雖處8月，尤感其寒。

　　在稅收政策、貨幣信貸政策和行政手段在內(nèi)的宏觀調(diào)控政策“組合拳”的作用下，2011年上半年房地產(chǎn)市場已然提前入冬。

　　雖然地產(chǎn)類公司都秉承現(xiàn)金為的經(jīng)營策略，但在今年上半年緊縮的樓市政策壓力下，房地產(chǎn)行業(yè)一片萎靡，導(dǎo)致上述企業(yè)存貨劇增，給現(xiàn)金流帶來了摧毀式的重壓。

　　同花順數(shù)據(jù)顯示，截至8月28日，已經(jīng)披露中報的102家房地產(chǎn)上市公司中，共有67家經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為負(fù)，占比達(dá)65.69%。此外，更有57家上市公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額同比出現(xiàn)下滑。

　　存貨激增

　　國泰君安8月地產(chǎn)研究報告指出，15個典型城市一手房整體平均可售面積環(huán)比持平，同比上升35%，相比2010年4月低點上升45%，庫存量大大提升。

　　與此對應(yīng)，目前15個城市的一手房平均去化時間從年初的9個月上升至17個月，環(huán)比下降2%，同比上升9%。

　　存貨大幅度增長的現(xiàn)象也在房地產(chǎn)上市公司的半年報數(shù)據(jù)中得到體現(xiàn)。

　　同花順數(shù)據(jù)顯示，截至8月28日，107家上市房企公布了中報。這107家房企2011年上半年的存貨達(dá)9729.10億元人民幣，較一季度的8858.00億元，增長了近9.83%，比去年同期的6979.00億元，大幅增長了 39.40%。

　　上述9700多億的存貨并不是一筆小負(fù)擔(dān)，而此前頻繁拿地遺留的高存貨風(fēng)險逐漸浮出水面。在年初至今的三次加息相應(yīng)加重了房地產(chǎn)公司們的融資壓力，其資產(chǎn)負(fù)債率直線上升。

　　以業(yè)績下滑程度較大的嘉凱城為例，公司的主營業(yè)務(wù)包括房屋銷售、商品銷售、物業(yè)管理和餐飲服務(wù)，其中房屋銷售和商品銷售占公司營業(yè)收入的比重大。

　　2011年上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入27.7億元，同比下降21.82%；歸屬于母公司凈利潤729萬元，同比下降98.4%；基本每股收益0.004元。

　　公司業(yè)績下降主要因為報告期內(nèi)地產(chǎn)項目結(jié)算較少。半年報顯示，公司房地產(chǎn)結(jié)算收入實現(xiàn)10.9億元，同比下降60%；實現(xiàn)合同銷售面積11.39萬平方米，合同銷售金額15.92億元，同比亦有所下降。天相投顧認(rèn)為，項目交付較少的原因一方面為季節(jié)性因素，一方面因為限購令的影響。

　　此外，前期土地投入的加大也造成公司現(xiàn)金流持續(xù)緊張，資金壓力加大，在資產(chǎn)負(fù)債表一項中，公司期末貨幣資金為16億元，較期初下降38.6%，主要系支付土地款增加；短期借款33億元，較期初增加23%；長期借款53.7億元，較期初增長43%，主要系投入項目儲備及開發(fā)建設(shè)增加。

　　天相投顧指出，剔除預(yù)收賬款后，公司速動比率同比下降0.29倍，資產(chǎn)負(fù)債率同比提高8.7個百分點。

　　此外，公司盈利能力較差，報告期內(nèi)凈利潤率僅0.26%，同比下降12.55個百分點，其下滑原因主要由于商品銷售業(yè)務(wù)盈利能力較差，同時其間費用居高不下。

　　而報告期公司結(jié)算毛利率更只有22.8%，同比下降15.13個百分點，主要由于商業(yè)貿(mào)易業(yè)務(wù)占比較大，而毛利相對較低由此拖累公司整體盈利能力；

　　在費用方面，報告期內(nèi)其間費用率為14.9%，其中管理費用率達(dá)9.09%；其間費用同比增長16.6%，主要是財務(wù)費用和銷售費用增加。

　　而在業(yè)績和財務(wù)費用大幅度下滑的同時，公司上半年存貨卻高達(dá)155.28億元，較期初大幅增長24.59億元，增長幅度約為18.82%。對此，公司稱增長原因為支付土地款及在建項目的大幅增加。

　　“受貨幣緊縮政策以及各地紛紛出臺限購措施影響，房地產(chǎn)企業(yè)銷售受到一定程度抑制，導(dǎo)致存貨規(guī)模同比大幅攀升，隨著資金鏈緊張程度加劇，未來去庫存壓力將進(jìn)一步上升。”北京地區(qū)一位私募人士表示。

　　現(xiàn)金流劫難

　　實際上，嘉凱城并非孤獨一人。

　　濱江集團亦因前期拿地頻繁而導(dǎo)致未來經(jīng)營壓力重重。伴隨著高存貨消化不良和融資鏈斷裂的雙重打擊，其未來的項目開發(fā)和資金回流將受到極大影響。

　　半年報顯示，公司資產(chǎn)負(fù)債率從2010年末的79.9%陡然上升至80.8%；此外，由于上半年土地款支付，現(xiàn)金大幅減少，致使凈負(fù)債率從2010年末的37.5%上升至69.5%。

　　對此，濱江集團表示，期末公司持有現(xiàn)金15.7億元，較年初減少59.7%，主要是今年1-6月公司現(xiàn)金支付了較多上年度購買土地分期支付的土地出讓金，繳納上年度企業(yè)所得稅以及在建項目開發(fā)投入較多所致。

　　而高負(fù)債和高存貨的雙重負(fù)擔(dān)導(dǎo)致現(xiàn)金流愈發(fā)緊張，公司未來不得不放緩新增土地和新建項目的速度。

　　截至6月底，公司賬面貨幣資金余額為15.69億元，較年初下降了23.3億元，而公司短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債為19.6億元，貨幣資金余額已經(jīng)不能覆蓋短期債務(wù)。

　　東北證券認(rèn)為，公司賬面高額的預(yù)收賬款顯示出公司未來再繼續(xù)大量新開工項目的能力已有限，今后會有較多的工程款和土地款需要支付，因此，公司將不得不重視其可能面對的資金周轉(zhuǎn)問題。

　　“上半年，公司沒有新增土地儲備。我們認(rèn)為，公司利用預(yù)售樓款來進(jìn)行擴張的方式已經(jīng)發(fā)展到極限，下一步減少新增土地儲備規(guī)�？梢杂行г黾庸�司抵抗行業(yè)風(fēng)險的能力�！睎|北證券分析師高建表示。

　　事實上，在銷售不利和庫存堆積的兩大壓力下，房地產(chǎn)上市公司紛紛調(diào)減年度銷售計劃，調(diào)低公司盈利預(yù)期。

　　其中，廣宇集團表示，由于上半年銷售完成情況不佳，公司決定將全年銷售計劃由30億元下調(diào)為20億元。報告期內(nèi)，公司累計簽約銷售合同金額6.98億元，完成年度銷售計劃金額的23.27%。