歷次調(diào)控中，每當(dāng)監(jiān)管層開始收緊銀行信貸，開發(fā)商便會(huì)轉(zhuǎn)投信托以補(bǔ)充資金鏈。據(jù)記者了解，目前房地產(chǎn)信托開始略有升溫，許多房企都在春節(jié)后推出了信托融資計(jì)劃，同時(shí)信托利率也迅速上升。
“來談項(xiàng)目的大多是中小民營(yíng)的房企，他們貸款最困難”，北京一家信托公司內(nèi)部人士告訴記者：“計(jì)劃發(fā)行額度都不大，在2億以內(nèi)，希望能趕在政策收緊之前過會(huì)”。
大興開發(fā)商試水信托融資
一些觸覺敏銳的房企已在春節(jié)后迅速完成了募集。
記者了解到，本周北京藝苑房地產(chǎn)與北京國(guó)際信托合作的“財(cái)富6號(hào)集合資金信托計(jì)劃”已經(jīng)成立。“我們剛做了一個(gè)信托，用于大興的一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)”，北京藝苑房地產(chǎn)副總經(jīng)理王樹森確認(rèn)了該消息。
公開資料顯示，財(cái)富6號(hào)的信托規(guī)模為人民幣3億元，但可分期募集，募集滿人民幣1億元可宣告成立，預(yù)期收益率最高為12.5%，資金主要用途為北京藝苑房地產(chǎn)旗下，位于大興區(qū)龐各莊鎮(zhèn)中心經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的隆盛園C、D區(qū)項(xiàng)目。
“這個(gè)針對(duì)大興住宅項(xiàng)目的信托去年七八月份就過會(huì)了，但因?yàn)楫?dāng)時(shí)的利息定的比較低，一直沒有募集起來，企業(yè)也不著急”，信托業(yè)內(nèi)的知情人士告訴記者：“上周剛把利率上調(diào)了幾個(gè)點(diǎn)，迅速募集了1個(gè)多億，就先把信托成立了，還有一半的資金仍然在募集中”。上述知情人士表示，上調(diào)利率主要是想吸引500萬以上的大客戶。
“藝苑是大興本土的開發(fā)商，和我們已經(jīng)是第三次合作了，從成本控制上來看基本不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)”，3月2日，北京國(guó)際信托一位工作人員在電話中告訴記者，主要是因?yàn)槟技Y金進(jìn)行開發(fā)的土地成本較低。
信托回溫跡象顯現(xiàn)
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，由于房地產(chǎn)信托收益和利潤(rùn)都較高，銷售非常容易；雖然監(jiān)管層不斷強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)能過會(huì)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品要求越來越嚴(yán)；但大多數(shù)信托公司在春節(jié)后還是開始加快房地產(chǎn)產(chǎn)品的推進(jìn)。
北京一家開發(fā)商對(duì)本報(bào)透露，在現(xiàn)有政策下，房企借助信托融資一般都是為旗下項(xiàng)目開發(fā)輸血。
由于數(shù)據(jù)的滯后性，目前的統(tǒng)計(jì)中信托市場(chǎng)還沒有充分體現(xiàn)這一升溫局面。據(jù)研究機(jī)構(gòu)普益財(cái)富統(tǒng)計(jì)，1月房地產(chǎn)信托成立規(guī)模和數(shù)量都環(huán)比減少，但房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均募集規(guī)模為3.09億元，領(lǐng)先于其他產(chǎn)品。
利率走高成趨勢(shì)
“去年利率8%很多人就搶，現(xiàn)在要做信托基本收益率最低也要在10%以上”，有知情人士向記者透露。
“房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益取決于資金成本，今年的資金成本會(huì)上升，特別是目前加息預(yù)期明顯，企業(yè)融資成本會(huì)提高，投資者要求的收益會(huì)升高�！睒I(yè)內(nèi)人士表示，國(guó)家已經(jīng)逐漸在收緊流動(dòng)性，從供需角度看，流動(dòng)性的趨緊也將進(jìn)一步推高信托產(chǎn)品的收益率。
上海一家信托公司內(nèi)部人士告訴記者：“早上接到產(chǎn)品部通知，這個(gè)月篩選下來的幾個(gè)信托仍舊以房產(chǎn)類為主，客戶希望能做就趕快做，越拖利率會(huì)越高”，他表示下周該公司將推出一個(gè)杭州開發(fā)商的信托項(xiàng)目，利率最高達(dá)13%。
■ 觀點(diǎn)
信托能否再火看政策
記者了解到，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益率高，可預(yù)期性強(qiáng)，而且從以往到期的項(xiàng)目來看，除了極個(gè)別本身操作不合規(guī)不合法或者存在詐騙等，一般實(shí)際產(chǎn)生損失的非常少，安全系數(shù)較高，一貫受到投資者的熱捧，爆發(fā)和回落都和政策限制有關(guān)。
比如2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重低迷，開發(fā)商大量使用信托融資，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，2009年，在“四萬億”以及寬松貨幣政策作用下，開發(fā)商獲得銀行放貸的比例大增，而信托的熱情也隨之回落。
“我覺得從國(guó)家整體大的政策上看，信托這塊還是在收緊”，北京藝苑開發(fā)公司副總經(jīng)理王樹森告訴記者，這也是業(yè)內(nèi)對(duì)樓市調(diào)控政策的共識(shí)。
“房地產(chǎn)信托計(jì)劃交易對(duì)手多為小型開發(fā)商，規(guī)模幾個(gè)億，其實(shí)房地產(chǎn)信托規(guī)模占整個(gè)信托產(chǎn)業(yè)的比重非常小”，上述信托公司人士指出，房地產(chǎn)信托還處在初級(jí)階段，對(duì)房企只能做資金補(bǔ)充作用。
“現(xiàn)在政策的核心是‘收’，嚴(yán)格照做的話，很多開發(fā)商的項(xiàng)目難度會(huì)增加很大”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示，但房地產(chǎn)信托總是“在政策的夾縫中求生存”，由于信托有很大的靈活性，信托公司有多種方式來規(guī)避監(jiān)管，繼續(xù)為房地產(chǎn)輸血。
