在歐美等國(guó)，通過(guò)大力加強(qiáng)保障房建設(shè)較好地解決了城市低收入家庭的住房困難。這一調(diào)控房?jī)r(jià)的政策在很多國(guó)家效果明顯，因此，我們同樣希望，保障性住房的大量供應(yīng)能成為稀釋目前中國(guó)過(guò)高房?jī)r(jià)的源頭活水。
在市場(chǎng)機(jī)制作用的背景下，許多居民不可能僅僅通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)來(lái)解決自身的住房問(wèn)題，特別是對(duì)于為數(shù)眾多的中低收入家庭。因此，政府理應(yīng)成為構(gòu)建住房保障體系的主體。有序提供保障性住房，一方面，可以逐步解決低收入居民的住房問(wèn)題；另一方面，給予市場(chǎng)理性的預(yù)期，減少對(duì)高房?jī)r(jià)的恐慌以及炒房預(yù)期。
控制房?jī)r(jià)和保障中低收入者的住房問(wèn)題其實(shí)是一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面，二者相輔相成。房?jī)r(jià)穩(wěn)定了，中低收入階層住房問(wèn)題就容易解決了；通過(guò)保障性住房，中低收入人群住房問(wèn)題得到解決，房?jī)r(jià)也就不會(huì)失控。所以，通過(guò)保障房的大量供應(yīng)，就能夠在一定程度上緩解房?jī)r(jià)的上漲。這一調(diào)控房?jī)r(jià)的政策在很多國(guó)家效果明顯，因此，我們同樣希望，保障性住房的大量供應(yīng)能成為稀釋目前中國(guó)過(guò)高房?jī)r(jià)的源頭活水。
廉租房：低收入人群的選擇
在歐美等國(guó)，通過(guò)大力加強(qiáng)廉租住房建設(shè)及較好地解決好城市低收入家庭住房困難，在一定程度上抑制了房?jī)r(jià)上揚(yáng)。作為國(guó)外的成功做法之一，我們不妨看看國(guó)外是如何實(shí)施廉租房制度的。
在新加坡，房產(chǎn)和發(fā)展委員會(huì)將廉租房的房租分為兩個(gè)檔次，分別約占家庭收入的10%(收入800新元或以下的家庭)和30%(收入在800至1500新元的家庭)。該委員會(huì)還擴(kuò)大投資，讓更多的家庭有房可租，租金也更貼近他們的收入。
美國(guó)主要通過(guò)面向需求方的人頭補(bǔ)貼計(jì)劃，政府機(jī)構(gòu)協(xié)助房客與房主之間的租金談判，然后代收房客的限量房租，房主的租金則向政府機(jī)構(gòu)收取。房租不超過(guò)房客自身收入的30%。
法國(guó)通過(guò)立法推動(dòng)廉租住房制度的實(shí)施與完善。早在1894年，法國(guó)政府就出臺(tái)了建立廉價(jià)住房制度的法律。其后一百多年間，相繼出臺(tái)相關(guān)廉租房的法律。2000年，政府適時(shí)推出了社會(huì)團(tuán)結(jié)和城市革新法，規(guī)定市鎮(zhèn)的廉租房占全部住房建筑的比例不得低于20%。
2006年，《國(guó)家住房承諾法》的公布使福利性住房的供給大大提高。多年來(lái)，法國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展，也得益于較為完備的社會(huì)保障性住房建設(shè)和供給制度。因?yàn)橛辛夥康姆鞘袌?chǎng)化供應(yīng)，低收入居民在考慮買房前，往往會(huì)優(yōu)先考慮申請(qǐng)廉租房。這樣，在商品房市場(chǎng)中，由于失去相當(dāng)大一批廉租房的客戶，買方人數(shù)因此變少，房?jī)r(jià)就會(huì)因?yàn)樾枨罅坎荒艽蠓壬仙艿揭种�。因此，房�(jī)r(jià)也處于穩(wěn)定狀態(tài)。
鑒于發(fā)達(dá)國(guó)家廉租房制度在解決低收入階層住房和抑制房?jī)r(jià)上的作用，中國(guó)建設(shè)部也早就明確要求，全國(guó)所有市縣在2008年年底前必須建立廉租房制度。目前在上海、北京等大中城市都建立了相應(yīng)的制度。但是由于向市場(chǎng)提供廉租房的數(shù)量有限等原因，這一保障性住房政策的作用并不明顯。
經(jīng)適房：中等收入群體的選擇
