8月二手住宅網(wǎng)簽成交量依舊維持高位，環(huán)比保持上漲趨勢，但漲幅有所減小，可以看出后續(xù)成交量上漲動力欠缺，已經(jīng)接近上限。成交價格雖然保持穩(wěn)步上漲趨勢，但漲幅連續(xù)5個月減小，進入緩慢上行階段。

　　二手住宅市場成交已近上限價格漲幅持續(xù)收縮

　　2013年8月二手住宅網(wǎng)簽成交量為11125套，環(huán)比上漲6.85%，同比依舊保持下跌態(tài)勢，降幅為21.82%。成交量環(huán)比雖有小幅上漲，但漲幅明顯減小，相對趨于穩(wěn)定，表明在現(xiàn)行的政策環(huán)境和高房價的背景下北京剛需群體的月度成交量已接近上限，繼續(xù)增加的后勁不足。

　　據(jù)北京中原市場研究部對成交數(shù)據(jù)的統(tǒng)計顯示：2013年8月北京二手商品住宅成交均價為28508元/平方米，環(huán)比小幅上漲0.45% ，同比漲幅為20.78%，本月再度縮小2.03個百分點，截至8月，二手住宅價格同比漲幅保持連續(xù)5個月縮緊的趨勢。

　　從中原地產(chǎn)進行的報價指數(shù)統(tǒng)計分析中可以看出，本月報價指數(shù)為47%，較上月上漲了5個百分點，雖然目前月度報價指數(shù)仍持續(xù)保持在50%以下，但在時隔13周后，在第34周報價指數(shù)再度攀升至50%以上，達50.48%，由此可見目前業(yè)主對二手住宅市場后市信心有所回升。

　　“量價小幅攀升 后續(xù)動力不足”的深層原因分析

　　先，交易成本增加：7月上調(diào)的“二手房低計稅價格”，使得二手房的購房成本進一步增加， 這一因素會直接影響成交量的再度增長;

　　再次，利率優(yōu)惠少，放款時間長：由于部分商業(yè)銀行基于風(fēng)險控制和自身盈利水平的考慮，提高了房貸利率，收緊了房貸額度，從而對貸款購房客戶的需求起到一定的抑制作用，且自8月以來部分銀行房貸的放款時間延長了2-3個月，這一貸款層面的變化也影響了市場整體成交的熱情和進度，從而影響整體月度成交量;

　　第三，成交量已趨于穩(wěn)定：相比前三個月(5-7月)成交量環(huán)比上漲達到10%以上，甚至是40%而言，本月成交量環(huán)比漲幅已縮至個位數(shù)，即剛性需求量的上限已基本探出，在現(xiàn)有政策環(huán)境和高企的房價背景下，成交量大幅上漲乏力。且市場成交也多以剛改為主，置業(yè)的客戶面對高房價和高稅率多少有些力不從心;

　　第四，新房價格小幅上升：由于新建住宅價格的總體走勢仍上漲，因此從另一個側(cè)面了二手房價的上升趨勢，市場整體處于小幅上漲的通道。

　　低價區(qū)域漲幅明顯

　　低價區(qū)域或低價樓盤的價格上漲明顯：由于一些區(qū)域或樓盤價格已位于高位，因此上漲的動力明顯不足，而一些以往相對低價的區(qū)域或樓盤，如石景山、豐臺、通州(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)的樓盤(如遠洋山水(小區(qū)網(wǎng) 論壇)、遠見名苑(小區(qū)網(wǎng) 論壇)、時尚街區(qū)(小區(qū)網(wǎng) 論壇))價格上漲幅度要明顯高于中心城區(qū)的樓盤;

　　萬柳等區(qū)域成交活躍

　　海淀世紀城區(qū)域本月成交活躍，但成交主要為性價比高的房源：由于房價持續(xù)上漲，而成交主力又是資金實力相對有限的剛需客戶，因此能夠成交的房子多為性價比高的房源，如樓層、朝向相對較差，或是業(yè)主著急出手的讓利房，這也是使得一些樓盤的實際成交價較之前月份呈現(xiàn)降價走勢;

　　稀缺學(xué)區(qū)房的小戶型價格仍上漲，如萬柳地區(qū)的蜂鳥家園，雖然單價已高于7萬/平米，但由于其可替代的樓盤和戶型少，小戶型供應(yīng)也十分緊張，因此該戶型仍十分熱銷，價格也因此繼續(xù)小幅上揚。

　　租賃市場成交活躍 漲幅有所收縮

　　2013年8月北京市中高檔住宅的租賃指數(shù)為162.69，單位平均租金為59.48元/(㎡•月) ，同比上漲了7.61%，環(huán)比漲1.51%。其中，一、二、三居室的租金分別為2765元/月、4329元/月、5609元/月，租金環(huán)比分別出現(xiàn)1.88%、2.92%、0.88%的上漲。根據(jù)北京中原市場研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月份租賃成交量較上月漲2.56%。

　　北京中原市場研究部的分析結(jié)果顯示：8月份北京住宅租賃市場成交量價齊漲，但漲幅收縮。對此，北京中原市場研究部分析主要原因有以下幾方面：

　　1、8月北京住宅租賃市場成交活躍。本月租賃需求主要是到期換租、學(xué)生、外來務(wù)工三部分客群，房源相對緊缺，本月房源與客源比為1:7。租賃成交量環(huán)比收縮，一方面，周期性租賃高峰后需求逐步下行;另一方面，受到群租情況多和公租房投入使用等因素作用，在一定程度上也適度緩解了租賃市場的緊張狀況。

　　2、8月北京全市住宅租金價格整體繼續(xù)上漲。北京居住成本居高不下，租金價格水平不斷提高，根據(jù)中原租賃指數(shù)顯示，北京租金同比連續(xù)47個月上漲。尤其是近幾年新開通的交通利好區(qū)域，不斷涌現(xiàn)出的新租點，租金上漲突出。面對高租金，租賃需求呈現(xiàn)持續(xù)外延或延軌道交通沿線擴散的特征。

　　預(yù)測：金九旺市恐難再現(xiàn) 租賃市場小幅下行

　　2013年9月買賣市場：由于9月受到中秋節(jié)和國慶節(jié)前夕的影響，再加上一直以來從緊的政策大環(huán)境，成交量環(huán)比不會有明顯增加，同時價格也會進一步趨于穩(wěn)定，可能出現(xiàn)的市場狀況是僅有少量稀缺盤或相對低估的小區(qū)價格有小幅上漲，總體來看，9月仍將會保持平穩(wěn)，很難出現(xiàn)傳統(tǒng)意義上的“金九”旺市。

　　2013年9月租賃市場：8月北京住宅租賃市場量價同漲，但漲幅有所收縮。進入9月，租賃需求以到期換租為主，租賃成交量經(jīng)歷高峰后繼續(xù)下行。租金價格受需求減少、合租等因素影響，上漲動力不足，預(yù)計議價增多。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)(東營房產(chǎn)網(wǎng))認為：雖然房價漲幅緊縮，但是房價依然高居不下，購房者買房難。