樓市調控，銷售遇冷，導致部分地區(qū)的部分開發(fā)商拿地熱情驟減。面對此情此景，極度依賴“土地財政”的個別地方政府，不由得向開發(fā)商學習，同樣運用起“銷控”手段，以期繼續(xù)有計劃地獲得高額的土地出讓收入。

    從香港學習引進的“勾地”制度如今似乎正成為個別地方土地儲備出讓部門“拿來”的一種管理方式，如同開發(fā)商慣用的住宅銷售“銷控”手段，目的只有一個：摸清土地出讓需求、控制土地出讓節(jié)奏，讓地方政府發(fā)展城市賴以依存的“土地財政”仍然發(fā)揮大效應。

    “在規(guī)范房地產市場秩序的統(tǒng)一治理下，開發(fā)商的樓盤銷控手段日益被嚴格監(jiān)管，似乎已成為一種不良的銷售方式。既然如此，個別地方的土地儲備出讓部門為什么還要借鑒呢？難道他們的這種行為就不應該被規(guī)范嗎？”6月3日，一位正尋求獲取新的土地資源的知名開發(fā)商在接受《中國建設報·中國住房》記者電話采訪時表達了他的疑惑。

    南方某市國土資源和房屋管理局的一位工作人員則認為，該市正在實行的“勾地”制度并非土地“銷控”手段，也不是為了繼續(xù)推高土地出讓價格，“作為不可再生的資源，我們有責任讓有限的土地產生大效益，在土地市場低迷時更應如此�！�

    作為土地出讓方式的一種變革，已在內地試行數年的“勾地”制度如今被許多開發(fā)商視為一種土地出讓的“銷控”手段，擔心會由此推高地價，進而傳導到房價上。土地管理部門則認為，這種有計劃的土地出讓方式，更有利于土地效益大化，規(guī)范管理土地出讓市場。至于孰是孰非，目前尚難定論。

    “勾地”制重出江湖

    樓市調控不僅對開發(fā)商資金造成巨大壓力，對地方政府的收入也造成一定影響。

    相關機構的監(jiān)測數據顯示，1~5月全國128個城市土地出讓金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出讓金下滑14%，北京、上海等一線城市的下滑幅度更為明顯。

    據統(tǒng)計，1~3月128個城市土地出讓金總額均保持在千億元以上，1月甚至高達2143億元，但到了4月份，迅速下降至786億元。5月土地市場延續(xù)4月較弱水平，土地出讓金以及溢價水平仍然較低，流拍率提高。這反映出隨著調控效力的釋放，開發(fā)商預期資金緊張而減少購地的心理。

    分城市來看，一線城市中，北京、上海受政策影響大。從住宅土地來看，北京今年1~5月住宅土地出讓金同比下滑84%，上海則同比下滑44%。二線城市中，土地出讓金的上漲或下滑情況各異。值得關注的是，之前傳出限購政策可能放松的城市如�？诤痛筮B，1~5月土地出讓金均出現巨幅收縮，分別下滑了81%和27%。

    對此，業(yè)內人士分析認為，上半年土地收入的減少與推地量縮減有關，下半年供地量或有增加。而地方政府之所以出現這種“變相放松限購的傳聞”，可能與近期土地流拍增加、土地出讓金收入下滑有關。由于限購等政策的影響，房屋銷售市場的低迷影響到土地市場的景氣度，地方政府收入的減少使得財政壓力劇增。

    正是在這種背景下，“勾地”制度重出江湖，成為地方政府穩(wěn)定土地價格的一種“托底”方式。

    所謂“勾地”，是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個人對感興趣的土地向政府表明意向并出價，在政府認可其出價后，再行掛牌、招標、拍賣的交易方式，以穩(wěn)定土地市場供應預期。

    5月19日，南方某市國土房管局一口氣推出17幅住宅和商業(yè)金融用地，而值得關注的是，這17幅土地均采用“勾地”的形式。該市國土房管局要求開發(fā)商在預申請時要填寫承諾拿地價，如果終沒按該地價報價并導致“流拍”，公司一年內將不能在該市拿地。

