房子不是你想炒，想炒就能炒。

　　剛剛過去的周末，北京、石家莊、廣州、鄭州、長沙、保定六城紛紛出臺了加碼住宅限購、限貸的措施。記者梳理發(fā)現(xiàn)，就在“遏制熱點城市房價過快上漲”寫入政府工作報告前后，全國17個城市20天內(nèi)密集出臺了樓市調(diào)控新政。這是自去年10月左右以來，又一輪限購、限貸風(fēng)暴。

全國17城啟動樓市新政

　　國務(wù)院副總理張高麗19日在北京出席中國發(fā)展高層論壇2017年年會時也再次強調(diào)，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，分類指導(dǎo)，因城施策，重點消化三四線城市房地產(chǎn)的過量庫存。

　　國家發(fā)展和改革委主任何立峰在上述論壇的主旨演講中表示，為了貫徹落實中央的決策部署，今年將重點在五方面下功夫，房地產(chǎn)是其中之一，“要堅持因城因地去庫存，按照‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，分類調(diào)控因城施策，控制信貸資金過度流向房地產(chǎn)業(yè)�！�

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉對財經(jīng)記者表示，伴隨購房需求的減少、交易量的回落，春節(jié)后有所抬頭的房價也將再次企穩(wěn)，前期房價漲幅過快、總價較高、戶型較大的房源有望率先降價。

　　新政下的眾生相

　　上周末出臺調(diào)控新政的六城中，北京和廣州受關(guān)注。

　　相比去年的“9·30”調(diào)控，北京此次出臺的政策可謂加強版。先，套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)改為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，換句話說，只要貸過款，無論是否還清，都不能再享受套房的購房優(yōu)惠政策;其次，二套房低付比例提至60%，非普通住宅二套房付比例更提至80%，高貸款期限則降至25年，這不僅打擊了投機客，投資客的購房成本也有所增加。

　　“我本來還想再買一套投資，但想想成本突然高了這么多，考慮到資金成本，還是先不買了，再等等看�！北本┠硣�企的未婚“80后”林森(化名)對財經(jīng)記者表示，由于住房貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”，新政之后她再買第二套非普通住房，付比例從之前的40%提高到了80%。

　　一些“換房族”也選擇暫時退出。1985年出生的沈青(化名)上周五告訴財經(jīng)記者：“生完孩子后覺得60平方米不夠住，本來正準(zhǔn)備換一套，現(xiàn)在只能擱置了。”

　　沈青目前的兩居室有過貸款記錄，如今即便賣了原有的房子，新購一套非普通住房仍需要八成付。以她看上的一套141平方米、總價1000萬元的三居室為例，由于超過140平方米歸入非普通住宅，新政下，低付款由新政前的400萬元一下子提高到了800萬元。

　　同樣的情況還發(fā)生在了廣州的陳剛(化名)身上。春節(jié)后，他和妻子賣掉了位于天河的一套50多平方米的小房，準(zhǔn)備將獲得的房款作為付，置換一套總價400萬元左右的房子。

　　春節(jié)后至今，夫婦倆的腳步遍及廣州的天河、海珠乃至番禺的二手樓盤，前不久他們看中了天河員村的一套90平方米的二手房，上周五晚上剛與賣家簽完合同、交了十多萬元定金，當(dāng)天深夜出臺的廣州樓市新政一出，讓他倆傻了眼。

　　按照原來的政策，在套貸款已還清的情況下，再買第二套房子只需三成付。如今，他們的小房子雖然已經(jīng)簽約賣出，但還有一兩個月才能完成過戶，在套房還沒完成賣出過戶的情況下，再買房子就要五成付。這意味著陳剛夫婦一下子要拿出200多萬元付。

