作為牽動國計民生的重要基礎性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)2011年的走勢備受關注。在資金、土地成本上升及宏觀調控等因素作用下，房地產(chǎn)業(yè)景氣度將迎來新考驗。2011年房價會否再創(chuàng)新高？成交清淡能否倒逼開發(fā)商降價？……種種懸念，將貫穿于2011年全年。價格、銷量、開發(fā)商、貸款、房產(chǎn)稅等成為把握2011年房地產(chǎn)業(yè)走勢的關鍵詞。

    房價瘋漲難再現(xiàn)

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2010年前11月70個大中城市房價上漲7.7%，全年漲幅預計將較此略低，達7%左右。分析人士認為，在高房價基數(shù)及政策因素影響下，2011年全國房價上漲10%以上的可能性很小，更可能出現(xiàn)的是房價高位盤整或穩(wěn)中略降的態(tài)勢。

　　從月度走勢來看，2010年房價呈現(xiàn)1-4月上漲、5-8月份下降、9-10月回升、年底再緩慢抬頭的態(tài)勢，政策效應影響甚大。從全年來看，a房價環(huán)比波動較為微小。盡管樓市調控已初顯成效，但當前仍要警惕以下幾種可能推升房價的因素。

　　先是地價漲幅高于房價，2010年前11月，全國開發(fā)商土地購置費用同比增幅達67.4%，折合單價來看，地價漲幅明顯超過同期房價。尤其是2010年底，多個城市再度爆出“地”，可能成為未來房價的推手。其次是剛性需求的推動。央行2010年12月公布的城鎮(zhèn)儲戶問卷調查顯示，居民購房意愿比例為16.2%，已連續(xù)兩個季度回升。此外，在當前一線城市房價企穩(wěn)的同時，大多數(shù)二三線城市房價可能出現(xiàn)“補漲”，這種情況值得警惕。

　　自2005年以來，我國商品房銷售體現(xiàn)出價格同比波幅加大、波動周期縮短的特點。有分析認為，2008年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入增長與國房景氣指數(shù)兩個指標的周期越來越吻合。住建部等相關部門已表態(tài)，2011年將繼續(xù)堅定不移地推進房地產(chǎn)調控。不難預料，房價大漲的情況難以出現(xiàn)。從目前市場看，價格大跌也不具備條件，而更可能表現(xiàn)為小幅波動。

　　銷量小幅增長可期

　　2010年樓市銷量繼續(xù)上升，盡管2011年調控政策或將更為嚴格，投資需求受到抑制，但在剛性需求支撐下，樓市降溫并不容易。

　　2011年房地產(chǎn)銷售能否延續(xù)輝煌，業(yè)內(nèi)人士普遍較為樂觀。在多城市出臺“限購令”的背景下，一線城市銷量或將保持平穩(wěn)，部分城市甚至小幅下滑，但受城市化進程推動，二三線城市銷量有望明顯增長。

　　2010年房地產(chǎn)企業(yè)“千億軍團”崛起，“500億團隊”升級，“300億隊伍”增加新面孔，房企的這種梯隊形勢在2011年仍有可能延續(xù)。中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的《2010年度中國房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售排行榜》顯示，全國近40家房地產(chǎn)開發(fā)商闖入百億元行列，主要的30家開發(fā)商2010年全年銷售額累計達8691億元，銷售面積為8449萬平方米。開發(fā)商的銷售均價達每平方米10286.42元，同比上漲24%。

　　萬科年銷售額超千億元，銷售面積達898萬平方米。保利、恒大、綠城等5家超大型房地產(chǎn)企業(yè)銷售額已超500億元，其中保利地產(chǎn)以660億元位列銷售金額榜亞軍，恒大地產(chǎn)銷售面積大增43%至831萬平方米，銷售額達527億元。萬達、碧桂園等四家開發(fā)商銷售額突破300億元。百億軍團中出現(xiàn)眾多殺入的新軍，如復地、合景泰富、金科、雅戈爾、海爾地產(chǎn)等。

　　不過，房企在競爭中分化加劇，市場集中度加強，各梯隊間已逐步拉大差距，房企擴張速度快的時期正在過去。

　　對未來房地產(chǎn)銷量增長點，業(yè)內(nèi)較看好二三線城市。一線城市增量空間已近飽和，未來房企主戰(zhàn)場在二三線城市。以萬科為例，年銷售超過千億元，與其2009年開始加大二三線城市拓展力度密不可分，尤其是一線城市受限購政策及土地資源緊張等因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)轉向二線市場，能提前布局二三線城市的房企，2011年或仍有不俗表現(xiàn)。

　　開發(fā)商新一輪洗牌來臨

　　經(jīng)歷2010年的房價沖高、嚴格政策調控，房地產(chǎn)開發(fā)商交出“靚麗”成績單。2011年情況或不容樂觀，信貸規(guī)�？刂啤⒏鼑栏竦恼{控政策，將有效抑制房企高速擴張，中小房企甚至會遭遇資金難題。