    對于這種土地出讓方式，業(yè)內分析人士認為，通過信息公開，有助于房企清楚政府用地儲備情況和供應計劃，不會因為缺地的恐慌心理而高價哄搶。另一方面，通過“勾地”制度，也避免了土地的屢屢流拍場面。有意向的企業(yè)可根據這一份出讓計劃，到該市國土房管局提出自己的購買意向以及愿意支付的價格，一旦土地部門認為出價合理，就可能將地塊掛牌正式轉讓。

    那么，該市為何一改傳統(tǒng)推地模式，選擇“勾地”制度出讓土地呢？

    中國指數研究院土地庫數據顯示，1~4月份，該市共推出8塊住宅用地，其中7塊以底價成交，土地市場的低迷可見一斑。而根據該市財政局今年“兩會”期間公布的數字，該市2010年的土地出讓金收入有455.6億元，比前年增長了40.9%，預計今年該市土地出讓金收入將達到646.5億元。如果樓市在調控中轉冷，該市要完成上述土地出讓計劃將面臨巨大壓力。

    新制度謹防異化

    對地方政府而言，土地出讓價格的高低變化，預示著當地不同的投資環(huán)境變化，同樣預示著政府執(zhí)政能力的強弱不同。之所以推出“勾地”制度、進行土地“銷控”，無非是為了使土地出讓價格一直保持平穩(wěn)上升的狀態(tài)，從而讓投資商對當地的投資環(huán)境更加充滿信心和希望。

    然而，一項新制度的引進與實施，尚需了解制度產生的背景，即使當地適用，在具體執(zhí)行過程中也仍需謹防異化。

    正如開發(fā)商引進樓盤“銷控”制度的初衷一樣，初期只是為了有計劃地完成樓盤銷售任務，有效地控制房源，實現項目利潤的大化。然而當其大規(guī)模泛濫后，卻成為一些不守規(guī)矩的開發(fā)商人為控制房價上漲的工具，現實中，虛標房源供銷情況、“坐地起價”等現象已屢見不鮮。

    “‘勾地’制度能夠借助價格機制的作用，在一定程度上使需求與供給相適應，使土地市場趨于均衡。但由于政府有權選擇在開發(fā)商報價低于其心理預期時拒絕出售土地，因此‘勾地’制度隱藏著使地價‘只許升不許降’的可能性，這將對市場機制造成扭曲，出現有價無市的現象�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的開發(fā)商如此評價“勾地”制度。$Page_Split$

    他認為，在當前開發(fā)商對未來市場普遍不樂觀、購地欲望不強烈的情況下，政府采取“勾地”制度的本意雖然在于避免因土地流拍打擊市場信心，但如果政府對土地的心理預期價格遠遠超過開發(fā)商愿意支付的高價格，就仍然難以形成對土地的有效需求。因此，如果要在當前房地產市場低迷的情況下，使“勾地”制度發(fā)揮作用，如何使政府預期價格符合市場實際將是一個必須解決的問題。

    其實，早在2006年年初，國土資源部已經發(fā)布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范(征求意見稿)》，其中提到“有條件的地方，可以建立‘勾地’制度”。而上海則在2009年9月邁出探索“勾地”制度的步，位于黃浦區(qū)的外灘金融集聚帶8-1商業(yè)地塊成為上海版“勾地制”試點的幅土地。

    “‘勾地制’是香港在1998年金融危機背景下產生的，香港政府的初衷是為了土地不流拍，不賤賣，提升土地市場信心；國內土地預申請制度則誕生在國內房價持續(xù)上漲、土地價格暴漲的背景下�！睂τ谶@項制度，中國人民大學土地管理系教授鄭華有些喜憂參半，土地預申請制度雖然有利于開發(fā)商提前了解地塊詳細信息以及未來一定時期內土地供應計劃，減少盲目拿地的沖動和風險。但在一定程度上卻又制約了開發(fā)商針對市場情況調節(jié)產品定位的靈活性，增加了項目操作風險。

    而針對“勾地”制度“可以土地出讓不流拍，但是不能地價不高”的觀點，南方某市國土房管局相關負責人表示，“我們將改革單一競價的方式，在部分地塊推出前預先設置一個保密的高限價，達到這個限價后再以競配建保障房套數的方式來確定競得者�！