在新建商品房大力度的打折優(yōu)惠下，不少區(qū)域一二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象不斷加深，也給二手房市場(chǎng)的成交帶來(lái)了較大壓力。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，以往二手房成交量明顯多出一手房的天津中心城區(qū)，一二手房成交比例在今年3月份以來(lái)持續(xù)維持在1:2以下的低位。市內(nèi)六區(qū)新房供應(yīng)量增加和優(yōu)惠力度加大，成為近期中心城區(qū)新建商品住宅與二手私產(chǎn)住宅之間成交量差距逐漸縮小的原因，預(yù)計(jì)這種一二手成交比例低位徘徊的趨勢(shì)還將持續(xù)。

　　二手房未現(xiàn)“紅五月”

　　天津市國(guó)土資源和房屋管理局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年5月天津市二手私產(chǎn)住宅共成交4922套，環(huán)比上漲13.5%，成交面積38.5萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲14.2%，成交均價(jià)8631元/平方米，環(huán)比上漲0.5%。與新建商品房市場(chǎng)5月份以75.7萬(wàn)平方米的成交面積創(chuàng)年內(nèi)新高相比，二手房雖然在成交套數(shù)和成交面積總量上均有所增加，但是更多還是由于交易天數(shù)的增加導(dǎo)致二手私產(chǎn)住宅成交總量環(huán)比出現(xiàn)13.5%的自然上漲。

　　從交易日的日均成交量來(lái)看，5月份日均224套的成交水平與4月份日均228套相比基本持平，甚至還有微降。足以看出二手房的“紅五月”并未顯現(xiàn)，只能將其解讀為保持著平穩(wěn)運(yùn)行的趨勢(shì)。

　　而6月上旬二手房市場(chǎng)與新房市場(chǎng)一樣，也出現(xiàn)了成交量下滑的情況。6月4日至6月10日，天津二手私產(chǎn)住宅成交總量1047套，環(huán)比下降8.6%，成交面積8.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下降9.9%，成交均價(jià)8682元/平方米，環(huán)比上漲0.9%。

　　“在現(xiàn)在國(guó)家對(duì)樓市的嚴(yán)格把控下，實(shí)行限貸限購(gòu)政策，勢(shì)必會(huì)造成購(gòu)房者觀望多于出手。”鏈家地產(chǎn)萬(wàn)興區(qū)域經(jīng)理趙偉表示。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心郭燕表示，與多數(shù)新房項(xiàng)目的產(chǎn)品類別相比，二手房占據(jù)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)、產(chǎn)品性質(zhì)優(yōu)勢(shì)以及學(xué)片房等優(yōu)勢(shì)，因此其價(jià)格下行的壓力較小。同時(shí)二手房定價(jià)權(quán)在于分散的業(yè)主，部分資金壓力較小的業(yè)主對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)不明確選擇惜售觀望，而非降價(jià)出手，也在一定程度上使得二手房成交量難以出現(xiàn)大幅回升。

　　二手房失價(jià)格優(yōu)勢(shì)

　　3月份以來(lái)不斷增多的新建商品房源供應(yīng)量和新房市場(chǎng)的以價(jià)換量策略，使不少剛需購(gòu)房者在新房和二手房之間選擇了前者。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月全市預(yù)開(kāi)盤項(xiàng)目數(shù)量創(chuàng)兩年內(nèi)新高，其中中心城區(qū)預(yù)開(kāi)盤項(xiàng)目10個(gè)，加上原已在售的項(xiàng)目及部分加推項(xiàng)目，新房的大量供應(yīng)增強(qiáng)了買房人的可選擇性。而供應(yīng)量增多的同時(shí)，針對(duì)開(kāi)盤的優(yōu)惠也在增加。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心新統(tǒng)計(jì)，6月天津新房市場(chǎng)共有340個(gè)樓盤推出打折優(yōu)惠信息，占天津待售和在售總樓盤數(shù)的63.43%，環(huán)比5月優(yōu)惠樓盤增長(zhǎng)了2.41%。市內(nèi)六區(qū)的優(yōu)惠盤數(shù)量更是占到其樓盤總數(shù)的70.27%，超過(guò)其他幾大區(qū)域位居天津樓市。市區(qū)超過(guò)7成的樓盤打折優(yōu)惠，顯現(xiàn)出市區(qū)開(kāi)發(fā)商同樣面臨著以價(jià)換量的壓力。

　　“直減50萬(wàn)”“1萬(wàn)抵20萬(wàn)”“1萬(wàn)抵48萬(wàn)”等推出大力度優(yōu)惠的新房樓盤層出不窮，使得在相同區(qū)域的二手房失去價(jià)格優(yōu)勢(shì)，甚至出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)倒掛，并顯現(xiàn)出愈發(fā)加重的趨勢(shì)。如老城廂片區(qū)周邊的諸多項(xiàng)目銷售價(jià)格低至16000-18000元/平方米左右，該片區(qū)內(nèi)二手房均價(jià)普遍在18000元 /平方米以上;河西區(qū)梅江片區(qū)的二手房成交均價(jià)在16000-18000元/平方米，而在售的部分新房項(xiàng)目的價(jià)格低至15000-16000元/平方米;河?xùn)|區(qū)后廣場(chǎng)片區(qū)的某新房項(xiàng)目?jī)r(jià)格低達(dá)到13000-14000元/平方米，而該片區(qū)二手房?jī)r(jià)格普遍在14000-15000元/平方米。上述不少區(qū)域都是一直被認(rèn)為房?jī)r(jià)為堅(jiān)定的中心城區(qū)，相比于該區(qū)域新房?jī)r(jià)格的下降，部分二手房業(yè)主卻出現(xiàn)惜售心態(tài)，據(jù)我愛(ài)我家門店反饋，尤其在梅江、老城廂等高端片區(qū)內(nèi)部分業(yè)主表示不再降價(jià)、暫時(shí)觀望后再做決定。

　　新房?jī)r(jià)格的優(yōu)惠和二手房業(yè)主對(duì)價(jià)格的堅(jiān)挺，讓不少剛需購(gòu)房者終選擇購(gòu)買新建商品房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1月份和2月份時(shí)，天津中心城區(qū)一二手房成交量比例還維持在1：2.87和1：2.5的高位，而3月份開(kāi)始低于1：2，2009年以來(lái)出現(xiàn)這一狀況。4月份更是創(chuàng)下1:1.28的年內(nèi)低點(diǎn)。

　　趙偉表示，二手房市場(chǎng)在降息之后，市場(chǎng)表現(xiàn)并未出現(xiàn)過(guò)多的變化，買賣雙方博弈仍在持續(xù)。“成交主體依然以套剛需為主，包括婚房、學(xué)區(qū)房等需求，其中一居戶型占到總成交的六成以上�！壁w偉表示。

　　我愛(ài)我家預(yù)計(jì)，6月新房開(kāi)盤及加推量仍然較大，天津二手房市場(chǎng)成交難以呈現(xiàn)大幅回升的趨勢(shì)，成交量將保持在5000套左右的水平，在新房?jī)r(jià)格戰(zhàn)越演越烈的背景下，以周邊新房?jī)r(jià)格為重要參照的二手房?jī)r(jià)格也將出現(xiàn)一定程度的調(diào)整。