“銀行發(fā)放開發(fā)貸一貫青睞品牌房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。尤其是今年，信貸門檻一再緊縮，對申請開發(fā)貸的企業(yè)和項(xiàng)目更加苛刻�！蹦暇┖媳娐�(lián)恒機(jī)構(gòu)總經(jīng)理程鵬透露，“目前有的銀行已將此項(xiàng)貸款利率上浮20-30%，一些小型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在要從銀行取得開發(fā)貸款比較困難�！�

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈中，貸款比例一般在60%左右，銀行開發(fā)貸款的收緊，對部分開發(fā)企業(yè)來說幾乎產(chǎn)生了致命的影響，這些開發(fā)企業(yè)面臨被整合收購的可能。“對于開發(fā)商來說，大型房企融資渠道豐富，不局限于依賴銀行貸款這一條路，而對于只有一兩個開發(fā)項(xiàng)目的小型開發(fā)商，日子肯定不好過了�！蹦暇┕�業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華指出。

　　業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)

　　樓市已經(jīng)“拐了”

　　我認(rèn)為，目前樓市拐點(diǎn)已經(jīng)來到。進(jìn)入第三季度以來，市場已經(jīng)進(jìn)入衰退期，主要表現(xiàn)在三個方面：一是房地產(chǎn)投資下降，調(diào)控之下，房地產(chǎn)投資、投機(jī)需求大量減少，自住性需求比例增加。二是今年土地市場相對冷清，上半年，南京共拍賣30幅土地，其中一幅流拍，成交的29幅地塊中有19幅都是底價(jià)成交。三是商品房銷售的下降，近數(shù)月鮮少有日光盤出現(xiàn)，一些之前推盤即售罄的樓盤近銷售也沒那么火爆了，包括房價(jià)已經(jīng)下調(diào)的樓盤，實(shí)際銷售與預(yù)期還是有一定差距。 

　　四季度或明年初現(xiàn)拐點(diǎn)

　　今年下半年，開發(fā)商的日子會很難過。有的開發(fā)商已經(jīng)被迫轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，但二三線城市又面臨限購擴(kuò)大，現(xiàn)在或不久的將來，一批市場占有率低、開發(fā)水準(zhǔn)低的中小開發(fā)商在劫難逃。對于中小開發(fā)企業(yè)而言，是割肉還是死熬，將面臨艱難抉擇。

　　個人預(yù)測，到今年年底房價(jià)會有一定幅度的下降，但幅度不會太大。今年第四季度又或在明年年初兩會之前房價(jià)可能探底，拐點(diǎn)或?qū)�來到�?

　　樓市進(jìn)入高位盤整期

　　隨著調(diào)控深入，在下半年新推房源和上半年未消化房源的雙重壓力之下，可能將有更多房企加入跑量甚至以價(jià)換量的行列中。

　　盡管降價(jià)樓盤會增多，但樓市不會出現(xiàn)明顯拐點(diǎn)，中短期來看，樓市將會進(jìn)行高位盤整，盤整期內(nèi)，房價(jià)小幅波動都是正常的，但期盼整體價(jià)格下行是不現(xiàn)實(shí)的。并且板塊不同，降價(jià)的幅度也會不一樣。比如主城房價(jià)變動較小，而一些供應(yīng)量大、樓盤密集的區(qū)域降價(jià)幅度會比較明顯。

　　開發(fā)商到了夢醒時分

　　調(diào)控會持續(xù)加深，期望挺過半年、一年就會迎來春天的開發(fā)商們不要做夢了。即使限購取消了，隨后而來的可能還有物業(yè)稅、交易稅等各種調(diào)控手段。調(diào)控的目的就是還房子本來的居住功能，而不是作為投資品甚至投機(jī)品來獲得盈利。

　　現(xiàn)在開發(fā)貸款的獲取越來越難，開發(fā)商要自己找對出路，房子要蓋好，價(jià)格要務(wù)實(shí)，大勢也要認(rèn)清楚，要搞清楚，調(diào)控是一種趨勢。 

　　降價(jià)論

　　個盤跌幅大整體跌幅小

　　今年下半年到明年上半年，房價(jià)整體跌幅不會超過3%。郊區(qū)樓盤跌幅會大一些，個別樓盤跌幅達(dá)到20-30%都有可能，但整體跌幅要超過3%很困難。

　　截至7月27日，南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前的可售房源接近3.65萬套。根據(jù)研究，當(dāng)樓市存貨超過4萬套，房價(jià)將下跌2%；存貨達(dá)到5萬套的時候，房價(jià)下跌5%；存貨超過6萬套，房價(jià)下跌將超10%。但即便可售房源達(dá)到6萬套，房價(jià)下跌也是短期行為，一年以內(nèi)就會反彈，即使價(jià)格反彈不到原位，也至少達(dá)到一半以上。

　　集團(tuán)軍出現(xiàn)價(jià)格分化

　　整體房價(jià)下行是肯定的。但根據(jù)產(chǎn)品的特點(diǎn)，降價(jià)幅度不盡相同。優(yōu)秀品牌、品質(zhì)物業(yè)打頭的集團(tuán)軍降價(jià)的幅度在5-10%之間，即使降了5%，還是建議出手購買。中不溜秋的第二集團(tuán)軍產(chǎn)品，降價(jià)空間在15-20%，產(chǎn)品做得比較差的第三集團(tuán)軍，就算房價(jià)已經(jīng)降到20%以下，還應(yīng)慎重考慮是否值得購買。

　　總體上穩(wěn)中有降

　　從去年至今，連續(xù)的調(diào)控已經(jīng)導(dǎo)致房價(jià)整體在走“下坡路”。市場供求開始發(fā)生變化，從去年年初的不愁客源到現(xiàn)在的主動降價(jià)吸引客戶。除了兩江價(jià)格敏感板塊，豪宅密集的河西房價(jià)也在蘇寧睿城的領(lǐng)跌下開始松動。

　　從去年到今年，交易量萎縮已經(jīng)出現(xiàn)，降價(jià)促銷也開始出現(xiàn)。雖然房價(jià)有下跌趨勢，但也是穩(wěn)中有降。長期來看，樓市需求潛力依然巨大，市場表現(xiàn)總體會比較平穩(wěn)，房價(jià)大起大落應(yīng)該都不會出現(xiàn)。

　　整體跌幅不超過15%

　　現(xiàn)在雖然有些樓盤報(bào)出了新低價(jià)，但降價(jià)也只是剛剛開始。預(yù)計(jì)接下來更大范圍、更大力度的降價(jià)潮就會出現(xiàn)。也許到年底，南京的總體房價(jià)水平仍然沒有降，但加入到促銷軍團(tuán)的樓盤數(shù)量將會增多。

　　但是總體房價(jià)跌幅不會超過15%，這個跌幅是在擠壓房價(jià)中的泡沫，但并不會徹底擠破房地產(chǎn)泡沫。一些現(xiàn)金流緊張的樓盤將會以價(jià)換量，跌幅甚至?xí)�超過15%，但這只是個盤行為，并不具代表性。