回溯這幾年來成都二手房市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，不難發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)其實(shí)一直在波動(dòng)中曲折前行。今年6月，成都的二手房市場(chǎng)還是一派異�；鸨�的情況。然而，自7月起，成都實(shí)行二手房參考“評(píng)估價(jià)”征稅以來，市場(chǎng)新增備案成交量迅速跌落。業(yè)內(nèi)人士曾經(jīng)預(yù)計(jì)，新政實(shí)行之后，二手房市場(chǎng)將步入適應(yīng)期，買賣雙方將在稅費(fèi)的承擔(dān)問題上進(jìn)行博弈。如今，半年快過去，近期有數(shù)據(jù)顯示，成都二手房逐漸進(jìn)入企穩(wěn)階段，周均備案成交量保持在千套左右。歷經(jīng)幾月，二手房市場(chǎng)逐漸走出低迷。

　　購(gòu)房者：稅費(fèi)漲了一大截

　　張小姐打算在城西二環(huán)外購(gòu)置一套二手電梯公寓，50余平米，售價(jià)45萬，單價(jià)在9000元左右，由于是二次購(gòu)房，營(yíng)業(yè)稅、契稅、“評(píng)估價(jià)”計(jì)稅……加起來稅費(fèi)大概要五萬�！岸�手房按評(píng)估價(jià)征稅后，購(gòu)房的成本大大提升。各種稅費(fèi)加起來，45萬的房子稅費(fèi)要5萬，占了總房款九分之一。均攤到單價(jià)上，甚至比周邊的新樓盤還貴。”走訪了多家中介之后，張小姐還是打消了購(gòu)置二手房的想法。在成都二手房市場(chǎng)像張小姐的購(gòu)房者不在少數(shù)，二手房中介告訴記者，購(gòu)房者看二手房的價(jià)格還算“合理”，本來打算下手，但是一算稅費(fèi)熱情馬上被澆滅。

　　以前，基準(zhǔn)價(jià)是按照政府制定的指導(dǎo)價(jià)格執(zhí)行，按照一、二、三環(huán)的環(huán)域制定出大致市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)。按“指導(dǎo)價(jià)”征稅使交易過程相對(duì)簡(jiǎn)便，價(jià)格模糊。而新實(shí)行的二手房參考“評(píng)估價(jià)”征稅，其實(shí)是稅務(wù)部門運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法，得出當(dāng)?shù)囟�手房基�?zhǔn)評(píng)估均值，然后用評(píng)估值比對(duì)二手房交易時(shí)納稅人申報(bào)的交易價(jià)格，判斷所申報(bào)的交易價(jià)格是否明顯偏低。目前，北京、深圳、廣州等多地都實(shí)行的是二手房交易按照“評(píng)估價(jià)”征稅的辦法。

　　業(yè)內(nèi)人士：近期緩慢回升

　　據(jù)新數(shù)據(jù)顯示，自十月中旬以來，成都二手房市場(chǎng)一直保持周均備案成交在1200套左右的成績(jī)。市場(chǎng)逐漸回升。分析近期二手房市場(chǎng)回升緩慢的原因，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理助理舒寧表示，主要還是由于政策的影響，新的征稅標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行后，交易成本普遍提升了3-4倍。使得許多購(gòu)房者轉(zhuǎn)向購(gòu)買新房�！靶路肯鄬�(duì)二手房而言，具備綜合性優(yōu)勢(shì)。而現(xiàn)在購(gòu)買二手房的成本有時(shí)還超越了同地段新房。”其次，7、8月新盤大批放量，銷售量一路飄紅，消化了大批購(gòu)房者。再次，到了年底，購(gòu)房者的觀望情緒更加強(qiáng)烈，徘徊在買與不買之間無法抉擇。種種原因疊加在一起，導(dǎo)致二手房市場(chǎng)回升緩慢。

　　按照21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)10月份的月度報(bào)告來看，購(gòu)買二手房的人群主要是剛需購(gòu)房者。其中購(gòu)房后立即入住的需求占到總需求39%，購(gòu)買二手房的需求還是存在。舒寧告訴記者，二手房按“評(píng)估價(jià)”征稅是大趨勢(shì)，有利于市場(chǎng)的規(guī)范，越早實(shí)行越好。新的稅收政策實(shí)行了小半年，目前買賣雙方主要是以協(xié)商的形式分?jǐn)偨灰壮杀尽?/P>

　　記者觀察：市場(chǎng)需求旺盛

　　二手房對(duì)比新房，各有千秋，各有所長(zhǎng)。新房從戶型設(shè)計(jì)、園林景觀、居住舒適性和品質(zhì)都更高一籌。然而，二手房所在的區(qū)域配套較新房而言往往又更加成熟，交通更加通達(dá)，學(xué)校、醫(yī)院、超市……周邊有效資源更加豐富，居住的便捷性更強(qiáng)。新的征稅標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)后，二手房市場(chǎng)迅速完成了自我調(diào)節(jié)，買賣雙方經(jīng)過一系列博弈之后，在分?jǐn)偨灰壮杀镜膯栴}上逐漸達(dá)成共識(shí)，所以自從七八月短暫低迷之后，市場(chǎng)逐步恢復(fù)。

　　在七八月中，新盤表現(xiàn)強(qiáng)勁，需求和庫存均有一定消耗，導(dǎo)致9月份需求和庫存均較不足，市場(chǎng)成交出現(xiàn)明顯下降，而二手房市場(chǎng)在置業(yè)者入市積極性有所上升的情形下，導(dǎo)致二手房成交量回升。除此之外，二手房周邊資源相對(duì)豐富，不少購(gòu)房者沖著買學(xué)區(qū)房的心態(tài)買二手房。而且，相對(duì)于新房大多是期房的情況而言，二手房即買即住也是吸引購(gòu)房者的重要原因。加上周邊資源配套相對(duì)完善，區(qū)域相對(duì)成熟，交通出行成本低，居家生活成本低。市場(chǎng)還是存在大量購(gòu)買二手房的需求，而隨著時(shí)間的推移，置業(yè)者對(duì)于新稅政策會(huì)慢慢消化，政策效應(yīng)也將逐步減弱，不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)會(huì)進(jìn)一步回暖。