提要：“不可能那么快就降，根據(jù)我們公司去年年底的財(cái)務(wù)情況，如果不再拿新地，扛半年是沒(méi)什么問(wèn)題的�！笆紫仁怯^望期的量跌價(jià)滯階段，新政策出來(lái)后，怎么執(zhí)行、各方面反應(yīng)如何、不僅購(gòu)房人會(huì)觀望，開(kāi)發(fā)商也會(huì)觀望。
“不可能那么快就降，根據(jù)我們公司去年年底的財(cái)務(wù)情況，如果不再拿新地，扛半年是沒(méi)什么問(wèn)題的。我們對(duì)通州的其他項(xiàng)目也都有監(jiān)測(cè)，到目前為止，還沒(méi)有降價(jià)的�！弊蛱欤ㄖ菀晃环康禺a(chǎn)公司的副總韓先生這樣對(duì)記者說(shuō)。
“史上最嚴(yán)厲的”的京十五條出臺(tái)后，與一次次加息、提高準(zhǔn)備金形成合力，全面收緊了房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源。購(gòu)房人開(kāi)始觀望，并期望著在這輪調(diào)控中，需求受限的開(kāi)發(fā)商資金“緊張”后能把房?jī)r(jià)降下來(lái)。但記者從十余位開(kāi)發(fā)商處了解到，作為購(gòu)房人的博弈對(duì)手，他們目前的降價(jià)意愿并不強(qiáng)烈。那么，開(kāi)發(fā)商實(shí)際能扛多久？相對(duì)弱勢(shì)的購(gòu)房人，還有機(jī)會(huì)在這次博弈中獲勝嗎？記者對(duì)此進(jìn)行了相關(guān)調(diào)查。
跌價(jià)的常規(guī)路徑 雙方僵持長(zhǎng)則一年短則一季
每一次政府出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政策，購(gòu)房人最關(guān)心的都是兩個(gè)問(wèn)題：房?jī)r(jià)能不能降下來(lái)？何時(shí)能降下來(lái)？這一次也不例外。
“細(xì)心梳理一下前幾年的經(jīng)驗(yàn)，地產(chǎn)新政出臺(tái)，房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌通道后，其路徑其實(shí)是有規(guī)律可循的，了解了這個(gè)規(guī)律，購(gòu)房人就不會(huì)那么容易被外界雜亂的信息所左右了�！痹�(jīng)有過(guò)六七個(gè)項(xiàng)目操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商肖先生這樣對(duì)記者分析。
“首先是觀望期的量跌價(jià)滯階段，新政策出來(lái)后，怎么執(zhí)行、各方面反應(yīng)如何、不僅購(gòu)房人會(huì)觀望，開(kāi)發(fā)商也會(huì)觀望。購(gòu)房人不動(dòng)，就沒(méi)有成交量；開(kāi)發(fā)商不動(dòng)，新的項(xiàng)目會(huì)暫緩入市，老的項(xiàng)目?jī)r(jià)格不漲也不跌，雙方都繃著，看誰(shuí)能繃得住。如果開(kāi)發(fā)商資金有問(wèn)題了，率先繃不住了，房?jī)r(jià)就會(huì)進(jìn)入下降通道。這個(gè)周期有長(zhǎng)有短，長(zhǎng)的一年多，比如2008年那次，短的三四個(gè)月，比如去年通州房?jī)r(jià)的下跌。”
肖先生認(rèn)為，從某種意義上，這是雙方博弈最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)�！坝行┵�(gòu)房人對(duì)政策的效果有些誤讀，認(rèn)為有效果就是房?jī)r(jià)應(yīng)聲而落，否則就是沒(méi)用，其實(shí)，價(jià)跌往往不會(huì)那么快顯現(xiàn)�！�
其次，“房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道就是進(jìn)入了量跌價(jià)跌階段�！毙は壬又治�。價(jià)跌的第一塊多米諾骨牌，一般會(huì)是規(guī)模較大或是位于郊區(qū)的純新盤(pán)，表現(xiàn)為以明顯低于之前預(yù)期和周邊項(xiàng)目的價(jià)格入市，原因是這些新盤(pán)進(jìn)入銷(xiāo)售之前都是投入，資金壓力、銷(xiāo)售壓力較大，急需資金回籠，會(huì)率先扛不住。另外，新盤(pán)也沒(méi)有老客戶(hù)退房的顧慮，降價(jià)在技術(shù)上也比較容易操作。
