指標(biāo)4供應(yīng)量

　　庫(kù)存房源已足夠南京賣一年多

　　由于成交量下跌，庫(kù)存量增加，去化壓力增大。截至6月底南京庫(kù)存量已經(jīng)突破了35000套大關(guān)，與5月相比增加了2000套。7月以來(lái)，這一數(shù)字繼續(xù)攀升，截至7月27日南京庫(kù)存的在售房源已經(jīng)接近36500套。按目前日均100套左右的銷量，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)足夠南京賣一年多。

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介新動(dòng)態(tài)]華東區(qū)席分析師吳志輝介紹，目前南京市場(chǎng)潛在供應(yīng)量達(dá)到655萬(wàn)平方米，加上上半年未消化的量，下半年南京可售房源高達(dá)800萬(wàn)平方米左右，市場(chǎng)壓力可見(jiàn)一斑。

　　“羅拉快跑”的現(xiàn)象再度在淡季之下的南京樓市上演。365地產(chǎn)家居網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)顯示，7月份南京全市有推盤(pán)計(jì)劃的項(xiàng)目達(dá)到50個(gè)，接下來(lái)的8月份開(kāi)發(fā)商們也仍然要繼續(xù)戰(zhàn)高溫，全市及周邊都市圈區(qū)域共有46個(gè)樓盤(pán)計(jì)劃推出新房源，上市的房源量達(dá)到近7000套，超過(guò)了7月份的計(jì)劃上市量。

　　“不能再等了，下半年的銷售形勢(shì)只會(huì)更差�！苯瓕幰患覙潜P(pán)的營(yíng)銷總監(jiān)表示，隨著供應(yīng)井噴，買方市場(chǎng)到來(lái)，加緊入市、以價(jià)換量將成為開(kāi)發(fā)商的必然選擇。

　　政策面

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度不放松 堅(jiān)持不懈搞好房地產(chǎn)調(diào)控

　　中共中央政治局7月22日的會(huì)議指出，要堅(jiān)持不懈搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)，堅(jiān)持調(diào)控決心不動(dòng)搖、方向不改變、力度不放松，堅(jiān)決遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。

　　會(huì)議同時(shí)指出，要著力促進(jìn)內(nèi)需平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，完善促進(jìn)消費(fèi)政策，改善消費(fèi)環(huán)境，促進(jìn)民間投資持續(xù)較快發(fā)展，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，有效發(fā)揮財(cái)政金融政策作用，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)金融監(jiān)管。

　　加快保障性住房建設(shè)

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥日前接受媒體專訪時(shí)表示，要確保落實(shí)保障性住房建設(shè)計(jì)劃，確保建設(shè)質(zhì)量，確保分配公平。截至６月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程已開(kāi)工500萬(wàn)套以上。近，國(guó)務(wù)院決定進(jìn)一步加大對(duì)保障性安居工程的支持力度，追加對(duì)地方的補(bǔ)助資金，８月份還將開(kāi)展全國(guó)保障性住房建設(shè)工程質(zhì)量大檢查。今年11月底前，開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套保障性安居工程的目標(biāo)任務(wù)，有望實(shí)現(xiàn)。

　　二三線城市也要限購(gòu)

　　7月12日，溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。與此同時(shí)，由于一些二三線城市甚至中小城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，住建部已經(jīng)開(kāi)始調(diào)查分析成因，并將據(jù)此初步擬定下一步限購(gòu)的城市名單。這意味著，此前坊間盛傳的“限購(gòu)令放松”已成空談。相對(duì)于大企業(yè)的巋然不動(dòng)，中小企業(yè)開(kāi)始變得更加恐懼——二三線城市“限購(gòu)”意味著資金鏈更加緊張。

　　下半年仍存在加息可能

　　去年以來(lái)央行已加息五次，已12次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)存準(zhǔn)率達(dá)21.5%的歷史高位。多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，央行年內(nèi)將再加息一次，幅度約25個(gè)基點(diǎn)，時(shí)點(diǎn)將落在四季度。

　　花旗銀行中國(guó)研究與投資分析主管邱思甥表示，中國(guó)下半年通脹將逐步回落，但預(yù)估第三季度仍有加息機(jī)會(huì)。此外，也有學(xué)者認(rèn)為，下半年還將加息2至3次，貨幣政策繼續(xù)收緊，以達(dá)到抑制通脹的目的。

　　資金面

　　貸款收緊銷售低迷樓市鬧“錢(qián)荒”

　　開(kāi)發(fā)商的資金鏈主要由三駕馬車構(gòu)成：銷售回款、銀行貸款以及自籌資金。然而，2011年的主旋律是央行不斷加息、開(kāi)發(fā)貸款從嚴(yán)、房屋貸款收緊、銷售持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商的資金鏈承受著越來(lái)越大的壓力，樓市缺錢(qián)已成定局。

　　房貸放款慢

　　資金回籠難

　　自去年10月步入加息周期以來(lái)，央行已經(jīng)5次加息，5年期以上貸款基準(zhǔn)利率已由5.94%上調(diào)至7.05%，累計(jì)上調(diào)幅度高達(dá)1.11個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到近兩年的高點(diǎn)。隨著不斷提高準(zhǔn)備金率，各銀行的貸款額度日漸萎縮，這使已經(jīng)簽約的房貸客戶的放貸期限進(jìn)一步延長(zhǎng)�！靶刨J收緊表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是審查條件更加苛刻，審批流程拉長(zhǎng)；二是信貸額度大減，放款期限拉長(zhǎng)�！敝袊�(guó)銀行一位信貸經(jīng)理介紹，“調(diào)控前20天左右就可放貸，現(xiàn)在基本在2個(gè)月左右，如果碰上額度緊張，時(shí)間就不好預(yù)測(cè)了�！边@使得開(kāi)發(fā)商難以及時(shí)獲得房款，銷售回款嚴(yán)重滯后。

　　同時(shí)在信貸規(guī)模再度縮減的情況下，銀行出于經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)或經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)考慮，套房利率不斷上浮，調(diào)查顯示，執(zhí)行基準(zhǔn)利率的銀行在逐漸減少，建行、興業(yè)、廣發(fā)、浦發(fā)等套房利率也上浮至1.1倍，二套房的利率已經(jīng)有銀行上調(diào)20%，高達(dá)8.46%。“這使得購(gòu)房的前期壓力因此而提高，不少購(gòu)房者迫于資金的壓力延遲了購(gòu)房計(jì)劃。”友邦置業(yè)區(qū)域經(jīng)理趙巖指出。

　　開(kāi)發(fā)貸款從嚴(yán)

　　中小房企融資難

　　目前各大商業(yè)銀行的貸款規(guī)模受限，尤其是房地產(chǎn)貸款更是受到了嚴(yán)格限制。

　　一位業(yè)內(nèi)人士透露，過(guò)去開(kāi)發(fā)商用一份土地出讓合同，就能從銀行獲得抵押貸款，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目即便各方面條件都很好，只要工程不到正負(fù)零（建筑完成樁基工程以及部分基礎(chǔ)工程），銀行就不可能放款。