新一輪“限購”大幕正在開啟。16日，北京落實(shí)“國(guó)八條”的樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)。被業(yè)界稱為空前嚴(yán)厲的“京十五條”再次提高外地人購房門檻，規(guī)定擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供連續(xù)5年(含)以上個(gè)稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停對(duì)其售房。同時(shí)，暫停對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭售房。

　　接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的專家普遍認(rèn)為，從“國(guó)八條”開始的此輪涉及限購、二套房貸收緊等方面的調(diào)控，給持續(xù)火爆的樓市澆了一盆冷水，多數(shù)業(yè)主和開發(fā)商陷入新一輪觀望，整個(gè)2月的成交量將出現(xiàn)較大幅度下滑，這將在一定程度上增加樓市降價(jià)的可能。

　　調(diào)控加碼

　　“限購潮”洶涌襲來

　　有消息稱，住建部已經(jīng)初步擬定了第三批執(zhí)行“限購令”的城市名單，主要包括已出臺(tái)“限購令”城市之外的大中型城市以及交易比較活躍的三線城市。

　　在公眾普遍關(guān)注的限購方面，北京版細(xì)則要求，自通知發(fā)布次日起，對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

　　此外，京版“國(guó)八條”還規(guī)定，實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率，對(duì)定價(jià)過高、預(yù)計(jì)增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提高土地增值稅預(yù)征率，嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理，總結(jié)本市“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的經(jīng)驗(yàn)，并在中低價(jià)位普通商品住房用地供應(yīng)中施行等。

　　“鏈家地產(chǎn)”副總裁林倩認(rèn)為，北京出臺(tái)的“京十五條”措施空前嚴(yán)厲，再次提高外地人購房門檻，打擊外地炒房。同時(shí)，京版“限購”以“認(rèn)房”為標(biāo)準(zhǔn)顯得更加合理。避免了一刀切情況的發(fā)生。一方面進(jìn)一步抑制了投機(jī)性需求的進(jìn)入，另一方面也適當(dāng)?shù)乇Ｗo(hù)了以換房為目的的改善性需求。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)認(rèn)為，對(duì)北京二手房市場(chǎng)來說，“納稅證明不滿五年的非戶籍人口禁止購房”的限購細(xì)則將至少影響1/3的購房人群。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，目前北京二手房市場(chǎng)的購房人群中 ， 純 戶 籍 人 口 占3 5 .5 %， 占64 .5%的非戶籍購房人群中，能夠提供5年納稅證明的不超過5成，所以，二手房市場(chǎng)將有1/3的購房人群受此影響而暫時(shí)無法買房。

　　在北京之前，青島、上海、濟(jì)南、成都等地已出臺(tái)了細(xì)化政策，在限購方面也進(jìn)一步升級(jí)，比如上海便要求，已有2套及以上住房的戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非戶籍居民家庭均不可再新購住房。

　　根據(jù)“國(guó)八條”，尚未采取住房限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前出臺(tái)住房限購實(shí)施細(xì)則。這意味著未來幾天內(nèi)，限購令將在更多城市密集落地，新一輪樓市“限購潮”正洶涌襲來。

　　博弈升級(jí)

　　開發(fā)商仍在觀望

　　受“限購潮”波及，一些熱點(diǎn)城市成交量恢復(fù)乏力。中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵表示，作為前兩輪調(diào)控政策的延續(xù)，“三次調(diào)控”在限購、營(yíng)業(yè)稅、二套房貸等方面加強(qiáng)調(diào)控力度，終于給持續(xù)火爆的國(guó)內(nèi)樓市澆上一盆冷水。“在調(diào)控重拳之下，多數(shù)開發(fā)商和小業(yè)主們都選擇了觀望”，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說。

　　北京鏈家地產(chǎn)一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，現(xiàn)在一些手持多套房產(chǎn)的業(yè)主已開始了新一輪的觀望，“調(diào)控比較嚴(yán)的話，他們就轉(zhuǎn)賣為租了，一般不會(huì)急于拋售，會(huì)選擇看看接下來的市場(chǎng)行情”。徐楓認(rèn)為，目前多數(shù)業(yè)主比之前要成熟許多，他們已對(duì)政策及其可能產(chǎn)生的效果有了一定預(yù)期。

　　相當(dāng)一部分開發(fā)商也未有濃重的悲觀情緒�！拔覀兞私獾揭恍╅_發(fā)商仍在‘賭’這一波政策，并沒有做出明顯的應(yīng)對(duì)�！毙鞐鞅硎�，部分房企認(rèn)為幾個(gè)月之后便可以避過調(diào)控政策的“風(fēng)頭”，因此現(xiàn)在選擇了觀望。

　　部分業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，限購、限貸等政策如果得到認(rèn)真落實(shí)的話，會(huì)較大程度上迫使房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量下滑，但此輪調(diào)控政策在長(zhǎng)期性和持續(xù)性上尚存在不確定性，一段時(shí)間后，有些城市可能會(huì)在執(zhí)行上出現(xiàn)打折扣等現(xiàn)象。

　　雖然開發(fā)商力“賭”政策回暖，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為今年的調(diào)控政策不僅不會(huì)放松而且有可能更加嚴(yán)格。廣 州 證 券 近 的 一 份 研 究 報(bào) 告 預(yù)測(cè)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控仍將持續(xù)。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)未達(dá)到政府的調(diào)控目標(biāo)，后續(xù)再度加碼調(diào)控的可能性較大。