng)，同樣引人深思。

　　地塊曬7年，房價翻至地價13倍

　　央企背景加“熱銷”炒作，位于南京江寧天元西路上的樓盤“中航樾府”近期頻頻攪動樓市神經(jīng)。7月26日，該樓盤推376套精裝房源，均價14000元/平方米，當天售出近八成;9月9日，再次加推“樓”，均價14283元/平方米。

　　時間退回至2005年5月28日。當天南京公開出讓機場路東側(cè)A、C兩地塊，該樓盤開發(fā)商獲得兩地塊。其中，A、C地塊樓面地價每平方米分別為1084元和1085元，加上規(guī)費、建安成本等，建房成本每平方米約2600元。

　　南京市國土局江寧分局相關(guān)負責人告訴記者，該樓盤所在地塊實為某大學(xué)的教育用地置換所得，兩塊地總面積約為19.45萬平方米。

　　對于兩地塊的建設(shè)用途，參與拿地的開發(fā)方人士曾表示，蓋單位“自建房”的可能性極大。然而，兩地塊卻一直悄無聲息地曬太陽，直到2011年才有了動工跡象。

　　根據(jù)《閑置土地處置辦法》規(guī)定，未動工開發(fā)滿2年的，由市、縣國土資源主管部門報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。為何這家多年未開發(fā)的地塊現(xiàn)在樓盤卻能安然無恙地上市?

　　7年間，房價翻了好幾番。如再以今天的售價與開發(fā)商拿地時1080元左右的樓面地價相比，差距竟達13倍!

　　樓盤“長高”32米，利潤陡增1億多元

　　細心的購房人還發(fā)現(xiàn)，這家樓盤的“個頭”也超標了。

　　2005年國土部門公示的地塊出讓公告中明確，兩地塊容積率為1.5，建筑高度小于35米。按此規(guī)劃要點，該樓盤本可只建一部分小高層，但今年開發(fā)商公示的規(guī)劃設(shè)計方案中，有16棟樓的實際高度卻達到67.25米。

　　“在容積率不變的情況下，開發(fā)商可以將建高層騰出來的空間，用來打造一部分更為高端的低層花園洋房，由此獲取更多利潤�！庇虚_發(fā)商老總向記者揭秘：花園洋房的建安成本往往比高層住宅低得多，但售價卻比高層住宅高很多。

　　按開發(fā)商公示的規(guī)劃設(shè)計方案，這家樓盤由16棟高層、10棟小高層、12棟低層洋房組成。其中，12棟花園洋房大多是4單元、每單元2戶的6層住宅，粗略計算每棟洋房至少在48戶以上。假使一套洋房130平方米，則每棟洋房的建筑面積約6200平方米，12棟洋房的總建筑面積至少達到7萬多平方米。

　　“按限高35米的規(guī)劃，該樓盤只能建小高層，公開售價也就13000元/平方米，但如果是改成了花園洋房，每平方米則至少可以多賣2000元�！鄙鲜鲩_發(fā)商初步測算，7萬平方米的花園洋房將至少為開發(fā)商帶來1.4億元的額外收益。

　　江寧區(qū)規(guī)劃局規(guī)劃管理科一位姓負責人坦陳，該項目地塊取得時其限高的確為35米，后來開發(fā)商在提交項目規(guī)劃設(shè)計方案時，提出想在江寧開發(fā)區(qū)機場高速附近打造一條城市天際線，建設(shè)一個“地標性”建筑，并且也希望產(chǎn)品線更豐富，有高層、小高層及低層洋房等。經(jīng)過專家組論證并上報，推倒了原先全部蓋小高層的方案，限高也由原來的35米抬高到現(xiàn)在的67.25米。

　　但記者了解到，規(guī)劃設(shè)定的高度、容積率等要點，等同于具有法律效力，一般情況下不能輕易更改。

　　監(jiān)管有空白，助推開發(fā)商逐利行為

　　梳理南京房地產(chǎn)市場，為達到暴利目的，長期捂地不開的樓盤又何止這一家?!

　　一些當年的“地”，不少在閑置中等待升值的機會。2010年1月以8.65億元拍出的南京雨花臺區(qū)一幅地塊，樓面價高達15977元/平方米，成為其時的南京單價地。因地價高，開發(fā)商便以時間換空間，等待“翻身”機會。2年多過去了，地塊閑置，雜草叢生，卻并未遭到監(jiān)管喝斥。

　　在南京市開發(fā)建設(shè)促進會秘書長張輝看來，“改規(guī)劃”催生的樓盤增值收益，更是直接決定了樓盤的盈利空間。“土地出讓前后，規(guī)劃條件的一致，是土地出讓公平性的一個基本保障。但在具體實踐中，土地出讓之后，規(guī)劃條件發(fā)生變更的案例，卻并不少�！睆堓x說，開發(fā)商“改規(guī)劃”，過去多表現(xiàn)在更改容積率和建筑限高上，但現(xiàn)在因為容積率變更后，要根據(jù)土地成交時的樓面地價來補繳增加建筑面積的土地出讓金，其嚴肅性和社會關(guān)注度頗高。所以，改限高成為開發(fā)商改規(guī)劃的主要手段。

　　但當前的矛盾是：雖然在現(xiàn)實的城市規(guī)劃管理中，對容積率和限高的控制細化到了每一個地塊的整體，但至于地塊內(nèi)部的詳細規(guī)劃方案，卻基本由開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃條件進行操作，往往就會產(chǎn)生“高層+低密度產(chǎn)品”等開發(fā)效益高的方案。這，暴露出規(guī)劃管理的空白點。管理不及加上極度逐利，由此才催生出樓盤“長高”的怪相。