之后，如果市場(chǎng)預(yù)期繼續(xù)悲觀，成交量萎縮，開(kāi)發(fā)商的老項(xiàng)目沒(méi)辦法，也會(huì)通過(guò)打折、促銷(xiāo)的方式加入到降價(jià)的行列中來(lái)。相對(duì)來(lái)講，二手房的價(jià)格是相對(duì)堅(jiān)挺的，這是由于二手房的賣(mài)方是分散的個(gè)體，除非特殊原因，都不會(huì)有資金壓力，但當(dāng)一手房大規(guī)模降價(jià)后，一直以一手房為風(fēng)向標(biāo)的二手房也不會(huì)堅(jiān)持多久，樓市會(huì)進(jìn)入全面降價(jià)之中。 至于降價(jià)幅度能有多少，會(huì)在哪個(gè)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)入價(jià)跌量漲、量漲價(jià)升的回暖通道，就要看這個(gè)階段市場(chǎng)的博弈情況了。
扛價(jià)的根本原因 “即使降價(jià)，許多人也買(mǎi)不了”
“前兩天，有人告訴我，管莊一個(gè)項(xiàng)目降價(jià)了，由一平方米35000元降到28000元了，我當(dāng)時(shí)就不信，后來(lái)一打聽(tīng)，這個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)開(kāi)盤(pán)呢，嚷嚷過(guò)均價(jià)35000元，現(xiàn)在又說(shuō)28000元了，其實(shí)這只是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)銷(xiāo)售策略，不能算是真正降價(jià)，因?yàn)橹苓呿?xiàng)目均價(jià)不過(guò)26000元。在目前的市場(chǎng)觀望期，這樣的信號(hào)會(huì)很多，但從客觀規(guī)律上來(lái)講，可能會(huì)有‘假摔’，掃掃價(jià)格的浮沫兒，真正的降價(jià)一定不會(huì)這么快到來(lái)。選擇扛價(jià)，既是開(kāi)發(fā)商出于角色的本能，也是規(guī)律使然�！毙は壬寡�，在這方面，購(gòu)房人明顯處于弱勢(shì)。
在記者隨后的采訪中，多位開(kāi)發(fā)商向記者證實(shí)了肖先生的判斷：現(xiàn)在還沒(méi)有降價(jià)的計(jì)劃，至于原因則五花八門(mén)。東三環(huán)一位精裝修項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法很有代表性：“現(xiàn)在什么成本都在上漲，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)已經(jīng)不像前兩年那么高了。就拿以前都不在意的人工成本來(lái)說(shuō)，不要說(shuō)最貴的廣東技工，連浙江技工一天都300元了，成本在那兒擺著呢，肯定不愿意降呀。再說(shuō)了，現(xiàn)在的政策是限制需求，降價(jià)了，許多人也買(mǎi)不了呀，弄不好，新客戶(hù)沒(méi)來(lái)，老客戶(hù)也跑了。”
通州項(xiàng)目是去年調(diào)控后的率先降價(jià)者，這一輪會(huì)不會(huì)繼續(xù)領(lǐng)跌呢？通州一項(xiàng)目的副總韓先生說(shuō)：“經(jīng)過(guò)去年一輪的回調(diào)，通州房?jī)r(jià)已經(jīng)回歸到理性位置，金隅花石匠14000元，運(yùn)河灣、海棠灣21000元左右，北京ONE26000元……與大興、順義等區(qū)域的項(xiàng)目比，都是有優(yōu)勢(shì)的，也得到了客戶(hù)的認(rèn)可，目前都還有成交，我不知道其他項(xiàng)目的情況，但我們公司去年年底的工作會(huì)上，已明確了今年不漲不降的調(diào)子。”