在很多國(guó)家，其實(shí)都存在住房難和房?jī)r(jià)飆升的問(wèn)題，各個(gè)國(guó)家為了解決這一問(wèn)題也費(fèi)盡心思。經(jīng)濟(jì)適用房被認(rèn)為是解決住房問(wèn)題的有效手段。于是，世界上很多國(guó)家采用了類似的政策來(lái)盡量滿足中低收入家庭的居住需求，并一定程度上較好地控制了房?jī)r(jià)。
2004年3月，英國(guó)政府宣布了一項(xiàng)總值達(dá)35億英鎊的計(jì)劃，計(jì)劃在3年內(nèi)建設(shè)七萬(wàn)多套經(jīng)濟(jì)住房。2007年8月，布朗政府又推出“公屋沖擊計(jì)劃”。該計(jì)劃基本覆蓋了所有的國(guó)民，穩(wěn)定了國(guó)民對(duì)房?jī)r(jià)的恐慌性預(yù)期，并且還保證了商品房市場(chǎng)的自由。
德國(guó)的《住宅建筑法II》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該為社會(huì)不同階層提供住房，在面積大小、價(jià)格等方面，滿足不同階層的需求。盡管該法保證了大多數(shù)人能夠擁有住房，但是還有一些家庭由于收入低或者其他原因而買不起合適的房子。為此，德國(guó)政府大力推行“社會(huì)住房”政策。在柏林，個(gè)人年收入低于1.7萬(wàn)歐元，兩口之家年收入低于2.5萬(wàn)歐元，可以向所在區(qū)政府部門申請(qǐng)居住資格證明。
在新加坡，民用住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)主要由政府組屋和商品房?jī)刹糠纸M成。其中，政府組屋由政府投資修建，以低于市場(chǎng)價(jià)出售或出租給中低收入者。在過(guò)去的40多年里，新加坡政府總共修建了近百萬(wàn)套組屋。美國(guó)政府專門設(shè)立了住房和地市發(fā)展部，其職能之一就是向低收入人群以中低價(jià)格出售房屋。
借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)政府在今年的兩會(huì)上也提出加快經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，以平抑過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)和解決中低收入階層的住房問(wèn)題。
制度設(shè)計(jì)：保障房的保障
溫總理表示，在未來(lái)五年，我國(guó)將加大保障性住房建設(shè)，將向社會(huì)提供3600萬(wàn)套該類住房。如果能夠順利實(shí)施，相信中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)更加理性。但是，任何一個(gè)好的設(shè)想，都必須要有相應(yīng)較為完善的制度作保證。因此，我國(guó)應(yīng)該完善以下幾個(gè)方面的制度：
首先，完善個(gè)人信用制度，防止出現(xiàn)許多不具備購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房資格的人買了經(jīng)濟(jì)適用房，引發(fā)社會(huì)的不滿。
其次，模仿新加坡完善相關(guān)法律制度。在新加坡，除了立法規(guī)定政府組屋建設(shè)、分配和管理的職能外，相關(guān)法律還規(guī)定，任何人在新加坡買賣組屋時(shí)，都必須提供詳實(shí)的資料。購(gòu)買了組屋，就必須要住，否則將面臨高額罰款甚至牢獄之災(zāi)。
最后，動(dòng)態(tài)監(jiān)管到位。依法簽訂住房保障租賃合同；嚴(yán)格審核住房保障的準(zhǔn)入和退出對(duì)象；住房保障及管理情況適時(shí)向公眾公示。同時(shí)，政府要加大對(duì)保障性住房的財(cái)政投入力度，確保土地供給，并要完善保障房相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
通過(guò)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的大量供應(yīng)，再加上相關(guān)制度的完善，我們有理由相信這一政策不但能夠確保中低收入家庭的住房問(wèn)題，而且也能很好地控制不斷上漲的房?jī)r(jià)。(高漢 華東政法大學(xué)副教授)
