買了房發(fā)現(xiàn)就算是置業(yè)也辦不了7成按揭、想貸25年減輕供樓壓力，卻被告知只能貸18年……近日，有買家向記者訴說了在老城區(qū)購買樓齡較長(zhǎng)的二手房遭遇貸款難的問題。記者走訪發(fā)現(xiàn)，由于近年來老城區(qū)樓齡超過20年的二手房源日漸增多，申請(qǐng)貸款成數(shù)和年限不足的矛盾也日漸凸顯，甚至引發(fā)了買賣雙方和中介之間的糾紛。業(yè)內(nèi)人士提醒，購買樓齡較長(zhǎng)的二手房一定要在簽約前搞清楚房子的結(jié)構(gòu)、樓齡，并及時(shí)向銀行咨詢放貸額度、年限等問題，避免因?yàn)槊つ拷灰锥�承受不必要的損失。

　　簽合同后才知貸不到足夠的錢

　　今年初，市民小嫻(化名)在越秀區(qū)的建設(shè)大馬路附近看上了一套二手房。與業(yè)主簽訂了買賣合同后小嫻發(fā)現(xiàn)，因?yàn)榉孔訕驱g長(zhǎng)，貸款金額可能達(dá)不到自己的期望，只能被迫放棄過戶，自己也因此陷入了與中介的法律糾紛。

　　小嫻告訴記者，她想買的是一套50多平方米的房子，雖然單價(jià)差不多也要2萬元，但好在總價(jià)不算高，加上位于老城區(qū)的成熟地段，各種配套非常方便。因此，小嫻與老公很快決定跟業(yè)主簽約。然而，在簽訂了買賣合同的第二天，小嫻就得知一個(gè)不好的消息：由于房子樓齡有20年以上，加上是混合結(jié)構(gòu)，銀行對(duì)這類房子的貸款已經(jīng)收緊，貸款的成數(shù)可能達(dá)不到自己的期望。

　　“我是置業(yè)，只準(zhǔn)備了三成期款，讓我給更多我根本給不出，碰到這種事只有退房了。”小嫻說，雖然業(yè)主也答應(yīng)小嫻解除網(wǎng)簽并退回定金，但中介并不肯罷休，要求小嫻照常支付1.8萬元中介費(fèi)用，并因此將小嫻告上了法庭。

　　雙方都無法證明是否告知風(fēng)險(xiǎn)

　　小嫻認(rèn)為，中介對(duì)于這類樓齡較高的房子貸款難肯定有經(jīng)驗(yàn)，但在簽訂合同之前并沒有告知這一事實(shí)，因此中介本身就該負(fù)上責(zé)任。經(jīng)手該業(yè)務(wù)的某地產(chǎn)公司相關(guān)人士則告訴記者，經(jīng)手的中介經(jīng)驗(yàn)十分豐富，在交易前已告知買家有關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，而買家只是從銀行的朋友處聽說不能足額貸款，連貸款程序都沒有正常去走就要求解約，這樣做不合理。

　　知名律師肖碩斌認(rèn)為，簽訂買賣合同后，買賣雙方與地產(chǎn)中介就形成了合同關(guān)系，因此買家就算是要求解除房屋買賣合同，中介公司也有權(quán)追討中介費(fèi)，但中介的確有義務(wù)向買家提前告知貸款的風(fēng)險(xiǎn)問題。記者獲悉，由于小嫻與中介雙方都沒有任何證據(jù)證明中介事前有沒有告知高樓齡二手樓的貸款風(fēng)險(xiǎn)，雙方各執(zhí)一詞，因此很難判斷責(zé)任的歸屬，目前雙方仍試圖通過調(diào)解來解決分歧。

　　市場(chǎng)現(xiàn)狀

　　樓齡越長(zhǎng)，貸款難度越高

　　樓齡 放貸情況20年左右 付四成以上，年限：5-10年超過30年 很難貸到款，年限：5年左右

　　事實(shí)上，小嫻遭遇的問題并非個(gè)案。據(jù)悉，目前在廣州老城區(qū)，不少二手樓房源都屬于樓齡超過20年的“高齡物業(yè)”，貸款成數(shù)不足的問題已經(jīng)成為較普遍現(xiàn)象，由此引發(fā)的糾紛也時(shí)有發(fā)生，如果買賣雙方和中介沒有足夠的經(jīng)驗(yàn)，很容易遭遇貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)了解，銀行現(xiàn)在普遍限制20年以上房齡的二手房貸款，這主要是對(duì)于老房子結(jié)構(gòu)、地段、房齡等因素的擔(dān)心，這類物業(yè)的價(jià)值因此不穩(wěn)定。一方面，由于結(jié)構(gòu)方面的因素，高房齡二手房容易處于被改造、被動(dòng)遷的地位。另一方面，我國對(duì)于住宅用地70年的使用期限的約定，也增加了高房齡二手房的抵押風(fēng)險(xiǎn)。

　　匯瀚按揭熊經(jīng)理告訴記者，老城區(qū)的二手樓因?yàn)樗�處地段成熟而十分搶手，至于能否貸到款要看物業(yè)的結(jié)構(gòu)和樓宇所處的位置，銀行會(huì)通盤考慮各種因素才決定是否放貸�！�20年樓齡左右的物業(yè)一般僅能貸到5到10年，付在四成以上，要做到三成付非常難。而樓齡超過30年的二手房就很難貸到款了，就算批下來，貸款的年限也就5年左右，樓齡越長(zhǎng)，貸款的難度就越高�！�

　　“每個(gè)銀行都有不同的標(biāo)準(zhǔn)，但總體來看，銀行對(duì)于樓齡較長(zhǎng)的物業(yè)進(jìn)行貸款評(píng)估都比較謹(jǐn)慎，尤其是針對(duì)混合結(jié)構(gòu)的房子更是慎之又慎�！毙芙�(jīng)理表示，老城區(qū)不少二手樓都是學(xué)位房，就算再舊也會(huì)有買家考慮，而且買家以年輕人居多。除了物業(yè)本身，銀行在貸款時(shí)還會(huì)考慮貸款買家的資信等問題。“總的來說，如果打算買樓齡較高的二手房，買家應(yīng)該做好壞的打算，準(zhǔn)備好多的付款�！�

　　記者走訪

　　水蔭路房源六成以上樓齡超20年，售價(jià)比電梯樓低五成

　　記者在越秀區(qū)水蔭路一帶走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，由于這一片區(qū)多為房改房，房子看起來普遍較舊。據(jù)中原地產(chǎn)水蔭路分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理鐘志明介紹，該公司經(jīng)手的水蔭路附近的房源60%以上是樓齡超過20年的樓梯樓，絕大多數(shù)是框架結(jié)構(gòu)，混合結(jié)構(gòu)的房子非常少。鐘志明稱，他今年經(jīng)手的房源中，還沒有發(fā)生貸不到款的情況，但一些樓齡長(zhǎng)的房子確實(shí)存在貸款額度低、年限短的問題。

　　據(jù)了解，目前老城區(qū)高齡二手房的買家基本分為三類，一類是剛需的置業(yè)買家，二類則是學(xué)位房買家，還有一類是故土難離的老街坊。其中以置業(yè)剛需買家居多。