　　所幸，陳剛與賣家商定，待他的小房子過戶后，再與賣家進(jìn)行過戶，如此他依然可以只付四成付。

　　陳剛告訴財經(jīng)記者，賣方也是“換房族”，之所以同意延緩過戶，因為他也認(rèn)為，新政出臺后，廣州的房價在未來一段時間內(nèi)會趨向平穩(wěn)，所以也不著急換房了。

　　與陳剛有類似經(jīng)歷的還有番禺的先生�？粗蟹�禺一套100平方米的二手房后，先生上周與賣家完成了網(wǎng)簽。但是新政一出，賣家反悔了。

　　原因在于，賣家也是準(zhǔn)備賣房后到另一區(qū)買房，但他是外地戶口，繳納社保僅三年多，按照廣州外地戶口繳納社保滿5年才能購房的新政，一旦房子賣出就買不了房子了。

　　二手房成交“剎車”

　　“換房族”的暫時退出將使得二手房成交“剎車”。

　　偉業(yè)我愛我家市場研究院提供給財經(jīng)的新數(shù)據(jù)顯示，3月17日，北京共完成二手住宅網(wǎng)簽1497套，比前一日增加近四成，在趕搭末班車效應(yīng)影響下，17日網(wǎng)簽量創(chuàng)下了2016年9月30日以來單日網(wǎng)簽量的新高。但3月18日起，北京區(qū)域我愛我家門店的新增客戶量比前一日減少8.7%，通過我愛我家達(dá)成的二手住宅新增交易量，比前一日減少23%，與上一個周六的新增交易量相比下降48%。

　　針對該政策實施后北京房價的走勢，鏈家集團董事長左暉表示，影響房價的因素很多，主要是四個因素，供求關(guān)系、消費者預(yù)期、金融環(huán)境以及市場秩序。過去兩年里，個人住房按揭貸款增長了8萬億，規(guī)模較大。他認(rèn)為，理論上來講金融政策相對嚴(yán)格，的確對控制房價增長效果顯著，也會影響消費者預(yù)期。

　　“從上海(已實施認(rèn)房認(rèn)貸)的情況來看，半年左右的時間，上海市場的確比北京平穩(wěn)很多�！弊髸熣f，“所以我們也會對北京的下一步市場(作出預(yù)判)，相對來說會更穩(wěn)定，我們(對此)是有比較明確的預(yù)期的。”

　　“今年春節(jié)后，北京二手房市場呈現(xiàn)上揚趨勢。由于市場可售庫存和可簽庫存都持續(xù)下降，市場上恐慌入市情緒較為嚴(yán)重，房價上漲的壓力比較大�！辨溂已芯吭涸洪L楊現(xiàn)領(lǐng)給出的數(shù)據(jù)顯示，今年2月北京二手房價環(huán)比上漲4.6%。在他看來，當(dāng)前的市場形勢下，針對不同需求的調(diào)控措施出臺，有利于緩解市場緊張情緒，抑制房價過快上漲壓力。

　　“參考過去的經(jīng)驗和上海、深圳的經(jīng)驗，預(yù)計北京二手房市場成交量將會出現(xiàn)明顯減少，價格漲幅出現(xiàn)收窄乃至回落，市場的反應(yīng)還需進(jìn)一步觀察�！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)表示。

　　國家統(tǒng)計局18日新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，與1月份相比，2月份70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有12個，上漲的城市有56個，持平的城市有兩個。分城市看，2月份一線城市新建商品住宅價格環(huán)比微漲0.1%，二線城市上漲0.3%，三線城市上漲0.4%。

　　國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉對此解讀稱，2月份，15個一線和熱點二線城市在因地制宜、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，新建商品住宅成交量繼續(xù)減少，房價環(huán)比綜合平均略有下降，降幅與上月持平。

　　泡沫與堰塞湖

　　與以往一樣，本輪樓市調(diào)控仍著眼于抑制資產(chǎn)泡沫膨脹。然而，就在多城啟動新一輪限購、限貸措施后，這些城市周邊區(qū)域的樓市卻又受到了追捧。

