在北京豪宅市場的降價風(fēng)中，一些原本定價上屬于高端住宅的項(xiàng)目，在降價促銷后，房價大幅下降，位于通州的“中建·紅杉溪谷嘉園”成為擬售價與成交價價格相差大的樓盤之一，成為“偽豪宅”的典型。

　　高端市場偽豪宅增多

　　在近日鏈家地產(chǎn)一篇題為《2萬以下低端商品房供應(yīng)達(dá)71%，高端市場偽豪宅增多》研究報告中，鏈家地產(chǎn)席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，第三輪調(diào)控以來高價項(xiàng)目入市明顯減少，甚至沒有5萬元/平方米以上的期房項(xiàng)目入市，同時還會有某些項(xiàng)目定位高端，定價卻落入3萬元/平方米以下。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，和2010年相比，2011年新增高端住宅的定價明顯保守，基本無5萬元/平方米以上項(xiàng)目。同時，7月高端項(xiàng)目的成交均價依然明顯低于擬售價，如倚山庭院、紅杉溪谷嘉園的成交價分別為39800元/平方米、25000元/平方米，分別低于定價8000元/平方米、7000元/平方米。

　　對于何為“偽豪宅”，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“偽豪宅”多為雖然預(yù)售價仍在豪宅標(biāo)準(zhǔn)之上，但實(shí)際成交價格已大幅走低，張?jiān)孪蛴浾叻治龇Q，“‘偽豪宅’就是很多騎虎難下，賣不上高價又因?yàn)轭櫲�各種原因不能公開降價的項(xiàng)目�！�

　　低價入市面臨成交尷尬

　　鏈家報告中所提的中建·紅杉溪谷嘉園項(xiàng)目位于通州區(qū)通燕高速，原京哈高速2號耿莊出口北側(cè)3公里，該項(xiàng)目銷售人員向記者表示，期推出疊拼別墅房源均為毛坯，戶型面積為192平方米-210平方米。

　　今年6月23日拿到預(yù)售證的“紅杉溪谷嘉園”此次共推出116套房源，值得注意的是，該項(xiàng)目擬售價格在30512元/平方米至32975元/平方米之間，但是目前成交的兩套房均價僅為24411/平方米，較擬售價格低了7000元/平方米，成為北京今年來銷售價格與擬售價格大的樓盤之一。

　　不過，原本在本區(qū)域內(nèi)屬于高端定位的項(xiàng)目，卻以非豪宅定價入市的紅杉溪谷嘉園項(xiàng)目依然面臨低成交尷尬。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)本周三的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目擬售的116套房源目前只有11套成交。

　　據(jù)悉，目前整個通州在售的別墅項(xiàng)目有10個，同檔別墅單價低于30000元/平方米。中建·紅杉溪谷嘉園30512元/平方米至32975元/平方米之間的擬售價格明顯高于周邊同類項(xiàng)目，也使得該項(xiàng)目不具價格優(yōu)勢。

　　高端項(xiàng)目 　庫存壓力大

　　對于這些預(yù)期開盤的中高端樓盤中，一些樓盤的預(yù)期價格明顯高于周邊同類項(xiàng)目的情況，某業(yè)內(nèi)人士向記者表示：“如果以這個價格開盤，除非項(xiàng)目有獨(dú)到之處，否則銷售情況不容樂觀。開發(fā)商很可能是先定一個比較高的價格，吸引客戶注意，在實(shí)際銷售中，可能會采用折扣、優(yōu)惠措施，因此實(shí)際成交價可能不會那么高。”

　　紅杉溪谷嘉園所處的區(qū)域成為項(xiàng)目滯銷的又一原因，北京中原地產(chǎn)三級市場總監(jiān)張大偉告訴記者，調(diào)控政策執(zhí)行后，通州購房者分流。郊區(qū)購房者主要由投資者及剛需組成，北京第三輪政策執(zhí)行后，市場投機(jī)基本已經(jīng)絕跡。而剛需中對價格明顯的部分購房者轉(zhuǎn)向房山等明顯價格更有優(yōu)勢的區(qū)域。受到政策限制的小部分外地剛需也轉(zhuǎn)移到了不受限購影響的燕郊等區(qū)域，明顯使得通州需求銳減。

　　根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2010年以來中高端期房住宅供應(yīng)量約18800套，但僅有45%簽約，其中今年6月開盤的中高端項(xiàng)目簽約率僅11%。以目前中高端住宅約600套/月成交來看，僅2010年以來的中高端住宅大概需要17-18個月進(jìn)行消化，消化速度較普通住宅更為緩慢。整個中高端市場一方面面臨著巨大消化壓力，另一方面暗自降價后依然面臨低成交尷尬。