世聯(lián)陳勁松:七張圖看懂2017年中國(guó)房地產(chǎn)
去年必須要出臺(tái)嚴(yán)厲政策來(lái)調(diào)控,就是因?yàn)?015年開(kāi)始全國(guó)的土地供應(yīng)出現(xiàn)了大拐點(diǎn),這個(gè)拐點(diǎn)就是全國(guó)樓盤(pán)銷(xiāo)售面積要比土地供應(yīng)多得多。
2017年1月7日上午,中城聯(lián)盟論壇上,中城聯(lián)盟輪值主席、世聯(lián)行董事長(zhǎng)陳勁松做了主題為《七張圖看中國(guó)房地產(chǎn)》的演講。
看過(guò)陳勁松演講的人都知道,陳勁松對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)見(jiàn)具有相當(dāng)?shù)莫?dú)到性和前瞻性。此次中城聯(lián)盟論壇演講,面對(duì)云集的地產(chǎn)大佬和專(zhuān)家,陳勁松不改風(fēng)格,以7張PPT歸納了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和趨勢(shì)。
總結(jié)起來(lái),陳勁松對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞有:熱度看上門(mén)量,調(diào)控看雙殺,量在價(jià)先,久盤(pán)必跌,價(jià)格取決于供銷(xiāo)比,城市看聚集,城市潛力看峰均比,資產(chǎn)重邊際,崩盤(pán)由杠桿,租售看年齡。
這些關(guān)鍵詞可能比較難懂,下面用圖解釋。
張圖:新政調(diào)控,“戴維斯雙殺”極其有效
2016年,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)堪稱(chēng)火爆,全年銷(xiāo)售額次突破了10萬(wàn)億。
十一黃金周簽上門(mén)指數(shù)達(dá)到了全年高值175.5,十月嚴(yán)新政后,世聯(lián)上門(mén)量急速下滑,創(chuàng)2010年金九銀十后歷史新低,上門(mén)指數(shù)為99.5,環(huán)比降幅43%,創(chuàng)有記錄以來(lái)的新低。
其中一線(xiàn)城市下滑情況顯著,上門(mén)量較十一前下滑68%。
2016年,全國(guó)賣(mài)了10萬(wàn)億的房子,增長(zhǎng)了30%的份額,比電商的20%還要高,這是巨量市場(chǎng),關(guān)鍵中國(guó)的這個(gè)增長(zhǎng)是邊際增長(zhǎng)30%,意味著中國(guó)有200萬(wàn)億的總盤(pán)子。未來(lái)關(guān)鍵看邊際市場(chǎng)。
2017年,房地產(chǎn)熱度看上門(mén)量,市場(chǎng)看盤(pán)均,而非城市平均價(jià)格。一個(gè)城市平均價(jià)格多少,平均價(jià)沒(méi)漲,市長(zhǎng)就很開(kāi)心,因?yàn)榫涂刂破骄鶅r(jià)了。但平均價(jià)格是欺騙人時(shí)間久的一個(gè)事情,深圳有一年平均上漲了50%的價(jià)格,但城市平均價(jià)格僅增長(zhǎng)了不到10%,因?yàn)楹芏喾从呈芯男卤P(pán),都在在城市郊區(qū)了(城區(qū)里幾乎沒(méi)有新盤(pán))。而現(xiàn)在的新盤(pán)超過(guò)一定價(jià)格,就不給你備案了,所以現(xiàn)在看市場(chǎng)要看盤(pán)均。
與九月相比,深圳、北京、蘇州等15城,嚴(yán)政使得盤(pán)均成交套數(shù)及金額大跌跌幅度雙降50%。
重慶、石家莊、武漢調(diào)控政策較為溫和的城市也迅速降溫,盤(pán)均成交情況降幅接近三成。
徐州、哈爾濱、昆明等城市延續(xù)金九銀十熱度,未受此次調(diào)控波及。
世聯(lián)有1300個(gè)樓盤(pán)售樓部,現(xiàn)場(chǎng)數(shù)據(jù)每個(gè)月都會(huì)給到住建部領(lǐng)導(dǎo)看,領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此也很關(guān)心。調(diào)控以來(lái),一線(xiàn)城市下滑68%的客戶(hù)上門(mén)量,這說(shuō)明調(diào)控極其有效。這次調(diào)控為什么有效,為什么以前的限購(gòu)沒(méi)效?因?yàn)檫@一次調(diào)控是“戴維斯雙殺”,即殺杠桿,殺利率,這是要命的事。
第二張圖:土地供應(yīng)歧視住宅、過(guò)于重視商辦
一線(xiàn)城市長(zhǎng)期供應(yīng)不足。
二線(xiàn)城市2010年銷(xiāo)售面積1.63億平方米,至2016年住宅銷(xiāo)售面積達(dá)3.01億㎡(年均增長(zhǎng)11.5%),是增長(zhǎng)的主力。
三線(xiàn)城市土地供應(yīng)縮減,銷(xiāo)量平穩(wěn),高企的庫(kù)存緩慢消化,全國(guó)商辦用地供應(yīng)長(zhǎng)期過(guò)剩。
去年必須要出臺(tái)嚴(yán)厲政策來(lái)調(diào)控,就是因?yàn)?015年開(kāi)始我們的土地供應(yīng)出現(xiàn)了大拐點(diǎn),這個(gè)拐點(diǎn)就是我們的樓盤(pán)銷(xiāo)售面積要比土地供應(yīng)多。
為什么會(huì)出現(xiàn)地?一線(xiàn)城市的銷(xiāo)售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其土地供應(yīng)面積,一旦出現(xiàn)這種情況,一定出現(xiàn)地。那么一線(xiàn)的土地在哪里?一線(xiàn)城市完全靠舊城改造,招拍掛完全失效。而二線(xiàn)城市,則完全靠招拍掛。
全國(guó)商辦用地長(zhǎng)期過(guò)剩,政府對(duì)住宅太歧視,對(duì)產(chǎn)業(yè)和商業(yè)偏愛(ài),造成商辦物業(yè)大量積壓,不只是在一線(xiàn),在主要二線(xiàn)也是如此。
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樓盤(pán)
樓盤(pán)名稱(chēng) | 開(kāi)盤(pán)價(jià) | 位置 | 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 |
---|---|---|---|
東營(yíng)理想之城郁金 | 8300 | 新區(qū) | 11-30 |
金基御景豪庭 | 10000 | 東城 | 11-30 |
新邦邦德小鎮(zhèn) | 18000 | 西城 | 11-30 |
廣饒海通名郡 | 8000 | 廣饒縣 | 11-30 |
海通碧仙湖畔 | 10500 | 東城 | 11-30 |
恒大黃河生態(tài)城 | 起價(jià)6800 | 開(kāi)發(fā)區(qū) | 02-29 |
東營(yíng)城市華府 | 6100 | 西城 | 05-01 |
凌上新街坊 | 8000-18000 | 東城 | 11-30 |
萬(wàn)達(dá)蘭園 | 一房一價(jià) | 東城 | 11-30 |
悅辰國(guó)際 | 6700 | 東城 | 11-03 |
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