二手房的付是由凈付款和貸款額組成的。凈付款和貸款額都有準確的計算方式。另外，申請二手房貸款需要注意很多問題，大家一定要重視。

　　凈付款=實際成交價-客戶貸款額(凈付款：不包括國家稅費和中介服務傭金的付款)

　　貸款額=二手房評估價×80%(貸款額度可達80%)

　　貸款額估算方式，可用合同價×85%，預估出大致評估價格。

　　值得注意的是，在二手房交易中，付的成數(shù)是需要跟房東協(xié)商決定的，一般是2至3成。有如下幾種付情況可以按自己的情況作出決定：

　　1、一般情況上家沒有貸款，或者不需要下家配合還貸的，下家資質(zhì)很好需要向銀行申請8成貸款的就可以付2成(貸款2成對資質(zhì)的要求很高)。

　　2、上家有貸款，且成數(shù)很高，一定需要下家配合還貸的，為安全起見，則可選擇走資金監(jiān)管流程，按3成付支付。

　　3、下家有能力一次性付款的，可在簽訂合同約定一次性付款，則不存在付問題。

　　一般情況下，銀行是需要看到房東開具的除貸款部分的其它房款收據(jù)，才能批貸成功。所以，二手房付應該怎么算，更多的是取決于買賣雙方合同。

　　注意事項一：評估價與高貸款額

　　在申請二手房貸款時，銀行一般會先對房產(chǎn)進行評估，評估值一般會低于其市值。銀行在放貸時采用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的高貸款額度。

　　注意事項二：竣工年代與貸款年限

　　“偉嘉安捷”理財師文斌介紹，房產(chǎn)證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其實銀行在審批貸款過程中，通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，多數(shù)銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤35年”。例如，某房屋竣工年代為1994年，那么目前的房齡為15年，所以貸款年限長為20年(即35-15)。

　　注意事項三：貸款成數(shù)和利率

　　目前北京地區(qū)各銀行對二手房的政策是套住房付兩成、利率下浮30%，二套房付四成、利率上浮10%的政策。對于公積金貸款的政策是無論之前是否使用過商業(yè)貸款，現(xiàn)在是否結(jié)清，只要使用公積金貸款，利率都是按公積金目前付兩成，五年以上貸款利率3.87%來執(zhí)行，提醒廣大借款人，如果之前曾使用過公積金貸款，再次申請公積金貸款時需結(jié)清后方可使用。

　　注意事項四：還款方式的選擇

　　現(xiàn)在銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式分別針對是不同的客戶推出的。例如等額本息適合教師、公務員等收入穩(wěn)定的工薪階層;等額本金適合那些前期能夠承擔較大還款壓力的借款人群，如還款方式相對于前者更能節(jié)省利息;雙周供適合周結(jié)工資或者是夫妻雙方月中和月底發(fā)工資的借款人。文斌提醒借款人，不要為了節(jié)省利息而選擇不適合自己的還款方式，此外，借款人在申請貸款時還要結(jié)合自身現(xiàn)有還款能力，一般月供不能超過家庭收入的50%為宜。

　　注意事項五：貸款銀行的選擇

　　如果借款人選擇的常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇，當然服務質(zhì)量等軟性條件也要加以考慮。

　　注意事項六：收入證明與還款能力

　　銀行在批貸時，會要求借款人提供能證明其還款能力的證明，就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況的證明，如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產(chǎn)如：大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明，銀行是一般會作參考的。

　　注意事項七：借款人自身相關(guān)情況

　　個人征信：對于貸款人來說個人征信紀錄非常重要，因為目前央行征信系統(tǒng)是全國聯(lián)網(wǎng)的。作為銀行審批的參考依據(jù)，個人信用的情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款。其中信用卡記錄是很多借款人容易忽略的細節(jié)，雖然信用卡多數(shù)為小額消費，但是否按時還款直接反映了個人的信用良好與否，信用卡消費后一定要按時還款。

　　借款人年齡：目前銀行對借款人年齡一般的規(guī)定是不超過65歲。舉例來說：若借款人現(xiàn)已45歲，那么長借款年限為65減45為20年。

　　注意事項八：申請貸款到放貸周期

　　購房人申請貸款的過程需要經(jīng)過很多機構(gòu)(包括：評估機構(gòu)、擔保機構(gòu)、銀行等)的配合才能完成。通常情況下，銀行需要客戶選定相應的擔保服務機構(gòu)，通過擔保機構(gòu)的話銀行一般從買賣雙方辦理完過戶手續(xù)起3-4個工作日將房款給業(yè)主。加上之前的的評估和銀行審批時間，一般快的話7個工作日就可以辦理完成。在此，文斌提醒廣大借款人，在全過程中一定要配合各個機構(gòu)，包括個人資料的準備以及面簽等需要借款人簽字的程序，這樣才能借款人在快的時間內(nèi)辦理完全部手續(xù)。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）：在購買二手房時申請貸款要注意，以及要搞清楚二手房凈付款和貸款額都有準確的計算方式。避免在交易過程中出現(xiàn)不必要的麻煩。