首套房首付未上調(diào) 二手房為何要四成首付？
張小姐近遇到了一件煩心事，本來和老公準備年底結(jié)婚，兩人合計著買個二手次新房，在東奔西跑四處看房后，終于看上了和平里一套65平方米的小兩居，位置和朝向都比較合兩人心意，業(yè)主要價是220萬元。這對小情侶兩人手頭和積蓄加上雙方父母資助的購房款，大概有70萬元左右，因為兩人名下都沒有房產(chǎn)，按照現(xiàn)在銀行套房低三成付的政策，總價220萬元的房產(chǎn)三成付的話就是60萬元，可是向銀行貸款時卻被告知只能貸到109萬元左右。張小姐和老公聽后有些不明白，明明是低三成的付，要是貸109萬元的話付就要91萬元，遠遠超出三成了，這到底是怎么一回事呢？為此記者采訪了“偉嘉安捷”的專家。
●二手房以評估價計算貸款額 評估價受多重因素影響
專家指出，因為二手房存在折舊的問題，所以在銀行貸款上與一手房是存在差異的。二手房一般以房產(chǎn)的評估價來計算貸款額，而一手房則是以總價，這正是二手房與一手房貸款的大不同處所在。一般來看，二手房的評估價會低于市場價，而房產(chǎn)評估價的多少又會受到三大因素影響，包括房齡、區(qū)域、房屋狀況等。
1）房屋房齡影響評估價：房齡可以說是影響評估價主要的因素之一，比如同為東城區(qū)的兩個小區(qū)，建成年代為2009年的小區(qū)房屋評估價肯定要高于1997年建成的小區(qū)房屋。
2）房屋所在區(qū)域影響評估價：房產(chǎn)所處區(qū)域?qū)τ谠u估價也有較大影響，位于城市核心區(qū)的房屋市場價格要遠遠大于遠郊區(qū)縣的周邊區(qū)域，故其評估價格也要高于周邊區(qū)域很多。
3）房屋狀況影響評估價：除了區(qū)域和房齡外，房屋狀況也會影響評估價，即便是同一棟樓，南北朝向的一般會高于東北或西北朝向，精裝的房產(chǎn)評估價會高于簡裝的。
為此，“偉嘉安捷”的專家分析指出，像上述案例中的張小姐，她所要購買和平里小區(qū)的房產(chǎn)是60平方米，按照26000元/平方米的評估單價計算，評估價為156萬元，按照七成的貸款額高可以貸到109萬元，這樣就需要91萬元付，實際付支付超出了房屋總價的四成。
●銀行套房付未上調(diào) 四成付原因何在？
根據(jù)記者采訪中的了解，目前北京各家銀行套房低付仍為三成，并未有任何上調(diào)的通知，那么造成近期套房付超四成主要有以下兩方面原因：
一方面，因為套房付低三成即銀行高貸款成數(shù)為七成，銀行會以貸款房產(chǎn)評估價的七成來批貸，再用房產(chǎn)總價減去高貸款額后的差額，才是購房人需要實際支付的付款，購房人實際支付的付均超出總價三成，多接近四成。
另一方面，目前多數(shù)銀行對于房齡超出20年的房產(chǎn)不辦理貸款，個別受理的銀行會根據(jù)具體房齡、綜合其他風險，在批貸時降低放貸成數(shù)，銀行對房齡較老的房產(chǎn)降成處理，也導致了購房人實際支付付比例的上升，但這并不代表銀行對套房付貸款比例進行上調(diào)。
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| 海通碧仙湖畔 | 10500 | 東城 | 11-30 |
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| 東營城市華府 | 6100 | 西城 | 05-01 |
| 凌上新街坊 | 8000-18000 | 東城 | 11-30 |
| 萬達蘭園 | 一房一價 | 東城 | 11-30 |
| 悅辰國際 | 6700 | 東城 | 11-03 |
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