人氣慘淡，開(kāi)發(fā)商集體延遲開(kāi)新盤(pán)

　　■試圖規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn) ■商業(yè)物業(yè)翻身，部分項(xiàng)目逆市大漲 ■元宵節(jié)后或加大讓利幅度

　　房產(chǎn)稅“靴子落地”，使得兔年新春伊始申城樓市成交量出現(xiàn)滑坡，加之“滬九條”的出臺(tái)，調(diào)控力度明顯加碼，使部分意向購(gòu)房者發(fā)出“有錢(qián)也不能買(mǎi)”的感慨。面對(duì)慘淡的人氣，不少開(kāi)發(fā)商選擇推遲開(kāi)盤(pán)，試圖規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。而歷年來(lái)在價(jià)格走勢(shì)上總輸商品住宅一截的酒店式公寓、商住房等商業(yè)物業(yè)則有翻身跡象，近期部分項(xiàng)目出現(xiàn)逆市漲價(jià)，且漲幅不小。

　　開(kāi)盤(pán)延遲時(shí)間預(yù)計(jì)較長(zhǎng)

　　在今年春節(jié)長(zhǎng)假期間曾堅(jiān)持開(kāi)放售樓處的萬(wàn)科琥珀郡園，似乎并未得到購(gòu)房者的垂青。截至昨天下午5時(shí)，網(wǎng)上房地產(chǎn)一手房成交記錄顯示，該項(xiàng)目進(jìn)入2月以來(lái)僅售出2套房源。而在一個(gè)月前，琥珀郡園單月銷(xiāo)售房源201套，一舉創(chuàng)下項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以來(lái)月度銷(xiāo)售紀(jì)錄。銷(xiāo)售量上的巨大落差，似乎讓開(kāi)發(fā)商改變了營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。萬(wàn)科琥珀郡園售樓處稱(chēng)，項(xiàng)目近期內(nèi)將不再推出新房源。

　　搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新統(tǒng)計(jì)顯示，春節(jié)后第一周，上海新房市場(chǎng)預(yù)計(jì)僅本周末有君邑地中海這1個(gè)住宅項(xiàng)目將開(kāi)盤(pán)，總計(jì)推盤(pán)房源量不超過(guò)100套。有超過(guò)20個(gè)住宅項(xiàng)目將原定的開(kāi)盤(pán)計(jì)劃延遲，部分原定年后開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，已將開(kāi)盤(pán)日期推遲到4月份以后。

　　而截至昨日，2月上海別墅市場(chǎng)確定將延遲開(kāi)盤(pán)的別墅有9個(gè)，雖然絕大多數(shù)價(jià)格都未確定，但從項(xiàng)目所處的位置以及面積來(lái)看，基本都是1500萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，2月上海高端別墅供應(yīng)明顯減少。

　　從延遲時(shí)間來(lái)看，僅有兩個(gè)項(xiàng)目確定了開(kāi)盤(pán)的月份，其余全部待定不詳。搜房網(wǎng)分析師認(rèn)為，由于此次新政嚴(yán)格的限購(gòu)令，政策的消化期預(yù)計(jì)較長(zhǎng)，延遲的時(shí)間預(yù)計(jì)會(huì)較長(zhǎng)。

　　商住物業(yè)開(kāi)始翻身唱主角

　　2月份，約14個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)。有部分樓盤(pán)報(bào)價(jià)上漲發(fā)生在1月份限購(gòu)、房產(chǎn)稅等政策出臺(tái)前，而非出臺(tái)后。其次，有些雖然上調(diào)了報(bào)價(jià)，但同時(shí)也有折扣。如“嘉印象”，雖然2月報(bào)價(jià)提升為1.7萬(wàn)元/平方米，但也有購(gòu)房9.8折的折扣，打折下來(lái)和1月報(bào)價(jià)相差不多。

　　而2011版調(diào)控新政效果已然初步顯現(xiàn)的背景下，商品住宅市場(chǎng)上，供求持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商心態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)分化。此前一直比較低調(diào)的商住物業(yè)，有了翻身唱主角的跡象。

　　在近期漲價(jià)的項(xiàng)目中，酒店式公寓占總量3成以上。包括尚都國(guó)際、嘉印象、鉑悅818、鴻旭豪苑等項(xiàng)目均較前期出現(xiàn)較大漲幅。其中，嘉定區(qū)鉑悅818和尚都國(guó)際的單價(jià)各上漲近4000元/平方米，漲幅接近30%。

　　分析人士指出，由于新國(guó)八條、房產(chǎn)稅細(xì)則的出臺(tái)對(duì)住宅市場(chǎng)形成嚴(yán)厲打壓，使商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)有了更大的投資機(jī)遇。尤其是在信貸政策上，“限購(gòu)令”和二套房首付的提升目前暫不針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)，于是擁有住宅用途、商業(yè)性質(zhì)的“酒店式公寓”便進(jìn)入不少購(gòu)房者的視線。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士也指出，由于商住物業(yè)在交易稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、公用事業(yè)收費(fèi)方便較一般住宅高出不少，因此購(gòu)房者仍應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際需要審慎選擇。

　　外圍住宅出現(xiàn)小幅降價(jià)

　　申城市場(chǎng)2月份在售的300多個(gè)公寓樓盤(pán)中，有約13個(gè)項(xiàng)目下調(diào)報(bào)價(jià)，目前的價(jià)格低于今年1月新政實(shí)施前。從區(qū)域來(lái)看，降價(jià)樓盤(pán)最多的為寶山區(qū)，該區(qū)在售約26個(gè)住宅項(xiàng)目中有9個(gè)降價(jià)。嘉定區(qū)也有3個(gè)項(xiàng)目有降價(jià)情況。其中，位于嘉定新城板塊的晶鼎，目前的報(bào)價(jià)較房產(chǎn)稅實(shí)施前減少了2500元/平方米，降幅約10.4%。

　　來(lái)自中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，2011年1月份全市新增的商品住宅房源僅38.88萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于去年12月份的四分之一。供應(yīng)量如此大幅下滑，一方面是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在春節(jié)前存貨不足，另一方面也表明開(kāi)發(fā)商受到調(diào)控影響，銷(xiāo)售不暢而不敢輕易推盤(pán)。受此影響，全市一手商品住宅的成交量也回落了17.4%。預(yù)計(jì)1月份低迷的供應(yīng)加上2月上旬春節(jié)期間的影響，將會(huì)使2月份的成交量出現(xiàn)大幅下滑。

　　價(jià)格方面，1月一手商品住宅的平均成交價(jià)格為23465元/平方米，比去年12月的25080元/平方米的房?jī)r(jià)回落了6.44%。不過(guò)這是樓市降溫中，豪宅市場(chǎng)成交量首先大幅下滑，導(dǎo)致的平均成交價(jià)格下滑。但是隨著成交量的下滑和開(kāi)發(fā)商急于奠定全年業(yè)績(jī)基礎(chǔ)的心理，一季度下半段的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下跌。

　　一季度是開(kāi)發(fā)商奠定全年業(yè)績(jī)的基礎(chǔ)，中房信分析師認(rèn)為，元宵節(jié)后，開(kāi)發(fā)商將會(huì)加大推盤(pán)力度，同時(shí)加大營(yíng)銷(xiāo)和讓利幅度。以吸引更多的購(gòu)房者，估計(jì)報(bào)價(jià)會(huì)有3%-5%的讓利，個(gè)別急于銷(xiāo)售的樓盤(pán)讓利幅度可能會(huì)超過(guò)10%。