開發(fā)商新一輪洗牌來臨

　　經(jīng)歷2010年的房價沖高、嚴格政策調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)商交出“靚麗”成績單。2011年情況或不容樂觀，信貸規(guī)�？刂�、更嚴格的調(diào)控政策，將有效抑制房企高速擴張，中小房企甚至會遭遇資金難題。

　　銀監(jiān)會已向各銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)布通知，警示四類房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險，包括拖延開發(fā)期限、變相捂盤惜售、通過關聯(lián)企業(yè)獲取貸款等。與此同時，房企通過資本市場的再融自2009年下半年幾乎停止，涉及再融資申請總額高達數(shù)千億元。從房地產(chǎn)調(diào)控角度出發(fā)，2010年房地產(chǎn)上市公司再融資政策難以放松。

　　北京市從2010年12月1日起實施商品房預售資金監(jiān)管，此后天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市相繼出臺對預售資金監(jiān)管的相關政策�？梢灶A見，2011年，商品房預售資金監(jiān)管制度將在全國各省市鋪開。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能按計劃對商品房預售資金進行支取，不能再像以前那樣任其隨意支配。

　　盡管2010年調(diào)控政策頻出，但銷售仍然火爆，開發(fā)商回籠大量資金，加上2009年資金的累積，暫未出現(xiàn)資金問題。但有業(yè)內(nèi)人士表示，與房地產(chǎn)有關的多個資金渠道已建起堤壩，外來資金來源日趨變窄、變細甚至干枯，開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)向依賴自有資金。國家統(tǒng)計局近期數(shù)據(jù)顯示，自有資金在開發(fā)資金來源中所占的比重越來越大。

　　有開發(fā)商表示，如果樓市調(diào)控繼續(xù)加碼，開發(fā)商資金就不再樂觀，到2011年下半年部分中小房企可能會資金鏈緊繃，出現(xiàn)“無錢拿地、無盤可開”的狀況，終將引起地產(chǎn)業(yè)新一輪洗牌。

　　金融“緊箍咒”將持續(xù)

　　2010年二季度以來，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源同比增幅逐步收窄，這一趨勢在短期不會改變。在穩(wěn)健貨幣政策的宏觀背景下，2011年開發(fā)商及購房者均將繼續(xù)受到金融“緊箍咒”的壓力。

　　目前套房和二套房付比例分別為30%和50%，利率則分別不能低于基準利率的85折和1.1倍。有關部門日前提出，房地產(chǎn)價格回到合理價位的調(diào)控手段之一是信貸杠桿，這意味著短期來看房貸政策工具收緊的可能性大于放松。

　　加息對房地產(chǎn)業(yè)的影響，一方面將增加開發(fā)商的財務成本，另一方面則將增加購房者的還貸壓力。目前商品住宅開發(fā)商的平均毛利率普遍在35%以上，適度加息不會對房地產(chǎn)業(yè)利潤產(chǎn)生嚴重影響，但在房屋交易低迷、土地增值稅嚴格清算，嚴格預售款監(jiān)管等多重壓力下，加息周期將加劇房地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力。

　　對購房者來說，在第三套房停貸的背景下，目前自住需求購房比例有所提高。從這個角度來看，加息影響不及提高付比例影響大。但無論是橫向還是縱向比較，當前我國利率水平仍處于低位，再加上通脹預期有所增強，可以肯定的是，加息壓力對房地產(chǎn)業(yè)的影響將持續(xù)顯現(xiàn)。

　　房產(chǎn)稅改革或推出

　　在千呼萬喚之中，2011年房產(chǎn)稅改革可能終以試點方式推出。短期來看，房產(chǎn)稅對樓市價格的影響可能不會立竿見影。但作為未來地方稅收的基礎稅種之一，其對房地產(chǎn)市場的影響將逐漸體現(xiàn)。

　　目前上海、重慶等城市正積極推進試點工作，進行試驗性的房產(chǎn)稅政策空轉(zhuǎn)。“十二五”期間我國個人房產(chǎn)將逐步納入征稅范疇，但具體征收范圍初可能不會涉及大部分購房者，而僅僅圍繞高端及多套房產(chǎn)擁有者。

　　至于該稅對房價的影響，有分析認為不能一概而論。對自住購房者來說，由于開發(fā)環(huán)節(jié)稅負可能降低，再加上征收房產(chǎn)稅可能推高租金，房屋租售比趨于縮小，購房需求不僅不會被抑制，反而可能得到激勵。對投資和投機者來說，由于后期保有成本增加，隨著保有環(huán)節(jié)稅負加重，投資與投機者受影響程度逐步遞增。

　　房產(chǎn)稅有助于房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，減少房價波動和泡沫劇烈程度。但開征該稅的目的絕不僅在于調(diào)控房價，更在于調(diào)節(jié)居民收入分配，健全地方稅收體系。參照國際經(jīng)驗，短期來看房產(chǎn)稅開征與房地產(chǎn)價格為負相關，即會使房價微量下跌。但從中長期看開征房產(chǎn)稅對房價的影響有限。