嚴厲調(diào)控促使成交量銳減

    雖然房價并未發(fā)生明顯的轉(zhuǎn)折性變化，但值得注意的是，隨著“限購令”在全國范圍內(nèi)的推開，內(nèi)地大中城市樓市成交量開始出現(xiàn)下降，其中一線城市的成交回落為明顯。

    國家統(tǒng)計局１１日公布的數(shù)據(jù)顯示，１－２月全國商品房銷售面積８１４３萬平方米，比去年同期增長１３．８％，但是同比增幅較去年同期下降２４．４個百分點，其中住宅銷售面積增長１３．２％。

    新增供給緊張和北京市房地產(chǎn)調(diào)控細則成為影響過去兩個月北京樓市的關鍵。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，２月北京住宅總成交量僅為３４３６套，環(huán)比跌幅達到七成，僅高于２００８年２月在國際金融危機及春節(jié)雙重影響下創(chuàng)造的歷史低２８７３套。而即使相比２０１０年春節(jié)期間２月份的７３５３套，２００９年春節(jié)期間的１月成交量７２００套，也均下跌超過５０％。

    同時，上海、廣州、深圳等地樓市成交量也大幅縮水。上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，２０１１年２月上海市商品住宅成交面積僅為１７．８萬平方米，環(huán)比大跌８３％，創(chuàng)下了２００６年以來商品住宅月成交量的低記錄。

    廣州市國土資源和房屋管理局數(shù)據(jù)顯示，２月廣州新建商品住宅成交面積４６．７３萬平方米，環(huán)比減少３６．２％；二手房成交面積５５．８２萬平方米，環(huán)比減少３７．６％。

    深圳市規(guī)劃和國土資源委員會房地產(chǎn)信息系統(tǒng)顯示，２月深圳新建商品住房成交套數(shù)僅為１８０６套，成交面積為１５．２３萬平方米，環(huán)比下降５５．９１％；二手房成交面積為２７．３１萬平方米，環(huán)比下跌６６．５４％。

    資金面趨緊　樓市降價促銷“風雨欲來”

    業(yè)內(nèi)人士普遍認為，雖然成交量大幅走低，但受益于資金尚可維持，開發(fā)商依舊在堅持，形成了現(xiàn)在房價“高位僵持”的局面。但是３月以來，已經(jīng)有少量開發(fā)商對部分樓盤動用了大幅降價的促銷手段。

    不久前，北京東五環(huán)的一個新開樓盤——“遠洋一方”北潤園二期傳出每平方米平均售價直降４０００元的消息，大大刺激了市場的敏感神經(jīng)。隨后，市場又陸續(xù)傳來了萬科、恒大等房地產(chǎn)企業(yè)部分樓盤降價銷售的消息。

    業(yè)內(nèi)人士認為，各個樓盤的促銷力度與樓盤本身的條件，以及開發(fā)商的融資情況、土地儲備情況、市場心態(tài)密切相關，其中房價總體走向與開發(fā)商資金面情況關系為密切。

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，１－２月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源１２１７３億元，同比增長１６．３％，增幅較去年同期下降５３．２個百分點。

    上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源同比增幅，自去年１－２月增幅觸頂之后，一年內(nèi)連續(xù)回落，目前已低于十年來的均值。這表明，開發(fā)商資金面已經(jīng)由寬松轉(zhuǎn)為緊張，未來幾個月資金面還會進一步趨緊，被迫進行促銷的房企會越來越多。房企降價促銷已是“山雨欲來風滿樓”。

    在月初的全國兩會上，政府工作報告再次明確政府對房地產(chǎn)調(diào)控的決心和力度，表示２０１１年將堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，切實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格。

    據(jù)了解，隨著市場預期的轉(zhuǎn)向，進入３月后，北京、上海等一線城市部分項目不少已經(jīng)開始悄然降價，新推樓盤普遍降低預期、低價上市。在售樓盤為了加快銷售速度，也開始以九折甚至低于九折的優(yōu)惠吸引購房者。

    世聯(lián)地產(chǎn)席技術官黎振偉說：“一般而言，新一輪的限購措施出臺后，樓市會陸續(xù)經(jīng)歷量跌價穩(wěn)、量平價跌、量升價漲三個階段。而量平價跌一般是在限購措施出臺３個月之后發(fā)生，預計房價高位僵持還將持續(xù)２個月左右，之后將開始有所松動�！�

    但黎振偉認為，未來價格的松動將更多地表現(xiàn)在差異性降價上，各個樓盤的降價幅度取決于其所在的城市、樓盤位置、開發(fā)商心態(tài)、當?shù)卣�府的態(tài)度。并且由于城市中心區(qū)土地供應不足，一線城市中心區(qū)的降價空間較小。