　　銀監(jiān)會已向各銀行業(yè)金融機構發(fā)布通知，警示四類房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險，包括拖延開發(fā)期限、變相捂盤惜售、通過關聯(lián)企業(yè)獲取貸款等。與此同時，房企通過資本市場的再融自2009年下半年幾乎停止，涉及再融資申請總額高達數(shù)千億元。從房地產(chǎn)調控角度出發(fā)，2010年房地產(chǎn)上市公司再融資政策難以放松。

　　北京市從2010年12月1日起實施商品房預售資金監(jiān)管，此后天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市相繼出臺對預售資金監(jiān)管的相關政策�？梢灶A見，2011年，商品房預售資金監(jiān)管制度將在全國各省市鋪開。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能按計劃對商品房預售資金進行支取，不能再像以前那樣任其隨意支配。

　　盡管2010年調控政策頻出，但銷售仍然火爆，開發(fā)商回籠大量資金，加上2009年資金的累積，暫未出現(xiàn)資金問題。但有業(yè)內(nèi)人士表示，與房地產(chǎn)有關的多個資金渠道已建起堤壩，外來資金來源日趨變窄、變細甚至干枯，開發(fā)商不得不轉向依賴自有資金。國家統(tǒng)計局近期數(shù)據(jù)顯示，自有資金在開發(fā)資金來源中所占的比重越來越大。

　　有開發(fā)商表示，如果樓市調控繼續(xù)加碼，開發(fā)商資金就不再樂觀，到2011年下半年部分中小房企可能會資金鏈緊繃，出現(xiàn)“無錢拿地、無盤可開”的狀況，終將引起地產(chǎn)業(yè)新一輪洗牌。

　　金融“緊箍咒”將持續(xù)

　　2010年二季度以來，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源同比增幅逐步收窄，這一趨勢在短期不會改變。在穩(wěn)健貨幣政策的宏觀背景下，2011年開發(fā)商及購房者均將繼續(xù)受到金融“緊箍咒”的壓力。

　　目前套房和二套房付比例分別為30%和50%，利率則分別不能低于基準利率的85折和1.1倍。有關部門日前提出，房地產(chǎn)價格回到合理價位的調控手段之一是信貸杠桿，這意味著短期來看房貸政策工具收緊的可能性大于放松。

　　加息對房地產(chǎn)業(yè)的影響，一方面將增加開發(fā)商的財務成本，另一方面則將增加購房者的還貸壓力。目前商品住宅開發(fā)商的平均毛利率普遍在35%以上，適度加息不會對房地產(chǎn)業(yè)利潤產(chǎn)生嚴重影響，但在房屋交易低迷、土地增值稅嚴格清算，嚴格預售款監(jiān)管等多重壓力下，加息周期將加劇房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力。

　　對購房者來說，在第三套房停貸的背景下，目前自住需求購房比例有所提高。從這個角度來看，加息影響不及提高付比例影響大。但無論是橫向還是縱向比較，當前我國利率水平仍處于低位，再加上通脹預期有所增強，可以肯定的是，加息壓力對房地產(chǎn)業(yè)的影響將持續(xù)顯現(xiàn)。

　　房產(chǎn)稅改革或推出

　　在千呼萬喚之中，2011年房產(chǎn)稅改革可能終以試點方式推出。短期來看，房產(chǎn)稅對樓市價格的影響可能不會立竿見影。但作為未來地方稅收的基礎稅種之一，其對房地產(chǎn)市場的影響將逐漸體現(xiàn)。

　　目前上海、重慶等城市正積極推進試點工作，進行試驗性的房產(chǎn)稅政策空轉。“十二五”期間我國個人房產(chǎn)將逐步納入征稅范疇，但具體征收范圍初可能不會涉及大部分購房者，而僅僅圍繞高端及多套房產(chǎn)擁有者。

　　至于該稅對房價的影響，有分析認為不能一概而論。對自住購房者來說，由于開發(fā)環(huán)節(jié)稅負可能降低，再加上征收房產(chǎn)稅可能推高租金，房屋租售比趨于縮小，購房需求不僅不會被抑制，反而可能得到激勵。對投資和投機者來說，由于后期保有成本增加，隨著保有環(huán)節(jié)稅負加重，投資與投機者受影響程度逐步遞增。

　　房產(chǎn)稅有助于房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，減少房價波動和泡沫劇烈程度。但開征該稅的目的絕不僅在于調控房價，更在于調節(jié)居民收入分配，健全地方稅收體系。參照國際經(jīng)驗，短期來看房產(chǎn)稅開征與房地產(chǎn)價格為負相關，即會使房價微量下跌。但從中長期看開征房產(chǎn)稅對房價的影響有限。