來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)昨日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年中秋節(jié)小長(zhǎng)假前兩天北京住宅成交總量為309套，相比去年中秋大幅下跌40%。業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在出手買房的基本都是“真有錢”或“急需要”這兩類“有資格”的購(gòu)房者，開發(fā)商“欲跌還羞”的態(tài)度，正成為樓市進(jìn)入實(shí)質(zhì)性調(diào)整、剛性需求釋放的大障礙。

　　中秋小長(zhǎng)假行情慘淡

　　從昨日公布的數(shù)據(jù)看，盡管在二手房成交量反彈的帶動(dòng)下，中秋節(jié)一二手房的總體成交量與端午假期相比小幅上漲了4%，但與今年“五一”假期頭兩天的成交量相比則大幅下跌了72%。

　　從細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，中秋期間，全市二手住宅網(wǎng)簽總量為87套，雖然與今年端午假期頭兩天的成交量相比大幅上漲58%，但與“五一”假期頭兩天的成交量相比下跌了56%，與去年中秋假期頭兩天的成交量相比則下跌了近27%。而新房更是持續(xù)下跌，網(wǎng)簽總量為222套，與今年端午假期頭兩天的成交量相比下跌了8%，與今年“五一”假期頭兩天的成交量相比下跌了75%，與去年中秋假期頭兩天的成交量相比則下跌了45%。

　　“真有錢”和“急需要”支撐樓市

　　“現(xiàn)在的買房人基本上都是‘真有錢’和‘急需要’這兩類購(gòu)房者，但當(dāng)下的價(jià)格尚未調(diào)整到真正剛性需求購(gòu)房者可以承受的范疇�！北本┲性�地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉表示，雖然當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌逐漸開始有從郊區(qū)蔓延到城區(qū)的跡象，降價(jià)的范圍將逐漸從遠(yuǎn)郊區(qū)向核心區(qū)蔓延，但降價(jià)的房源多以大戶型為主，而購(gòu)買人群為購(gòu)買大戶型的換房派和購(gòu)買小戶型的剛需派，相比之下，換房派的購(gòu)房需求可以得到一定的滿足，但剛需族卻無(wú)從下手，這一點(diǎn)從中秋期間的平均成交面積也可看出：新房單套成交面積大約在110平方米左右，而存量房約為90平方米。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，一方面，8月底、9月初新開盤項(xiàng)目，尤其是中低總價(jià)優(yōu)質(zhì)樓盤項(xiàng)目供應(yīng)的匱乏，使得近半個(gè)月來(lái)新房的成交量持續(xù)萎縮，中秋期間新房的成交量也陷入冰點(diǎn)。另一方面，雖然新房和二手房市場(chǎng)頻繁出現(xiàn)特價(jià)樓盤，但僅是個(gè)別項(xiàng)目、個(gè)別二手房業(yè)主的行為，市場(chǎng)并未形成普遍的實(shí)質(zhì)性的降價(jià)潮，仍然高昂的房?jī)r(jià)與購(gòu)房者的支付能力和心理預(yù)期的差距，使得購(gòu)房者持幣待購(gòu)、等待觀望房?jī)r(jià)回落的氣氛依舊濃厚。

　　“欲跌還羞”讓剛需難釋放

　　“開發(fā)商‘欲跌還羞’的態(tài)度，成為阻礙樓市進(jìn)入實(shí)質(zhì)性調(diào)整、剛性需求釋放的大障礙�！痹诤�景暉看來(lái)，雖然購(gòu)房者觀望氣氛依舊濃厚，但是大多數(shù)購(gòu)房者在面對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，尤其是物美價(jià)廉的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目時(shí)，出手購(gòu)房意愿依舊強(qiáng)烈。

　　胡景暉認(rèn)為，當(dāng)下降價(jià)和2008年底的降價(jià)面臨的市場(chǎng)環(huán)境不同，現(xiàn)在不僅僅是持幣觀望的問題，很多人由于限購(gòu)根本就不具備購(gòu)買資格，因此真正有效的市場(chǎng)需求比2008年底要少，要激活需求就更難；其次，現(xiàn)在的購(gòu)房人比以往更加成熟，不會(huì)一看降價(jià)就出手，他們等待的是房?jī)r(jià)進(jìn)入到他們的心理價(jià)位和承受能力范圍才會(huì)購(gòu)買；第三，后續(xù)的供應(yīng)量比以往要大，政府嚴(yán)查土地開工和保障性住房的建設(shè)，使得后續(xù)供應(yīng)量十分可觀，再加上已經(jīng)形成的大批存量，供應(yīng)量充足使得房?jī)r(jià)下行的壓力加大。

　　“要想在九十月真正地激活交易量，還需要開發(fā)商拿出更大的誠(chéng)意，讓房?jī)r(jià)真正有所回落，進(jìn)入到購(gòu)房人的心理價(jià)位和承受范圍。”胡景暉表示。

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　　北京樓市：明碼“標(biāo)價(jià)”早非“實(shí)價(jià)”

　　記者中秋節(jié)小長(zhǎng)假期間走訪發(fā)現(xiàn)，一如此前預(yù)料，在開發(fā)商虛報(bào)預(yù)售價(jià)格、中介先抬后降等“伎倆”頻用的當(dāng)下，執(zhí)行4個(gè)多月的《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》已經(jīng)名難符實(shí)。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的資料顯示，位于通州的潤(rùn)楓領(lǐng)尚向市住建委上報(bào)的17號(hào)、18號(hào)樓擬預(yù)售價(jià)格分別為25903元/平方米和27919元/平方米。而記者昨日在現(xiàn)場(chǎng)咨詢卻發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)售樓人員給出的兩棟樓均價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米左右；無(wú)獨(dú)有偶，管莊某品牌開發(fā)商的項(xiàng)目其向市住建委申報(bào)的預(yù)售價(jià)格在2.5萬(wàn)元/平方米，而實(shí)際銷售價(jià)格為1.6萬(wàn)元/平方米。

　　“這些房源實(shí)際售價(jià)遠(yuǎn)低于拿證的價(jià)格，并不是因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降了，而是在報(bào)預(yù)售價(jià)格的時(shí)候有意報(bào)高一些，避免市場(chǎng)一旦出現(xiàn)回調(diào)，監(jiān)管層不允許漲價(jià)�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析表示。

　　不但是新房，根據(jù)此前發(fā)布的明碼實(shí)價(jià)規(guī)定，中介在銷售二手房時(shí)，不但需要標(biāo)出終房源的售價(jià)，更應(yīng)將房源的具體位置、朝向、年代、裝修情況一一列出。

　　然而記者昨日在走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，包括鏈家、我愛我家等品牌中介公司在內(nèi)的多數(shù)中介，其房源的實(shí)際售價(jià)一般都低于報(bào)價(jià)5%-10%。

　　對(duì)此，北京市房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志表示，二手房本身就存在價(jià)格協(xié)商的過程，畢竟房?jī)r(jià)的高低是由業(yè)主決定，可能今天房主打算掛牌200萬(wàn)，明天房市好了又會(huì)掛牌210萬(wàn)，這些正常的市場(chǎng)波動(dòng)不是中介可以控制的，相比之下，新房市場(chǎng)因?yàn)樘搱?bào)高價(jià)不但會(huì)使得購(gòu)房者摸不透房?jī)r(jià)究竟降了多少，更會(huì)使得監(jiān)管層的數(shù)據(jù)出現(xiàn)失真。