　　以廣州為例，在市區(qū)淡定之際，增城、從化這兩個三年前才撤市設(shè)區(qū)的遠(yuǎn)城區(qū)卻依然不限購，因此增城和鄰近廣州的佛山一下子火了。“新政”出臺后日(3月18日)，恰好增城多個樓盤推新。位于增城新塘板塊的某樓盤，現(xiàn)場人氣很旺，銷售中心早上5點就有購房客開始排隊。銷售人員表示，原本要推300套新貨，但由于“新政”出臺，當(dāng)天改為只推200套。上午11時即售罄。

　　在鄰近廣州的佛山南海，同樣迎來大量的廣州客。南海一樓盤銷售人員范小姐說，周末雖然下了不小的雨，但還是涌入大量的客戶，十分熱鬧。

　　2016年新增貸款中接近45%是房地產(chǎn)相關(guān)貸款。一二線城市房價上揚伴隨信貸寬松出現(xiàn)，挑戰(zhàn)著年輕家庭的承受能力，也挑戰(zhàn)著決策層的接受度。當(dāng)下，“看不見的手”從何處著手，如何擠出市場泡沫，如何調(diào)整貨幣政策、完善財稅機制，如何消解房地產(chǎn)金融風(fēng)險，對經(jīng)濟穩(wěn)定顯得至關(guān)重要。

　　在3月18日的中國發(fā)展高層論壇上，房地產(chǎn)市場的供給側(cè)改革成為分論壇的主題之一。在諸多分論壇中，關(guān)于房地產(chǎn)的這一場是英文用得較少一場，同時也是笑聲較多的一場，亦是“越開大家問題越多”的一場。

　　“房地產(chǎn)市場的主要矛盾是供不應(yīng)求，而非供大于求�！� 綠地集團董事長張玉良在發(fā)言中提出，中國尚處在城鎮(zhèn)化過程中，住房需求仍然非常旺盛。雖然部分三四線城市庫存高企，但總體供給仍然不足，特別是一二線大城市供給不足。因此老百姓的切身感受往往是房價過快上漲，而非過快下跌。于是他建議，改革的關(guān)鍵是要在供給上“做文章”，增加有效供給，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。

　　“結(jié)構(gòu)性的土地供給不足，是當(dāng)前一個較大的制約瓶頸。特別是在大城市，住宅土地供給尤為不足，這是造成地價、房價輪番上漲的重要原因。”張玉良建議，應(yīng)根據(jù)新的時代特點，適當(dāng)改革土地供給制度，增加建設(shè)用地供應(yīng)，增加住宅用地來源。他還強調(diào)了供給結(jié)構(gòu)的問題：現(xiàn)狀是三四線城市供給過量，一二線城市供給相對不足，工業(yè)用地供給較多，住宅用地供給相對不足，應(yīng)該對此予以優(yōu)化。

　　中國房地產(chǎn)泡沫與上世紀(jì)80年代日本樓市泡沫的異同，曾經(jīng)被學(xué)界和商界廣泛討論。在上述論壇上，野村控股株式會社社長古賀信行提到，上世紀(jì)80年代的日本除了銀行為房地產(chǎn)開發(fā)商提供貸款，還有非銀行的住宅專業(yè)金融機構(gòu)“輸血”地產(chǎn)，它們從銀行獲得貸款后再轉(zhuǎn)貸。但他提醒，這些貸款都是被寫入銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中，而中國的影子銀行是完全獨立于銀行之外，不反映在銀行賬戶上，如果出現(xiàn)大面積違約，將給中國的金融系統(tǒng)帶來沖擊。

　　0546房產(chǎn)網(wǎng)（東營房產(chǎn)網(wǎng)）：此輪樓市新政密集出臺，顯示出中央對當(dāng)前樓市過熱的憂慮，而新一路樓市調(diào)控的大幕已經(jīng)拉開。