樓面價(jià)3.4萬(wàn)元。其競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度和樓面價(jià)遠(yuǎn)不及崇文門菜市場(chǎng)地塊，使得業(yè)內(nèi)推測(cè)該宗地將創(chuàng)造新價(jià)格紀(jì)錄的預(yù)言落空。

　　>>現(xiàn)場(chǎng)

　　僅3家競(jìng)標(biāo)主體參加

　　昨天上午10點(diǎn)，多家媒體蹲守在土地交易中心，期待府井地塊“招親”的熱鬧場(chǎng)面出現(xiàn)。不過(guò)，競(jìng)標(biāo)室內(nèi)僅有幾家房企共十多人“捧場(chǎng)”，讓人倍感意外。

　　現(xiàn)場(chǎng)僅有泰康人壽保險(xiǎn)股份有限公司、北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司與北京國(guó)際信托投資有限公司聯(lián)合體、府井發(fā)展有限公司3家競(jìng)標(biāo)主體參與角逐。該地塊底價(jià)為27.93億元，其中府井發(fā)展有限公司報(bào)出29.1042億元的高價(jià)，萬(wàn)通與北京國(guó)際信托報(bào)價(jià)28.72188億元，泰康人壽報(bào)出28.63615億元。

　　據(jù)記者此前采訪了解，包括國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的40多家企業(yè)都購(gòu)買了項(xiàng)目招標(biāo)書，且很多外企都覬覦已久。日本家電零售巨頭山田電機(jī)、美國(guó)高端零售商第五大道百貨等，都曾向府井方面表示過(guò)進(jìn)駐意向，不過(guò)不知為何均未出現(xiàn)在投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)。

　　有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，幾十家企業(yè)購(gòu)買該宗地的標(biāo)書，但只有3家企業(yè)參與競(jìng)標(biāo)可能與目前日趨嚴(yán)厲的調(diào)控政策有關(guān)，另外政府也不希望高價(jià)地的場(chǎng)景再現(xiàn)。

　　高樓面價(jià)僅3.4萬(wàn)

　　據(jù)市土地儲(chǔ)備中心網(wǎng)站消息，該地塊建筑總用地為27.2萬(wàn)平方米，控制建筑規(guī)模為8.51萬(wàn)平方米。本次招標(biāo)的投標(biāo)金為6億元。

　　以出價(jià)高的府井發(fā)展有限公司報(bào)價(jià)計(jì)算，府井商業(yè)地塊高樓面價(jià)僅3.4萬(wàn)元，溢價(jià)率僅為4.2%。

　　“準(zhǔn)女婿”英國(guó)怡和如期而至

　　府井發(fā)展有限公司為第三家競(jìng)標(biāo)主體。昨天競(jìng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，該公司競(jìng)標(biāo)人員搬著一個(gè)大紙箱走到臺(tái)前，拿出一份份競(jìng)標(biāo)材料，可見(jiàn)為這次競(jìng)標(biāo)下了不少工夫。而據(jù)記者了解，府井發(fā)展有限公司為香港置地集團(tuán)絕對(duì)控股子公司，而香港置地集團(tuán)則是世界500強(qiáng)企業(yè)英國(guó)怡和集團(tuán)旗下子公司。

　　有媒體在之前的報(bào)道中稱，英國(guó)怡和集團(tuán)是府井商業(yè)地塊的“準(zhǔn)女婿”。

　　在2008年11月下旬舉行的第十二屆京港洽談會(huì)上，北京共成功完成26個(gè)招商引資項(xiàng)目，其中之一便是府井地塊，招商引資的對(duì)象是香港置地有限公司。

　　據(jù)了解，該宗地采用綜合招標(biāo)的方式出讓，終的出讓結(jié)果還有待專家進(jìn)一步的評(píng)審。不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士指出，報(bào)價(jià)高的北京府井發(fā)展有限公司的勝算較大。這意味著，“準(zhǔn)女婿”英國(guó)怡和或?qū)⑸��?jí)為正式“女婿”。

　　■市場(chǎng)分析

　　低價(jià)拿地獲利空間巨大

　　針對(duì)昨天競(jìng)標(biāo)結(jié)果，多名業(yè)內(nèi)人士稱，府井區(qū)域目前在售物業(yè)均價(jià)已經(jīng)超10萬(wàn)，3萬(wàn)多的樓面單價(jià)較低。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔表示，從價(jià)格方面來(lái)說(shuō)，3.4萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)加上1萬(wàn)/平方米的建安成本，也就是4萬(wàn)多每平米，按照10年的回報(bào)期來(lái)看，這種價(jià)格僅相當(dāng)于社區(qū)商業(yè)的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商獲益可想而知。

　　回遷成本影響競(jìng)標(biāo)價(jià)格

　　在市土地儲(chǔ)備中心提供的府井商業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)書中，記者看到，中標(biāo)人需要完成工商銀行府井支行、北京市鐘表眼鏡公司和新北方旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展公司三家拆遷單位的回遷工作，回遷面積共計(jì)3228.20平方米。

　　北京中原地產(chǎn)研究院分析認(rèn)為，這部分回遷成本會(huì)達(dá)到3億元以上。此外，該宗地是府井國(guó)際品牌中心項(xiàng)目，需要投標(biāo)人有引進(jìn)國(guó)際品牌的能力。這一要求約束比較大，有的企業(yè)可謂“知難而退”。

　　商業(yè)地產(chǎn)大勢(shì)呈回落趨勢(shì)

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，府井地塊投標(biāo)價(jià)格較低，原因復(fù)雜。先，府井屬于北京老商業(yè)區(qū)，目前的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效果和升值潛力不及北京的許多新興商業(yè)區(qū)。其次，目前開(kāi)發(fā)貸收緊，資本市場(chǎng)和房產(chǎn)信托融資困難，銷售回款狀況不佳，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊繃，參與如此大項(xiàng)目的土地招標(biāo)資金實(shí)力不足，積極性不高。

　　胡景暉預(yù)計(jì)，下半年商業(yè)地產(chǎn)或有逐步降溫的趨勢(shì)。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年7月，北京商用項(xiàng)目成交總價(jià)為13.67億元，不足6月的一半；成交均價(jià)降至20296.96元/平方米。這是自去年普通住宅實(shí)施房產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)降溫。